住宅装饰工程造价的控制与确定

曹　斌

摘要:文章介绍了住宅装饰工程造价预算方法及其内容,合理确定装饰工程预算,并且指出了住宅装饰工程造价应引起重视的问题。

关键词:住宅装饰工程;工程造价;工程预算;工程决算

中图分类号:F426 文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)21-0102-02

自改革开放以来,我国经济持续高速发展,人民生活水平不断提高,再加上住房分配制度改革和住宅私有化的进程加快,房地产开发建设也随之高速增长,与此同时,也带动了住宅装饰装修的热潮。经过十几年的成长,现代住宅装修产业仍存在以下几大问题:一是装饰装修市场造价管理混乱,投标报价及预算结算大多无据可循,施工单位存在哄抬单价、套取高额利润的普遍现象;二是建设单位面对五花八门的价格所困扰分不清哪个便宜哪个适合,很容易被引入误区,或者上当受骗被虚假的价格所误导,仅能凭借具有经验的基建管理人员依据市场分析得出近似单价,并与报价单位商谈得到最终定价,变数很多且易滋生腐败;三是国家目前也只能提供一个参考定额,没有统一性的基础定额。因此,加强装修造价管理、保障装修质量、加快整个资金回笼率成为装修行业的当务之急,以保证项目管理目标的实现。

一、住宅装饰工程造价预算方法及其内容

(一)住宅装饰工程造价预算方法

住宅装饰工程预算贯通整个装饰装修工程中,是十分重要的环节。住宅工程造价的预算方式一般分为三种:即套用省建设厅颁布的现行定额法,包工包料综合报价法及包工不包料报价法。

由于定额基价反映的是社会平均水平,是对整个行业的综合考虑,如果按照套用定额法双方会对单价产生许多争议,例如《装饰装修工程综合定额》(2006年)B.1楼地面工程的工程量计算规则“1.0.2整体面层的工程量按下列规定计算。……楼梯面层,按设计图示尺寸以楼梯(包括踏步、休息平台及500mm以内的楼梯井)水平投影面积计算”。但是现场施工是以展开面积计算,同时楼梯侧面贴砖也计入工程量中。“B.2墙柱面工程说明中2.0.1定额中砂浆、水泥石子浆等种类、配合比、材料型号规格与设计不同时,可按设计规定换算,但人工、机械消耗量不变。……2.0.3抹灰项目中抹灰砂浆厚度,如设计与定额取定不同时,除定额有注明厚度的子目可以换算外,其他不作调整。”另外,由于新材料、新技术层出不穷、日新月异,也给制定统一基础定额带来很大的困难,而新材料、新工艺、新方法的标准制定常常有些滞后,施工中因无标准可依而增大控制难度。由此看来套用定额法不是很适应住宅装饰报价需要,所以住宅装饰工程运用包工包料综合报价法和包工不包料报价法是比较合理的。

包工包料(又称双包)综合报价法是装饰单位或装饰人员根据设计图纸的装修材料做法,参照材料市场价格和市场综合人工工资,按照单价(包括人工费、材料费、机械费)报价,另加综合费(即管理费、利润及税金等)组成住宅装饰工程造价。即装修单位或装修人员既提供技术操作和劳务,又负责采购装饰材料。

包工不包料报价法是装饰单位或装饰人员根据设计图纸的装修材料做法,仅报综合人工工资和机械费的总和即仅为住宅装饰工程费用的一部分。这种报价法装饰单位或装饰人员仅提供技术操作和劳务,装饰材料均由开发商自己采购。开发商可根据自己情况选择任意一种价格,如果开发商对装饰材料标准要求较高或有特殊要求,或对装饰材料生产厂家较熟悉,或是装饰专业内行,可选择自己采购装饰材料的包工报价法。如果开发商对装饰装修材料没有特殊要求,本人也对装饰专业不熟悉,开发商可选择包工包料综合报价法,可以免去因采购材料所花费的人力和精力。

(二)住宅装饰工程造价内容

据了解,建设部多年来一直提倡精装修房,因为这样可以减少装修带来多方面的浪费。发达国家精装修住宅一般占开发量的80%以上,但在我国精装修住宅只占开发量的10%左右。在2006年国务院办公厅转发建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》明确“自2006年6月1日起,凡新审批、新开工的商品住房建设,套型建筑面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”。目前,发展商开发的大部分是小户型,并按家居设计构想,装饰施工方案及添置陈设的全部造价均应根据当前的市场价格,提出预算方案,包括如下一些内容:(1)人工费:由启动到完工全部用工和天数。普通装修工程项目的人工消耗量可参照土建工程定额的人工消耗量3%,而一些特别高级的装饰项目,人工消耗量可以比土建工程定额的人工消耗量高3倍左右。(2)材料费及耗损费:装饰全部耗用的材料,以及各种不同材料的不同损耗。测定的方法包括实测法、理论计算法和经验系数法。(3)机械费及工具磨损费:施工单位正常工具磨损,机械耗损费。(4)设施费:按添置设施报出明细表。(5)综合费:装饰单位的综合管理费、合理的利润及税金等。对于包工不包料报价法装饰单位或装饰人员仅需报工时费、工具磨损费及机械费造价。

二、住宅装饰工程造价的确定

装饰工程涉及的材料品种多、规格多、品牌多,价格差异大,即使是专业人士也很难立即鉴定。开发商可按“货比三家”的原则,不妨多洽淡几家住宅装饰装修施工单位或个体装饰装修人员,然后进行分析比较。

(一)合理确定住宅装饰工程预算

装修前,要选择有资质、实力强、信誉好的正规装饰公司,因它们拥有的工程师都具有一定的专业知识或管理知识,有较丰富的现场施工管理经验,也为今后减少维修带来的费用开支。确定装饰单位或装饰人员后,他们要向开发商提供一份预算书,装饰公司给开发商的优惠让利也是在合理利润允许范围内进行的,如果开发商一味地压价,那么装饰公司就会偷工减料。住宅装饰工程造价的确定应是全面的综合确定,它需要开发商与装修公司抱着诚信、合作的态度,实事求是地协商解决这个住宅装饰中最令人关注的问题。

参照定额与共同协商。参照定额的用工数量合理确定人工费,了解材料用量特别是主材的耗用量确定材料费,对一些争议环节进行讨论,从而形成一份较完善合理的造价。

材料的价格与市场变化密切联系。因为主材价格在住宅装饰工程造价中的比例一般都超过50%以上,对住宅装饰工程造价起着决定性的作用。开发商必须对主要装修建材摸摸底,从高、中、低几个档次进行了解,把工程造价有效地控制在投资目标范围以内,这样对与装修公司合理进行造价谈判是十分有益的。

(二)确定住宅装饰工程造价应注意的问题

首先,完整规范的装修设计图纸。因为报价都是依据图纸中具体的尺寸、材料及工艺等情况而制定的,图纸要是不准确,预算也肯定不准确。

其次,需要谨慎处理设计变更。由于住宅装修工程的多变性、复杂性,装修过程中难免会有设计变更,因此需要利用价值工程原理进行价值分析,适当减少不必要的开支,力争将工程总价控制在目标造价范围以内。

再次,开发商要认真检查工程量是否正确,计量单位有无错误以及单价正确与否,并要求施工单位按工程量清单报价和施工,使得总价在原则上不突破开发商的预期。

最后,住宅装饰工程造价合同中一定要注明主材详细规格或材质,具体工艺做法说明,特殊情况应特别说明,做出详细项目分析。

(三)做好住宅装饰工程决算

住宅装饰工程决算是对项目原预算最终的认定。一是在决算中对增减项目加以确认。在工程施工过程中,往往会因为一些开发商产生新的想法或其他的一些原因引起工程设计变更,这必然会造成施工的变更,增加或减少工作量,由此必然引起费用上的变更,所以在决算中要对实际工程量进行确认。二是要对材料的质和量的认定。在住宅装修的过程中,有许多原因可引发经济补偿,如主要装修材料由其他材料代用、材料的数量发生变动、材料质量是否按要求购买等,这些都需要纳入工程的决算中,以便对费用进行调整。三是对施工过程中变更的认定。在实际施工中,往往会出现一些因现场停水停电、抢工期抢进度、现场零星铲除、搬运、清运垃圾以及零星借工等情况的产生,此费用在原预算中未考虑,而且在合同上又没有明确的规定,当这种费用比较高时,由甲、乙双方的任何一方完全承担都不太可能。这种费用也应该列入决算,就要通过双方协商解决,从而确定住宅装饰工程的最终造价。