任志强翻身

刘　亮

如今,在互联网上,骂任志强的人少了,赞成任志强的人日渐增加。这主要是由于任志强正确预测了这几年的房地产市场走势,与此同时,任志强将批评的矛头更多指向了政府的相关政策

《中国新时代》记者走进北京市华远集团董事长任志强办公室的时候,他正在台灯下伏案写作,在他面前的一张稿纸上密密麻麻地写满了字迹。

“有时候我会一天在博客上发表两篇文章,最多可以达到四、五千字。”说话时,任志强眉头紧锁,不过他说话的语气很温和。他指着身边的一叠稿纸说,“你看这里还有大量的媒体约稿,只要有时间,我都会尽量满足他们。”

中国社科院金融所研究员易宪荣对房地产市场的看法经常和任志强相左,因此此人被人认为是任志强的老对手。易宪荣以撰稿量大,稿费收入高而著称。记者问任志强,你的稿费收入是否已经超过易宪荣了?任志强表示,他并不知道自己的稿费收入有多少,因为具体都是由秘书经手办理的。“我的稿费大概都交公了。”他补充道。

支持者日增

任志强从2005年开始坚持写博客,原因是他对媒体非常不满:“一些媒体根本没有弄清楚我在说什么,就断章取义地曲解我的话。例如,我曾经说,‘商品房就是给富人盖的,穷人的住房就应该由政府管,结果媒体只说了前半句,落掉了后半句。这种传播方式,只会让民众对我产生误解。”任志强说。

曾经有网友列出了“全国人民最想打的十人”名单,任志强排名第三。尽管民意沸腾,但任志强仍然照说不误,只是他适当改变了传播策略。为了更完整地表达自己的观点,任志强在新浪博客开辟了一块阵地,发表自己的文章。有时候他也会将参加某论坛的演讲稿发到网上,或通过博客对某论坛演讲的观点做进一步解释。

几年坚持下来,任志强渐渐写出了成绩。根据新浪网的统计,2006年之前,任志强博客的跟贴当中,骂他的占绝大多数,以至于新浪不得不屏蔽部分侮辱和漫骂的跟贴;2007年,辱骂的跟贴比例开始下降,而赞同的跟帖日渐增加;2008年之后,骂任志强的人更成为少数,而支持他的人则占了多数。

不仅如此,一些媒体也开始主动向任志强伸出橄榄枝,向任志强约稿,希望他通过媒体完整地表达自己的观点。

任志强对别人的评价向来是一种超然的态度,他说自己基本上不看博客上的跟贴,他知道仍然有人在骂他。“但谩骂没有道理,也不解决问题,我欢迎严肃认真地讨论问题,因为真理不辩不明。”

在房地产业内人士看来,任志强的观点越来越得到重视,是因为事实教育了大家。

2007年,易宪荣说房地产市场有大量泡沫,房价将会大跌。任志强当时则认为,房价还要继续上涨,结果2007年中国大多数城市的房价都呈加速上涨的态势。

2008年,王石抛出了拐点论,潘石屹则推出了“百日巨变论”,多数人都认为中国的房地产市场将出现深度调整,惟有任志强认为房地产市场是短期调整,未来房价还有可能进一步上涨。事实再次印证了任志强的观点:“一些人认为我对房地产行业发表看法是出于行业利益、集团利益的考虑,事实上,我是基于政府政策和市场规律,做出的判断。一些人不听我的,结果吃了亏。”任志强说。

对于广大网民来说,之所以放弃讨伐任志强,则是因为任志强将批评的矛头更多地指向了政府的相关政策。例如,针对北京近期连续拍出几块天价土地的现象,今年7月6日,任志强在其博客上发表了一篇名为《各算各的账》的文章,指出“政府以分期拍卖的方式,吊足了开发商的胃口,从而达到抬高地价的目的,政府希望获取土地转让的最大收益。而地价上涨也必将进一步推高房价。”任志强的这个观点引起了很多网友的共鸣。

长期看好、短期谨慎

记者曾经询问过多位房地产业内人士,近几年来谁对房地产市场的预测更准确,答案是“任志强”。而且每当房地产领域出台新的政策,大多数人习惯于唱赞歌,任志强却敢于指出政府政策中存在的问题。几年下来,老任已经成为房地产行业的意见领袖。

为什么能多次对房地产走势做出正确判断?

任志强对此的解释是,他对中国房地产市场的短期判断和长期判断的依据截然不同。人口因素、家庭分裂速度、第一、二产业向第三产业转移的速度,以及中国经济长期向好等因素,是任志强判断中国房地产市场长期走势的主要依据。他认为,从长期来看,中国房地产价格将会一路上涨。

但任志强对于短期房地产市场走势的判断则是随机的,主要的决定因素是政府政策。在任志强看来,近30年来,只有1998年的23号文件是一个长期政策。它规定了住房可以私有化,这之后其他的一系列土地和信贷政策,包括“国六条”、“国八条”等都是短期政策。

“仅仅依靠短期政策来调整房地产市场是非常危险的。”任志强认为,短期政策的弊端在于容易引发市场的波动。过去五、六年时间里,由于政策多变,政府出台的很多房地产政策没有熨平房地产发展的周期,反而导致市场价格出现剧烈波动,这与宏观调控的初衷背道而驰。

房地产投资是一个长期性投资,对于房地产企业而言,如果拿到100万平方米的建设用地,需要三个开发周期,大约5年左右的时间,对市场需要有中远期预测。然而现在房地产企业已经形成惯性,认为国家每年都会出台新的房地产政策。很多房地产企业根据今年出台什么政策,来决定下一年的投资。而这种政策“短期化”的情况,很容易导致房地产市场出现短期的供不应求或供过于求。

因此任志强强烈呼吁,要维持房地产市场的长期稳定,就必须建立长期稳定的住房政策,或者尽快出台《住宅法》。任志强介绍,欧美发达国家都颁布了《住房法》,亚洲的日本、新加坡等国家针对房地产也都有专门的立法。《住房法》应该主要规定居民住房的目标是什么,如何实现。立法可以解决目前房地产市场存在的诸多问题,同时立法也可以解决房地产领域的腐败问题。

有必要强调的是,虽然任志强认为房地产市场长期向好,对于短期内的房地产走势,任志强其实持谨慎态度。

任志强领导下的华远地产2008年在国内A股借壳上市,成为一家国有控股的上市公司。近期华远地产参加了北京市6块土地的拍卖,包括以40.6亿元天价拍出的北京广渠路15号地块的拍卖会,但华远地产一块地也没拿。因为任志强明确告诉去参加拍卖的工作人员,华远地产只能在风险可控的价格范围内拿地,不能拿天价地块,超过华远地产风险承受能力的事,华远地产绝不去做。

任志强表示,房地产企业开发天价地块,必须在市场形势较好、房地产价格飙升的时候才有可能盈利。华远地产的投资,首先必须考虑资金成本和政策变化的风险问题,必须考虑市场不好的情况下,企业是否能够承担这些风险。

“2008年市场不好的时候,很多房地产企业坚持不下去了,一些相对保守的企业反而渡过了难关。我对房地产市场长期看好,短期却比较谨慎,或者说相对悲观。因为我们无法确切地知道政府的政策走向。”任志强直言。

对于央企为什么敢于不记成本、高价拿地的问题,任志强认为,现行的土地招、拍、挂制度事实上掩盖了一个不公平,就是央企融资成本低,年融资成本只有3%,而其他房地产企业年融资成本可能会达到5%或6%。民营企业在房地产市场低迷的时候,会出现资金链断裂的问题,央企则不存在这样的问题。央企高价拿地,如果房地产价格暂时下跌,他们也可以熬到房地产价格合适的时候再进行销售。

不会受“59岁现象”困扰

任志强口无遮拦地评价房地产市场、批评政府政策,不但给他自己也给华远地产带来了不少麻烦。

建设部的一位司长,曾经为了任志强的一篇博客,给任志强打了三个多小时的电话,与任志强探讨问题,希望任志强对该博客文章进行修改。任志强的一些博文也非常短命,刚发表一两个小时,就应某些政府部门的要求撤了下来。

生于1951年的任志强,今年已经58周岁。他表示,随着年龄的增长,他会变得随和一点,尽量少发表和广大民众针锋相对的观点。对于房地产行业内仍然存在的问题,他会利用自己中国房地产研究会副会长等身份,通过内参的形式,上报有关部门。

接近退休年龄的任志强,对原红塔集团董事长褚时健非常同情。褚时健出狱之后,在云南种柑橘,目前身价已经上亿。“他当时拿那么多钱,也许只是想退休之后再干点事。”任志强感叹道。不过任志强并不担心自己会受“59岁现象”的困扰,根据华远地产的年报,2008年任志强的年薪高达774万,尽管受到外界的广泛批评,但任志强仍然坚持认为,那是自己的劳动所得。

眼下的任志强仍然像一根上紧了弦的发条,平均每天工作15到16个小时。他除了要处理企业事务外,还要参加大量的社会活动,因此他的日程通常要以一刻钟为单位来安排。任志强的秘书介绍,他非常守时。公司8:30上班,只要不在外面开会,任志强总是准时到办公室,从不迟到。

不过,任志强现在已经开始计划自己的退休生活了,在任志强摆满文件的办公桌上,放着一张他女儿的照片,任志强的女儿今年十多岁,因为工作忙,任志强很少有时间去陪伴女儿。任志强表示,退休以后他一定会多花些时间来陪陪女儿。

在女儿成长的过程中,任志强发现中国的幼儿教育投入严重不足,小孩上幼儿园的费用,已经接近上大学的费用。任志强计划,退休之后开个幼儿园。天天与孩子们在一起,开开心心地度过每一天。

任志强还计划,退休之后著书立说,既写行业的事情,也写自己的成长经历。任志强业余时间喜欢打桥牌,他是中国桥牌协会的副主席。不过任志强表示,现在基本上都是借打桥牌、打高尔夫的机会在谈生意。而退休之后,他就可以轻松愉快地打桥牌了。

“现在还不能确定,是否能够全部退到底,退休后北京国资委也许会继续安排我到某个上市公司担任独立董事。我自己还想干更多的事情,不过现在还没有完全计划好,还不方便说。” 任志强如是说。