从朗琴园的物业变局看物业管理的纠纷及其对策

熊璐瑛　宋志勇

【摘要】 北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。

【关键词】 物业管理；纠纷；对策

北京朗琴园的物业变局在央视《新闻调查》栏目播出后备受各方关注，尤其是其引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。本文总结朗琴园物业变局的全过程及其实践效果，依据我国的《物业管理条例》、《物权法》、《信托法》等对物业管理的纠纷及其对策作一探讨。

一、朗琴园物业变局简介

朗琴园是北京宣武区的一个商业住宅小区，2002年开始建设，2005年底基本全部入住，目前共有2400多户业主，1万多人，地面车位250多个，地下车库共有1200个车位。

2006年3月9日，由于对朗琴园停车费调整不满意，一些业主开车堵住了小区大门。原来的停车费是每个地上车位每月150元，每个地下车位每月300元。但2006年3月，由朗琴园开发商选聘的前期物业公司——中房恒通物业公司贴出公告，地面车位不再按月收取费用，而是按每小时2元收费，地下车库价位由原来的每月300元，一下子提高到600元，而且还要求业主先缴两年的停车费。业主认为是乱收费，而物业服务公司认为它不是产权人，跟它没有什么直接关系，调整朗琴园停车费的是开发商——北京润博房地产开发公司。堵车事件发生后，北京市宣武区政府进行了协调，最后停车费标准并没有变，只是允许没有地库车证的业主进入地库停车，按每小时2元收费。

停车费纠纷事件使大家认识到要成立业主委员会。2007年4月，经过近一年多的努力，朗琴园的业主委员会终于成立了。但就在业主委员会成立不久，业主委员会发现开发商为满足朗琴园四期工程“朗琴国际”的施工需要，在未通知全体业主和业主委员会，也未获得水务部门审批的情况下，中房恒通物业公司让开发商擅自在朗琴园内打了20余口深井，危及小区房屋和业主的安全。而这次事件也成为了朗琴园业主要求更换物业公司的导火索。2007年7月31日，北京市水务局对朗琴园的打井工程进行了调查，随后查封了水井，并处以罚款。

2007年8月4日，朗琴园召开了业主大会，决定解聘前期物业公司，并通过招标选聘新的物业公司。同时聘请物业管理专家舒可心为顾问，依据我国的《物权法》、《信托法》等拟定了一份《物业管理权信托合同》。

依据这份《物业管理权信托合同》招标新物业服务公司，一共有十多家物业公司前来参与，但最后又纷纷退出。最后北京嘉浩物业管理有限公司中标。

2007年10月16日至10月19日，朗琴园小区召开了第二次业主大会，通过了解聘中房恒通物业公司，聘任新物业北京嘉浩物业管理有限公司，小区实现物业管理权信托契约等议案。

2007年11月18日，业主们聘请的新物业公司——嘉浩物业公司正式入住朗琴园。电器、所有的中控室等全部都由业主收回，再交给新管家。交接比较平稳，但前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行，保留上诉权利。

信托式物业管理增大了业主的权利，进一步明确业主、物业服务企业间的责权利关系。但该模式实施还不到5个月，由于朗琴园业主委员会对物业管理费用监管不力，导致小区物业管理纠纷不断，陷入了严重的经济危机。

二、纠纷原因探析

在这场物业变局中，各方作了不少努力和探索，但遗憾的是并没达到预期的效果。其中有几个问题值得我们深思。小区停车场等公共部位的使用；物业管理权的归属和交接；物业管理权能否信托等。

1．小区停车费的纠纷

《物权法》第七十四条：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。” “ 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。” “占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十三条：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。” “建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有”。它包含四层含义：一是小区内的车位，业主优先使用；二是小区内的车位、车库可采取出售、附赠或者出租等方式，但须事先约定；出售、附赠给了业主的，产权属于业主。出租的产权属于开发商；三是作为出租的车位，开发商应有调整停车费的权利；四是小区道路除市政道路外属业主共有。因此，开发商调整停车费，只能针对其享有产权的车库车位，即出租的车位。属于业主共有的部分，如小区道路上的停车费应由业主大会决定且停车费的收入归业主共有。北京市宣武区政府的调节结果应是合理的。

2．打井的纠纷

显而易见，开发商的行为是错误的，前期物业服务公司也未起到监督的义务。

3．物业管理权的归属和交接纠纷

《物权法》第八十一条：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。” “对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”第八十二条：“物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。”显然，物业管理权属于业主，且小区的物业管理不一定非要请物业服务公司不可，它有三种途径：自行管理，即小区自治；委托给物业服务公司；委托给其他管理人。但此处未明确其他管理人的含义。一般为了实现专业化管理，通常采用委托给物业服务公司管理的方式。物业服务公司应注意，自己只是接受业主的委托，依据委托合同向业主提供物业服务，物业管理权本质上属于业主，自己本质上是物业服务的提供者而不是管理者。

前期物业公司认为朗琴园业主大会选聘的新物业公司没有按照招标的法定程序进行。物业管理权本质上属于业主，那么“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。”依据《物权法》第七十六条：选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人由业主共同决定；且“应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。” 并没有要求一定要按照招标的法定程序进行。

物业管理权本质上属于业主，物业管理权的交接是业主与新旧物业服务公司间的交接。这样能够避免新旧物业服务公司间不必要冲突，有利于新旧物业服务公司间是商业竞争。

4．物业管理权能否信托

北京朗琴园引入的信托式物业管理成为业界讨论的焦点。在《物权法》、《信托法》对相关的法律概念没有明确的解释之前，物业管理权能否信托还存在诸多疑问。实践证明它还有很长的路要走。

（1）物业管理权能否独立不明确

《信托法》规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或者处分的行为。“设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产。”“本法所称财产包括合法的财产权利。”

信托作为一种处分行为，其最本质特征在于信托财产的独立性。即这一财产要独立于任何主体。所以作为信托财产的财产（或者财产权利）必须是可以转移和让渡的。《物权法》规定，“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”，因此业主的建筑物区分所有权由专有权、共有权和共同管理权（理论上也称为成员权）组成，三者缺一不可。而作为共同管理权的“物业管理权”能否从业主的建筑物区分所有权中剥离出来目前没有明确的法律解释。

（2）物业管理权登记制度不明确

其次在物权公示方面，如何对这种“物业管理权”进行登记。《物权法》规定了不动产登记制度，但对“物业管理权”如何登记，没有明确。这个技术难关过不去，信托就有名无实了。

（3）信托的目标和功能与物业管理的特点不符合

信托的功能在于通过受托人的专业能力为受益人的利益最大化服务，因此受托人应该享有对信托财产充分的经营管理权利。受托人要从事的大量的是法律行为（能够导致法律关系变动），而非事实行为。而物业管理的功能主要是为业主提供物业服务，这些服务绝大多数是事实行为，不是信托功能的本质所在。

信托的目标主要是对信托财产的经营，追求经济效益，而物业服务的主要目标是为小区提供具体的服务，两者存在本质上的区别。物业管理模式是将信托和物业服务规则简单地套用在一起，实际上是混淆了两者不同的功能和目标。

可见，信托式物业管理作为一种制度创新值得关注与探讨，但它不管是从理论上，还是司法实践上还有很长的路要走。至少在目前的司法大环境中难以执行。因此，朗琴园依据《信托法》等拟定的《物业管理权信托合同》就如同虚设，如在司法实践中，单个业主依据物业管理权信托合同就公共权益起诉物业服务公司时，难以得到《民事诉讼法》的支持，必须承担法院不予受理的法律风险。

最后要说明的是：按照《物业管理条例》规定，业主委员会是业主大会选举出来的执行管理机关，但绝非是凌驾于业主之上的组织，应该还是在业主的监督之下开展活动。在物业管理领域内，首要的关系应该是业主自治机制问题。如果出现对于业主委员会的监督的失控现象，后果不堪设想。

参考文献：

[1]周筠.信托式物业管理试水朗琴园.楼市.2007，12

[2]《中华人民共和国物权法》

[3]《中华人民共和国信托法》

[4]《中华人民共和国物业管理条例》