论房地产开发项目的风险管理

包祥华　洪晓敏

摘要:房地产项目的建设有一个较长的周期过程。由于项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险。建立现代管理制度和适应于市场发展的组织结构,重视每个环节的管理,就会减少或规避风险对企业经营的不利影响。

关键词:房地产;风险管理;规避管理

中图分类号:F293文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)21-0098-02

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,风险就越大。如何规避房地产开发项目的风险,实现利益的最大化,值得我们深入研究、探讨。

一、房地产开发项目的风险分析

在现在社会经济的大环境中,房地产开发项目的风险主要表现在以下几个方面:

1.项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、质量定位、环境品质定位,是指导项目决策、项目设计、营销策划方案等前期工作的依据。一旦市场定位不准确,项目的指导思想出现失误,是后期无法或难以弥补的风险,也是项目开发过程中最大的风险。

2.项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊,或者项目成本分析存在着严重的失误,或者是对经济环境把握的不准,或者是成本过程控制严重失控等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成风险。

3.项目的质量风险。包括:在项目决策阶段由于经济技术分析失误,出现品质与价格矛盾导致的质量问题;在设计阶段,违反设计规范、标准所造成的质量问题;施工管理过程中,不重视关键部位和关键过程的过程控制,对一些容易出现影响结构安全、对正常使用功能有严重影响的问题,处理不及时,或者给售出交房后造成的质量“隐患”问题等。

4.项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、施工、材料设备供应、质量检测、销售、购房等合同签约、履约过程。由于项目的一次性特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦,造成较大的履行能力风险。

5.项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性失误。一旦出现违约、违规或者失误,都将会给企业带来无法估量的损失。

二、开发商项目风险管理的内容

风险管理是通过风险识别、风险评估、风险评价,并在此基础上优化组合各种风险管理技术,对风险实施有效控制和妥善处理风险导致的后果,期望达到以最少成本获得最大安全保证的目标。因此,开发商风险管理的主要内容为:

1.合理界定项目覆盖的范围,加强对项目范围变动的控制,将项目的任务细分的更具体、更明确、更严密、更便于控制,以免遗漏而产生风险。

2.合理确定项目管理目标,在企业发展规划和战略的总体要求下,按照项目《经济技术分析报告》和《项目可行性研究报告》提供的依据,用科学的方法和态度进行项目决策,确定项目目标,避免出现决策失误风险。

3.编制《项目管理规划》,对项目工作进行结构分解,对项目可能存在的风险影响因素进行分析和评价,拿出解决问题、规避风险的方法、措施,用《项目管理规划》指导项目建设,指导项目的计划管理。

4.根据实现目标的外部环境情况,坚持“事前控制”、“事中控制”的原则,优化组合各种风险技术,拟订应对措施,设法消除、缓和、转化、转移风险,避免过程控制风险。

5.强化风险管理的计划手段,把可以管理的风险分解到各个不同的过程,对计划要求的基本目标、基本原则、基本要求必须给予满足,利用动态管理,合理配备资源,按照目标管理、节点考核、专业监督的方法,搞好风险的监控。

6.合理组织结构,明确岗位职责,理顺管理关系,建立项目的沟通渠道,为风险管理提供信息保障。

7.加强合同履约的管理。及时沟通信息,消除履约过程的不稳定、不信任影响,按照不同阶段的工作重点,按照合同约定内容开展工作,避免冲突造成的履约风险,控制建设成本。

8.在项目内部加强实施行为的监督管理(制度管理),避免因人为因素造成的风险。强化财务监督和计划实施的专业监督,强化企业规章制度、工作标准、工作流程的执行情况监督,对计划执行情况及时跟踪检查。

三、开发商规避项目风险的对策建议

1.建立信息收集和处理机构,研究国家和区域经济政策、行业政策,对本地区各个区段的规划、土地、项目(包括在建和意向)情况,做及时、准确的分析,为企业经营决策提供准确依据。

2.合理配备具备基本岗位技能和知识的营销、开发、技术工作人员,加强岗位技能培训,提高综合能力,提高风险的分析、识别、评价能力,培养知识面宽、具有科学态度又有主动工作热情的“研发”队伍。

3.由于决策失误所造成“决策风险后果”的严重性,企业决策层必须具备一定的本行业专业、综合知识和风险识别、判断、组织、协调能力,熟悉行业工作的基本规律,了解国家及地方政府相关行政主管部门颁布的法律法规。

4.积极推进企业的科学化、规范化管理,制定适应于质量管理标准的企业标准、工作程序和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,规范企业管理行为,减少不确定性和盲目性带来的风险。

5.加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习,及时了解政策规定,提高“违法、违规”行为的识别能力,规避“政策风险”,避免出现投机风险、政府风险。

6.提高成本控制和合同管理能力。在招标过程中,利用竞争、价格、供求机制,合理制定工期、质量、造价的条件;在合同签订的过程中,善于利用法律法规的规定,对可管理风险进行合法的消除、缓和、转移;在合同履行过程中,利用风险管理技术、财务手段,将各种风险进行有效的控制。

7.利用计划管理、目标管理、过程监督、节点考核等技术手段,对风险管理过程实施“事前”、“事中”的有效控制。在编制计划时,按照一般规律制定规避风险、分解风险、控制风险的措施办法;在实施过程中,按照目标管理、节点考核的原则,及时组织实施效果的评价考核,科学地调整计划和应对措施。

8.重视“过程控制”,加强关键部位和关键环节的管理,消除“质量风险”、“协议、契约履行风险”的影响,正确决定项目的产品定位、品质定位,合理确定投资额度,避免出现品质与投入矛盾的风险。

9.重视项目完成过程中阶段性工作(过程、活动)、实施结果的评价考核,及时总结经验、关闭阶段性计划,为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。

房地产项目的一次性、周期性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素,构成了项目过程的各种风险。从某种程度上讲,项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程,而风险管理(识别、分析、评价、处理)是靠企业的“团队”的力量,靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的,每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。因此,建立现代管理制度和适应于市场环境发展需要的组织结构,按照ISO9000:2000族和ISO10006:1997标准,重视过程中每个环节的管理,重视企业的体系化、制度化、程序化管理建设,客观看待风险,对风险进行有效的管理,就会减少或规避风险对企业经营目的和效果的不利影响。