论因地震引起的不动产物权变动

唐　勇

摘要：根据“所有的物权变动原则上都应纳入物权法”之原则，地震产生不动产物权变动的法律效果。因地震引起的不动产物权变动有四类：地震导致物权的丧失；地震导致不动产的变更；地震导致不动产的取得；地震间接影响不动产变动。在我国现行立法中，因地震等自然灾害引起的不动产物权变动存在着现行法无法适用或无法类推适用的情形，需要有专门的规则加以规范，或补充立法。法律需要注意因地震引起的不动产物权变动的法律效果与不动产登记实务操作的衔接，并有必要重新审视地震等自然灾害对登记程序的影响。关于地震引起的不动产物权变动的法律效果，如需补充立法的，既可以通过将来民法典“总则”编加以规定，也可由物权法自行明确。

关键词：地震；不动产物权变动；类推适用；补充立法

中图分类号：D923.2文献标识码：A文章编号：0257-5833(2009)07-0086-07

作者简介：唐勇，北京大学法学院博士研究生(北京100871)

物权变动，或基于法律行为，或非基于法律行为。如有学者将物权变动的原因总结为三类，日“依罗马法以来近现代各国物权法的规定，物权变动的原因主要有如下三种：其一，法律行为，如合同与单独行为；其二，法律行为以外的其他原因，如时效、先占、遗失物拾得、附合、混合和加工；其三，某些公法上的原因，如因公用征收或没收而使物权发生变动”；此种分类基本涵盖了我国《物权法》对物权变动原因的规定。在前述各类原因中，以基于法律行为的物权变动最为常见和重要，历来为各国物权法理论讨论的重点，我国在物权立法过程中也对基于究竟采取何种(基于法律行为的)物权变动模式争论不止，包括是否采取物权行为无因性等；即便是我国《物权法》已经颁布实施的情况下，对于其采取了何种物权变动模式仍有不同的解释。

而本文拟探讨的“因地震引起的不动产物权变动”问题，遵从的乃是传统民法理论关于法律事实的分类，即将物权变动的原因分为法律行为、事实行为和事件三种，专门讨论作为物权变动原因的事件(地震)在我国《物权法》上有无一席之地。我国《物权法》，一如《德国民法典》，对基于法律行为或事实行为之物权变动的规定较为详备，学界理论阐述也极为充分，而对自然事件引起的物权变动几乎未加关注。究其原因，一方面，传统德国私法之法律行为理论显赫，为贯穿其民法典始末之主轴，自是重要；另一方面，事实行为，如时效取得、先占、遗失物拾得、埋藏物发现等，涉及的物权归属问题易滋生争议，需要立法明确，并体现各国特殊的法政策，在民法典的物权编中加以规定实属必要。而立法对于自然灾害等事件引起的物权变动不加关注，其原因何在?是否自然灾害等事件对于物权变动的影响属于“自明”之理?比如以权利客体灭失为主，物权绝对消灭，为自明之理，无需法律另行规定。如众所周知，地震等自然事件，在我国《民法通则》和《合同法》是作为不可抗力被立法规定的，系违约责任和侵权责任免责事由的一种；然检索《物权法》的条文，仅《物权法》第一百五十四条提及“宅基地因自然灾害等原因灭失的，宅基地使用权消灭……”

由此，本文想探讨究竟需不需要给(自然)事件一个物权法立法上的地位?亦即作为财产归属和利用之基本法的《物权法》有无必要叙明或提示地震等自然事件引起物权变动的法律效果?本文拟从物权变动这一基本问题人手，梳理笔者对“因地震引起的不动产物权变动”在现行法适用上的疑问，并尝试运用现有理论对其进行解释。

总体上，本文意在提问，非为努力证成，即通过对本文论题的探讨提出近期笔者一些不成熟的想法，就教于大方。另，本文局限于讨论不动产的物权变动，乃在于遵从大陆法系物权法对于动产与不动产区分的一贯传统。

一、问题类型化

地震，系自然灾害。依据传统民法理论，自然灾害属于民事法律事实之一种。

“民事法律事实，是指引起民法法律关系的发生、变更或消灭的事实或客观现象”，或曰“民事法律关系发生、变更与消灭的原因”。对于民事法律事实有不同的分类，各种分类之间亦有交叉，但都包括法律行为、事实行为和事件这三类。如有学者将(民事)法律事实分为“自然状态与事件、法律上行动、违法行为、以及无过失而负赔偿责任之行为等四大类”，其中“第一类法律事实乃所谓自然状态与事件，比如自然界之各种状态与事件：水灾、火灾、狂风、暴雨、山崩、地裂等。至于人的方面，则如人之生死、年龄、精神状态、知与不知、善意与否等皆是……”不论其分类如何，界定其标准不外乎其能引起民事法律关系的变化，“乃法律上有意义有影响之事端”。

同时，民事法律事实本身，学者多在“民法总则”著作中加以专门阐述，系民事基本理论之一部，但却非通行的法典化语言，在《德国民法典》、《日本民法典》乃至《台湾民法典》“总则”编中并未出现“民事法律事实”的用语，而仅专章的“法律行为”篇；至于事实行为，多分散在“物权”、“亲属”、“继承”等编中加以规定；对于“人之生死、年龄、精神状态”等多是在“总则”编中规定在民事行为能力等相关条文中；对于自然事件，则未见于“总则”、“物权”编。

物权变动，从权利主体角度考察，是指物权的取得、变更和丧失；从权利自身角度考察，所谓物权变动是指物权的产生、变更和消灭。具体而言，物权的取得(或物权的产生)又分为原始取得和继受取得；物权的变更又分为主体、客体和内容变更，其中主体变更应属物权的取得与丧失问题，即通常讲物权的变更(或狭义上的物权的变更)一般仅指客体变更和内容变更；物权的消灭，又分为绝对消灭和相对消灭。我国法典用语现于我国《物权法》第二章的标题，即“物权的设立、变更、转让和消灭”。由是观之，地震引起的不动产物权变动主要指哪些情形?

为行文方便，本文拟对地震可能引起的不动产物权变动做一个简单的梳理或称“类型化”，进而在此基础上讨论其法律效果。首先，地震导致的最大规模的物权变动当属物权的丧失：导致原物权人绝对丧失不动产物权，包括土地灭失和房屋彻底毁损。其次，地震导致不动产物权的变更，比如土地面积减少、地块位置移动、楼房由三层变成两层等。再次，地震可能导致不动产物权的取得，如地震导致土地部分“移动”，附着于他人土地之上，则对于被附着土地使用权人或土地所有权而言，能否取得新增土地的物权；对于土地减少方而言，其原土地物权究属部分绝对消灭，还是不受实质影响。前述三种类型都是地震对物权客体直接产生的影响，除此之外。地震还可能间接影响不动产物权的变动：比如房屋买卖过程中，双方已经递交了转移登记申请，在办理登记过程中发生地震，致使房屋未能如期过户，即使是卖方已经将房屋交付给买方居住使用，按照《物权法》的规定，买方仍取得不了该房屋的产权，同时房屋灭失的风险由买方承担；此时便会影响其获取救济，具体如政府发放的针对因房屋灭失而发放的救助金等。以上总结的四类问题，严格意义上，仅前三类为因地震引起的不动产物权变动问题，第四类是地震属于地震对不动产物权变动的影响。

本文将地震引起的不动产物权变动作为一个物权法问题来讨论，就是基于这样一个假设，即

所有的物权变动原则上都应纳入物权法的评价视野，不管是基于法律行为、事实行为，还是自然灾害。对于法律行为和事实行为引起的不动产物权变动，我国《物权法》规定比较明确，学界阐述也充分，可谓有法可依、有理(学理)可据，也因此构建了以不动产登记为基础的不动产物权秩序。本文欲对地震引起的不动产物权变动也进行一个物权法评价，自是需要从构成要件和法律效果上将其与法律行为、事实行为所引起的不动产物权变动加以比较，将其要点凸显出来。地震引起的不动产物权变动，上文总结的四类问题，前三类都是针对物权客体发生的，与建造、拆除、附合等事实行为接近，区别不过在于前者少了人为因素，因此需要讨论的就是其物权变动何时发生效力，是否为自明之理，此其一。其二，上文总结的四类问题，都牵涉到与不动产登记实务操作如何衔接的问题，在我国目前土地与房屋分别登记的情况下，问题是否变得更加复杂，殊值探讨。下文拟首先将问题置于我国现行《物权法》的物权变动制度框架下进行观察。

二、现行法适用

如前文所言，我国《物权法》对于基于法律行为(合同行为)的物权变动采取何种立法模式，目前学界在法律解释上仍然存在一定分歧，至少在变动模式的描述上不尽相同。但可以明确的是基于法律行为的不动产物权变动原则上采不动产登记生效主义，即以不动产登记为要件，以物权变动自载入不动产登记簿时发生效力；对于事实行为，比如合法建造、拆除房屋、拾得遗失物等单独规定其物权变动的方式和效力，但同时规定了因事实行为引起不动产物权变动时，物权人再行处分物权的，仍需经登记，否则不生效力。亦即基本坚持了不动产物权变动，基于法律行为者，原则上以登记为要件；“非由于法律行为者，原则上无须登记，但在若干例外之情形，亦有应经登记者”。

我国《物权法》第二章第一节专节规定了“不动产登记”，其第九条第一款明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，与第一章之第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”相呼应，构建了基本不动产物权变动的登记生效主义框架，以不动产登记统领我国的不动产物权秩序。

与本文最相关联的是对上述《物权法》第九条第一款“但法律另有规定的除外”。从法律解释角度：(1)通过目的解释，结合现行通说，应当认为《物权法》规定的原则上的登记生效主义，针对的是基于法律行为的不动产物权变动，但有例外。(2)当然，单从文义上看，《物权法》第六条和第九条并未明确其规定的对象为基于法律行为的不动产物权变动；同时，目前我国无民法典，更没有位于“总则”编中“法律行为”对《物权法》或“物权”编的涵摄。(3)另从《物权法》第二章的体例来看，例外情形，至少包括《物权法》第九条第二款(关于国家所有的自然资源)、第二十八条(公法行为)、第三十条(合法建造、拆除房屋等事实行为)、第一百零六条(不动产善意取得)、第十一章(土地承包经营权)、第十三章(宅基地使用权)和第十四章(地役权)，这似意味着该例外既包括了某些基于法律行为的不动产物权变动又包括基于事实行为的不动产物权变动，最终将登记生效主义限缩在仅是针对大部分基于法律行为的不动产物权变动。(4)措辞为“但法律另有规定的除外”，而非“但本法另有规定的除外”，使得该例外的弹性进一步扩大。

因此，在没有“总则”编“法律行为”涵摄的情况下，本文倾向于认为《物权法》第六条和第九条规定的物权变动模式不单单是针对基于法律行为的不动产物权变动，而是期望“有所扩张”，将各种类型的物权及其变动都涵盖其下(即便是以“例外”的形式)，以不动产登记“统领”我国的物权秩序。申言之，即：(1)基于法律行为的不动产物权变动以登记为要件，但其本身有例外，如土地承包经营权、地役权等的设立；(2)非基于法律行为的不动产物权变动，可不以登记为要件，比如合法建造等事实行为，其设立或消灭物权，自事实行为成就时发生效力，但如果要再行处分，仍需办理登记，进而纳入不动产登记体系；(3)《物权法》本身规定了很多例外情形，但没有穷尽所有，存在补充立法、指引适用或类推适用的可能或需要，比如因自然灾害或不可抗力引起的不动产物权变动。

因地震引起的不动产物权变动，何时发生效力以及如何与不动产登记制度衔接?根据我国《物权法》现有规定来解决，至少有两个途径。一是类推适用。“类推适用，乃比附援引，即将法律于某案例类型A所明定的法律效果，转移适用于法律未设规定的案例类型B之上”。二是补充立法，即承认该些问题为无法填补之“法律漏洞”，需另行制定规则。关于补充立法，容本文在第三部分“问题抽象及延展”中再议，本文首先讨论第一个途径，即能否类推适用。

其一，因地震引起的不动产物权变动何时发生效力，是否为自明之理?自然灾害引起物权变动，在我国《物权法》上并非全无地位，《物权法》第一百五十四条就规定了自然灾害导致宅基地灭失的法律效果，即“宅基地使用权消灭”，且“对于失去宅基地的村民，应当重新分配宅基地”，而对于土地承包经营权、建设用地使用权未有类似规定。关于宅基地因自然灾害灭失而宅基地使用权灭失的规定，我们可认为其偏重于阐明“重新分配宅基地”这一法律效果(不同于我国《农村土地承包法》规定的对承包土地因自然灾害毁损对土地承包经营权的影响)，而非自然灾害本身导致不动产物权灭失；而自然灾害导致客体灭失，物权自然不存在，为自明之理。但同时，我们也可以认为该条规定了自然灾害引起的物权消灭的法律效果，可以作为类推适用的依据。实际上，客体灭失导致物权灭失，《物权法》还有一处有所体现，并更为具体，即《物权法》第三十条规定拆除房屋“消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”，该条规定的是事实行为，涉及人的行为，而非自然灾害，也可成为类推适用的依据。

本文在第一部分“问题类型化”中提出了四类问题，除了导致不动产物权消灭之外，地震还会引起不动产物权变更甚至“新设”。下面逐一分别阐述其现行法适用。

(1)地震可能导致不动产物权的取得问题，却在现行法上未有明确规定，也难类推适用。具体而言，当地震导致一地块之一部脱离、发生“移动”，附着于他人地块时，对于此时的权属状态，现行法并无涉及。本文倾向于认为此种情形不同于一般的不动产物权变更，即仅涉及自身的增加或减少，而是一方增加的系另一方之减少，不宜类推适用物权变更的法律效果，宜单独制定规则。

(2)地震引起不动产物权变更，主要是指客体变化，如土地面积的增减等，此类变更的发生并没有单独规定其效力，是自增减事实发生之日还是自记载于登记簿之日起发生效力?申言之，即应类推适用我国《物权法》第九条第一款以登记为要件，还是类推适用《物权法》第三十条关于事实行为的规定?总体上，本文认为地震引起不动产物权变更的实体法效力问题，与灭失问题接近。

(3)地震对不动产物权变动的间接影响(见本文第一部分“问题类型化”总结的第四类问题)，严格按照《物权法》的规定，此种影响并不能计算在内，即买受人不能认为是取得已灭失

房屋的所有权。进而言之，地震对登记程序的影响，法律效果不明，下文关于“与不动产登记实务操作的衔接”部分会进一步阐述此问题。

其二，与不动产登记实务操作的衔接。我国目前的不动产登记制度采取的是分别登记的方式，即有国土部门和建设部门分别掌管对土地和房屋登记。我国《物权法》颁布后，前述部门分别先后出台了《土地登记办法》和《房屋登记办法》，具体执行《物权法》关于登记的相关规定。考察前述两个《办法》，与本文论题相关的、值得讨论的问题如下。

(1)不动产灭失与注销登记：“因自然灾害等原因造成土地权利消灭的”，《土地登记办法》第五十一条规定应该进行注销登记；《房屋登记办法》第三十八条则要求“房屋灭失的”，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记，没有区分因何种原因导致房屋灭失。《土地登记办法》第五十四条规定了一定情形下可通过公告方式依职权直接办理注销登记，其“第三章”还规定了土地总登记，体现了较强的行政管理色彩；而《房屋登记办法》没有类似规定，体现了很强的差异性。限于篇幅，本文不专门讨论总登记和依职权注销登记，仅考察在前述规定下地震导致大面积房屋和土地灭失时，按照上述两个《办法》，处理方式上可能产生较大差异；暂不讨论《土地登记办法》的前述规定是否科学，按照《房屋登记办法》是无法通过公告方式注销大面积房屋灭失的，也不能通过总登记“变相”清理。另外，从两个《办法》的规定来看，其实都没有从本质上区分法律行为、事实行为与自然灾害引起的物权灭失(《土地登记办法》稍有区分)，而本文认为依职权公告登记应当限定范围，《土地登记办法》过宽，而《房屋登记办法》没有规定；对于因自然灾害引起的不动产物权变动，可以考虑通过公告的方式依职权办理注销登记，而不同于基于法律行为的不动产物权变动。

(2)不动产物权客体变更与变更登记：《土地登记办法》和《房屋登记办法》规定的变更登记都包括因客体变化而发生的变更登记，而《土地登记办法》的范围更宽，实际上包括了转移登记，但是将各种原因引起的变更登记统一规定的(虽然在申请材料提交问题上有差异性的规定)，未将因地震引起的不动产物权变更进行特殊化规定，如能否通过总登记甚至公告方式进行统一“清理”?本文倾向于持肯定意见。

(3)地震对登记程序的影响：地震影响了登记程序的正常进行，依法理，可以作为登记机关免责的事由，比如申请人不能因为登记机关因受地震影响未能按期完成登记程序而追究其责任。但是，对于地震通过影响登记程序而间接影响到了登记申请人的实体权利时，这一因素是否完全不予考虑，仍僵化地以“自记载于不动产登记簿时发生效力”，而不让已经受领、使用房屋并承担房屋灭失风险、且如不受地震影响依正常程序即可由登记机关将其权利“记载于不动产登记簿”的买受人成为该房屋的所有权人(包括土地使用权)?笔者认为，不尽合理。

综上所言，从现行法适用角度，我们可以得出如下初步结论，即：第一，因地震引起的不动产物权变动何时发生效力，并非或者不全部是自明之理。对于地震引起的不动产物权消灭、变更，可以考虑类推适用，但也存在法律明确规定的需要。对于地震引起的不动产物权取得，某种程度上讲，是难以填补的法律漏洞，需要补充规定。对于地震对登记程序的影响，进而间接影响基于法律行为物权变动之当事人的实体权利，本文认为不能僵化地适用“自记载于不动产登记簿时发生效力”而排除买受人取得物权。第二，关于如何与不动产登记实务操作衔接的问题，《土地登记办法》提及“自然灾害”，但本质上与《房屋登记办法》一样，对于自然灾害引起的不动产物权变动未进行特殊化规定，本文认为对于地震等自然灾害引起的不动产物权登记，尤其应当配置“依职权登记”一项，以对灾区不动产物权进行有效整理；此外，地震等自然灾害作为不可抗力，对于登记程序的影响，法律也应当有所交待。

三、问题抽象及延展

通过上文对现行法适用的考察，本文初步认为，一定程度上，因地震等自然灾害引起的不动产物权变动存在着现行法无法适用或无法类推适用的情形，需要有专门的规则加以规范，或日补充立法。将地震引起的不动产物权变动问题加以抽象和提升，就是民法上包括自然灾害在内的事件在物权法上的地位乃至在民法典总则部分的地位问题。下面拟从补充立法的角度作一简短的讨论。

首先，如本文第一部分“问题类型化”中所言，民事法律事实并非传统的法典化用语，德国民法典和台湾(地区)民法典都未将其作为专门的法律概念加以规定，而都是仅专门规定了(民事)法律行为。法律行为作为私法自治的基础，当无疑义，但其不能囊括民事法律规范的全部，故仍有大量其他民法规范方式的存在。有学者总结，“全部民事法律关系从调整方法角度可分为两部分：其中一部分法律关系可直接借助法定主义方式确定其权利义务并直接得以实现，另一部分法律关系则必须通过法律行为制度才能完成其内容确定和实现过程”。对于包括自然灾害在内的事件引起的物权变动，其调整方法当依据法定主义方式，即通过法律构成要件规定其法律效果，与对事实行为的规范方式类似，因此，首先可以考虑在《物权法》或在将来民法典的“物权”编部分中专门补充规定。

其次，对于事件引起的法律效果，传统民法的规范方式一般也不是在民法典“总则”编中加以规定(除民事行为能力部分)，而是在各分编中单独规定的，也正因为如此，使得地震等自然灾害导致的不动产物权变动，无法依据民法典“总则”编确定其法律效果。但也有例外，比如《阿根廷共和国民法典》第二篇便为“导致权利和义务之取得、变更、移转或消灭的事实和法律行为”，专门有一题为“事实”，其第八百九十六条规定“本法典中本部分所涉及的事实，为一切能导致权利或义务的取得、变更、移转或消灭的事件”，在总则部分确立了专门的事件的地位，我国立法可借鉴并作一定扩展，将自然灾害等事件的法律效果加以明确。

最后，法律对于某些被认为是自明之理的规定也是存在的，比如前述《阿根廷民法典》第二千六百零四条规定“所有权在其所支配之物完全毁灭或消耗时，或者在所有物退出交易范围时，绝对地消灭”，对于物完全毁灭则所有权绝对消灭这样的自明之理也有规定。本文以为，此种规定，并非无意义的，其至少有两方面的功能，一是讲究逻辑和体系的周延；二是便于适用和管理，即便是自明之理，比如不动产物权因客体的消灭而消灭，对于不动产登记机关而言，却要面临如何予以注销登记的问题，需要寻找明确的实体法依据。

由此，本文认为，对于地震等事件引起的不动产物权变动，可以进行补充立法，其方法可以是：在将来的民法典“总则”编专门规定“事件”，进而由其统领整个民法中事件引起的法律效果，包括事件引起的不动产物权变动在内；或者在物权法中明确规定地震等不可抗力引起的物权变动法律效果和对物权变动的影响，并使其与不动产登记实务契合。

结论

通过上文的分析，本文初步认为：(1)因地震引起的不动产物权变动的法律效果，并非或者不全部是自明之理，需要通过类推适用或补充立法予以明确。(2)法律需要注意因地震引起的不动产物权变动的法律效果与不动产登记实务操作的衔接，并有必要重新审视地震等自然灾害对登记程序的影响。(3)关于地震引起的不动产物权变动的法律效果，如需补充立法的，既可以通过将来民法典“总则”编加以规定，也可由物权法自行明确。

责任编辑：刘迎霜