房地产成本之谜难倒谁

王维哲

在房地产市场上博弈的众多参与者中,地方政府是这个游戏中的净收益者,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,它的成本却是零。

据中国媒体近日报道,对于一直成谜的房地产开发项目费用的支出结构,国家统计局已经下发通知,将通过一场针对40个重点城市商品住宅开发费用的专项调查予以摸底。

据悉,本次调查的主要内容,一是调查样本房地产开发企业基本情况、房地产开发项目个数、房地产开发企业财务状况等;二是调查房地产项目开发费用构成情况。调查范围和对象为包括北京、上海、广州、杭州、无锡在内的40个重点城市中部分房地产开发企业,以及其2008年1月1日到2009年4月30日有销售活动的商品住宅楼盘项目。

长期以来,关于中国房价高涨的种种争端往往在房地产开发的成本上形成纠结,因为成本无法厘清,房地产定价是否合理也就无从判断。似乎除了房地产开发商自身,没有人知道房地产开发的真实成本。而一旦谈到成本问题,房地产开发商们总是默契地对此讳莫如深。

对于国家统计局此次摸底清查行为,不少中国媒体给予了高度评价,认为中国房价的组成结构和房地产开发商的暴利将暴露在光天化日之下。

但亦有不少分析人士指出,国家统计局此举的意义恐怕不宜过分高估,由于中国房地产成本与地方政府的利益息息相关,且其中存在不少灰色的成分,揭开房地产成本之谜无疑将面临重重阻力。

国家统计局摸底调查的决心有多大

知情人士对媒体表示,国家统计局要求在此次调查中摸清项目土地费用、城市基础建设费、项目建造费用、项目销售费用和各项税费、项目总建筑面积和项目销售总收入,而这些正是目前的房地产常规统计制度还无法全面、详细覆盖的统计信息。

独立房地产评论员牛刀说,按照这些内容调查出来的数据,十有八九是一本糊涂账,最后恐怕连调查者本人都解释不清。

牛刀说,国家统计局如果真有心调查开发商的成本,他可以支三招:第一招,进行全国性的住宅用地储备调查,不进行这项调查,就查不清楚土地成本,而查不清楚土地成本,等于这个调查白干。很简单,按照统计局现在的思路去调查,开发商告诉你的是现在评估的土地价格,而非当时拿地价格。国家规定,住宅用地两年以上没有开发的,政府可以无偿收回。但事实上,现在还有大量十年前的住宅用地未开发,而政府并没有收回。如果按照当时拿地价格,以现在的房价来衡量,开发商的利润高达200%-300%都不足为奇,绝非罕见。

第二招,进行全国70个大中城市新房存量的调查,在新房存量中,有一部分是开发商故意囤积的房子,所以,应该对应拿地成本与现行房价,这也是比较公平的统计法则。中国70个大中城市新房存量的数据究竟是多少,有多少是2007年以前囤积的,都要查清。其实,开发商当时综合成本可能只需要3000元一平方米,而现在可能已经在银行按照2万元一平方米的估值做的抵押,所以,成本表面是看不清楚的,但是,把这两种数据摆在一起,是不是暴利已经不需要再说了。

第三招,彻查开发商的资本金及其来源,有一些中小型开发商资本金都是从银行贷款来的款,大量的开发商资本金也没有得到国家规定的比例。资本金的多少直接关乎成本,而且是开发商暴利的主要对应数据,也是比较容易查清楚的。中央政府只是暂时降低了开发商资本金的比例,并没有宣布取消,因此,作为测算开发商成本的主要指标之一,也是应该查清的。

牛刀认为,只有把这三样查清楚,才有国家统计局调查内容的科学性和准确性。没有这些数据的支撑,最后得出的结论,又有可能误导市场,糊弄百姓。

此外,可以预见,对于国家统计局的摸底调查,屁股不干净的官员会千方百计地阻挠或设置障碍。

去年年底,原全国人大副委员长成思危在清华大学表示,2005年,他和他带的博士生做过一个房价参比模型,然后对北京、上海、福州三个点做了核对,“核对的结果,房价成本包括土地价格、建材成本等等占50%,政府的税费占20%,开发商的利润占30%,开发商这30%里头有一部分是灰色成本,说白了,就是行贿的成本。一种是开发商主动去行贿,另一种是有权力的政府工作人员索贿,你不给我钱我就不给你批,不给你办。”

地方政府是高房价的罪魁祸首?

在今年3月的全国“两会”上,全国工商联递交了一份名为《我国房价何以居高不下——房地产开发的总费用支出一半流向政府》的大会发言稿,引起极大争议。该发言稿称,全国9城市“房地产企业的开发费用”的调查显示,在总费用支出中,流向政府的部分(即土地成本+总税收)所占比例为49.42%。而上海的开发项目流向政府的份额最高,达到64.5%。

全国工商联的调研报告指出,房地产税费偏高且呈增加趋势也是房价走高的一个重要原因。报告以北京为例,开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道,需要缴纳的各种费用多达20多种;广州的开发企业在开发过程中需要与30多个政府部门打交道,缴纳多达20多种收费。

对于全国工商联的报告,出席全国“两会”的上海市长韩正在回答记者提问时说,不知全国工商联的数据怎么来的,肯定有误。不过,他没有透露自己掌握的数据。

此后,《中国经济周刊》杂志引述知情人士的话说,上海规划和国土资源管理局正在组织文件和测算相关数据,可能不久之后将通过“公开澄清”的方式来“回应”全国工商联发言稿的数据。

然而,正当坊间对上海市政府将拿出怎样的数据满怀期待时,上海市政府新闻办却表态,上海市政府不会就此专门准备数据回应全国工商联发言稿。

“全国工商联公布的这些数据,把高房价的原因转移给政府。究竟谁是高房价的受益者,看看福布斯富豪排名就知道了。”上海市国土局官员称。

上海市政府与全国工商联的论战之所以备受瞩目,是因为其牵涉到政府与开发商谁才是高房价推动者和受益者这一敏感神经。

3月11日,十一届全国人大二次会议新闻中心举行“住房保障问题”专题采访。住房和城乡建设部副部长齐骥在答问时对房价构成进行了解析。齐骥指出,各地区影响房价的主要因素之一是土地成本。

“地方政府靠卖土地过日子,已经是司空见惯的事情了。”北京大军经济观察研究中心主任仲大军说。“过去我们估计政府拿走的能占30%,现在工商联的调研把这个数字提高了。”仲大军称一点不怀疑调研数字。

据国务院发展研究中心一份报告显示,土地出让金、房地产相关税收占地方预算的40%,而土地出让金净收入在一些地方政府的预算外收入中甚至达到了60%以上。这与工商联的调研数字颇为接近。

“地方政府对土地财政的过度依赖是造成高房价的根本原因。”中国科学院地理科学与资源研究所研究员梁季阳指出,地方政府热衷于“土地财政”,无形中推动了地价飞涨。

事实上,“在房价构成中,并没有核算政府收取的各种税费。这些也是政府的所得。”四川省某官员告诉媒体记者,若将各种因素都考虑在内,政府从房价中分得的份额超过70%。

5月5日,经济学家茅于轼在其博客中发表了一篇名为《大家骂开发商不骂政府是愚蠢的》的博文。茅于轼在博文中指出:“中国的房地产市场有相当程度的扭曲,表现在房价虚高”,而造成高利润的原因就在于政府垄断了土地,于是,他得出结论:大家骂开发商不骂政府是愚蠢的。

近日,随着房地产市场转暖,全国各地掀起了一股推地狂潮,“地王”纪录被不断刷新。

在北京,5月21日,富力地产以超出底价3倍的10.22亿元的价格拍得了广渠门外10号地,成为了京城新地王。业内人士测算,这块地的楼面地价达每平方米1.5万多元,超过最疯狂的2007年万科拿地的楼面地价每平方米1.1万多元。

在上海,5月13日,绿地集团第二次出手,以12亿的价格拿下了徐汇区斜土街道107街坊(船厂路地块)。这是今年以来上海出让的最贵的地块。

在温州,4月7日,多家开发商争夺长运集团地块,最后以9亿元、超过底价50%的价格溢价成交,楼面地价达每平方米1.9万多元。

在杭州,4月30日,上城区南山路地块,再次刷新今年来的单价地王纪录,成交楼面地价达每平方米4.6万多元。

房地产博弈格局中的真正主角:

中央政府与地方政府

独立评论员袁剑指出,在房地产市场上博弈的众多参与者中,地方政府是这个游戏中的净收益者,房地产膨胀得越大,地方政府的收益就越大。而与此同时,它的成本却是零。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。

袁剑说,与公众普遍的印象不同,在中国房地产复杂的博弈格局中,真正的主角既不是那些被媒体置于舞台中央的地产商,也不是那些吵吵嚷嚷的消费者,更不是诸如“温州炒房团”之类的投机逐利者,而是中央政府和地方政府。

对于地方政府来说,土地不仅是财政权力,而且也是货币权力。由于批出的土地几乎立即就可以用作从银行抵押贷款,所以,土地权力实际上就演变成了地方政府的某种货币发行权力。土地由财政而货币,实际上标志着地方政府从中央政府手上重新夺回了两项最主要的权力,因而也重新取得了推动地方经济增长的主动权。

房地产给地方政府带来的另外一个收益就是,它显著地带动了当地的经济增长。有人测算,房地产的产业拉动系数甚至达到1∶2.86。在房地产最为炽热的上海,2004年房地产直接拉动的GDP约为17%,间接影响建筑材料、家电等行业所带动的GDP约为3%到7%,合计共约20%。这使得房地产在上海支柱产业中的位置急剧上升。上海经济正在演变为地地道道的房地产经济。这个判断,对中国其他大中城市几乎一体适用。上世纪90年代中期之后,GDP增速作为一种潜在但非常流行的政治激励机制,深刻地影响着地方政府官员行为。房地产既然可以像魔术一样变出GDP来,那么,房地产就不再仅仅是房地产,而是繁荣,是政绩,甚至是政治。或许是参透了房地产的这种奇禀异赋,各地方政府纷纷将房地产作为发展经济的万能钥匙。

颇为奇特的是,地方政府尽管是房地产游戏中当仁不让的最大受益者,但却没有付出任何经济上的成本。土地的减少,银行的坏账,资源的衰竭几乎都与地方政府无关,都不是由地方政府来承担最终责任。正是这种成本和收益的极端不对称性,使地方政府成为推动中国房地产狂潮的第一大引擎。这种奇特的成本收益格局隐蔽在中国现行的政府体制安排之中。在这种体制之中,地方政府稍不留神,就立即会变成一头血脉贲张的GDP动物。在这个意义上,地方政府对房地产的热衷不仅是非常符合“经济理性”的,也是难以遏制的。这也是为什么地方政府一直以暧昧态度应对中央警告的原因之所在。

袁剑指出,对于地方政府和房地产商人来说,房地产就像天上突然掉下来的馅饼一样,带来了巨大的财富。但常识告诉我们,天上不会掉下馅饼。任何财富都一定有它的出处。它不是来自别人,就是借自未来。换言之,它一定会有一个或者多个埋单者,而这当中最大的埋单者就是中央政府。

与地方政府相比,中央政府的处境可谓相当尴尬。一方面,它希望房地产能够发挥其拉动作用,维持一个政治上可以忍受的经济增长速度。这是中央政府唯一的收益,也是中央政府与地方政府的利益交集。而在另一方面,中央政府不仅要单独承受房地产所带来的显性的金融风险、国土资源浪费的成本,也要单独承受房地产所可能带来的诸如财富分配失衡等一系列的隐性的政治信用成本。而地方政府、房地产商对此却可以不闻不问。这种利益关系,决定了中央政府对房地产会有不同的利益权衡。利益决定态度,这就是中央政府与地方政府对房地产态度日渐分道扬镳的关键原因。

种种迹象表明,房地产的成本和收益的倒挂正在迅速地越出中央政府忍受的极限。所以,在所有的经济手段都失效之后,中央政府只能祭出最后的政治任免手段来约束房地产的疯狂。这意味着,只要房地产进一步大幅波动,政治摊牌的局面随时可能出现。从目前中央政府的目标来看,是希望维持房地产的平稳,既不要大起,也不要大落。这当然是一个美妙的设想,也是中央政府、地方政府、房地产商都能够接受的博弈均衡点。