当前广西房地产市场的概况、问题及对策探讨

李　云　马桂玉

摘要:文章主要论述了2009年1～5月广西楼市的情况,对广西房产行业面临的问题做了探讨,并针对问题提出了一些对策建议,希望对广西房产行业的健康发展有所帮助。

关键词:房地产行业;房地产开发商;经济危机;楼市回暖

中图分类号:F299文献标识码:A 文章编号:1674-1145(2009)18-0022-02

房地产业关联度高,带动力强,是我国国民经济的支柱产业,从某种意义上可谓是“国民经济的晴雨表”。前几年,在多种因素作用下,呈现“井喷式”发展,房价的快速飙升,带动国内投资快速增长。随着美国次级债引发的全球金融危机爆发和经济衰退,我国的房地产市场和政策在2008年经历了巨大变化。从紧缩信贷抑制楼市疯狂涨价到默认地方政府连续出台“救市”政策,再到积极出台新政减免流通环节税费,政府对于房地产市场的态度在一年内发生了根本性的转变。国家扩大内需的4万亿财政投入和中央经济工作会议“保增长”的主题都发出了宏观调控转向的明确指向。广西作为—个投资拉动型的欠发达地区,房地产业的投资对全区的经济拉动作用较为明显。目前广西的房地产业步入调整期,面对阶段性调整,认清广西房地产行业的现状及面临的挑战,并积极应对,对企业在短时间内走出困境,显得非常重要。

一、当前广西房地产行业的概况

(一)房地产行业投资低迷后出现回暖迹象

受国际国内经济下滑和市场不确定等因素的影响,房地产企业投资仍较为谨慎。2008年,广西房地产开发投资完成621.64亿元,同比增长15.9%,同比增速回落29.2个百分点。其中,南宁市房地产开发投资完成199.3亿元,同比增长6.3%,同比增速回落28.5个百分点。1～4月房地产开发投资由去年同期增长40.7%回落到14.6%,同比回落26.1个百分点。2009年1～5月,广西房地产投资235.26亿元,增长16.3%,增幅比1～4月加快1.7个百分点。商品房销售面积725.62万平方米,由上年同期下降3.7%转为增长29.8%,比今年1～4月提高4.5个百分点;商品房销售额225.22亿元,增长45.9%,分别比上年同期和今年1～4月提高32.2和9.6个百分点。

(二)楼市出现回暖迹象的原因分析

广西楼市出现回暖的迹象,既有宏观经济原因,也有地方经济推动。宏观经济在政府4万亿投资的强力提振下,开始出现复苏势头,国内整体经济面困难得到缓解,当前,我国经济运行正处在“企稳回升的关键时期”。在全球经济危机并未走出低谷形势下,中国经保持了平稳态势,客户对置业开始抱有信心。

2009年1～4月广西整体经济保持平稳较快增长局面,期间GDP同比增长12.9%,推动了房地产市场的止跃回暖。同时,国家、自治区各项稳定楼市的政策效果逐步显现,比如放宽信贷,放宽开发年限、放宽开发商的土地出让金缴付时间等。

二、面临的问题

虽然有了微弱的复苏迹象,但是并不代表广西房地产行业未来的道路就一帆风顺。目前,广西房地产行业仍面临着以下问题:

(一)经济危机的负面影响

2008年,国际金融危机的迅速蔓延,严重打击了全球房地产市场。未来房产业的成交量持续下滑、购房者信心减弱和持币观望、空房率持续增加与毛利率下降,将导致开发商遭遇现金流的困扰,银行业中的房地产不良贷款风险将大大提高。我国房地产市场也结束了连续多年的快速发展势头,进入周期性调整阶段,房价走低预期进一步强化。受此影响,国内许多城市房地产价格下跌,成交量急剧萎缩,广西的房地产市场持币观望气氛浓重,部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟,部分炒房者将因投机能力下降而退出市场。

(二)国家政策的影响

自去年3月下旬开始,国家出台了一系列稳定房价,遏制房地产过热的措施。一是控制政府土地的出让形式,因为形成高房价的重要诱因之一就是土地出让由政府和房地产商共同垄断;二是加大政府经济适用房和小户型的供应;三是对银行贷款进行控制,提高按揭首期比例,特别购第二栋房子的首期比例。虽然现在在国家政策层面上,对银行贷款和个人购买二套房子贷款有所放松,但国家宏观调控的目的不是催热楼市,加上金融危机的影响,房产价格仍将保持平行,并存在下行的风险。

(三)融资困境

房地产企业资金面压力主要源于房地产调控政策效应显现、国际金融危机蔓延导致外资因财务需要在同一时间大规模撤退,以及房屋销售萎缩导致的资金无法回笼等影响因素。此外,一些房地产开发企业在2008年开始集中支付上年大量储备土地的款项,更使房地产企业资金状况雪上加霜。央行的适度宽松的货币政策效果初步显现,在广西房地产开发资金来源中,国内贷款约占18.9%,同比提高了1.78个百分点,自筹资金的来源约占企业开发资金的37.2%,同比提高了2.0个百分点;但定金及预付款约占企业开发资金的22.94%,同比下降了5.12个百分点;定金及预付款同比下降5.36%,增速同比回落41个百分点;销售回笼资金的逐步减少和房地产景气指数的下降,使得银行放贷更加谨慎,再加上钢材、水泥等原材料和劳动力价格的波动,房地产企业面临的资金压力将越来越大。

(四)中小开发商难抵寒流

中小开发商占据广西房地产开发企业近三分之二。房地产行业是个高资金投入的行业,大中小开发商资金实力相对薄弱,在房价高涨的时期,资金压力相对较轻。但金融危机后,房产行业遭受金融危机重创,房价停滞甚至回落,销售资金回笼减少,银行放贷谨慎,大型的房地产上市公司可以通过股市的融资,发企业债等形式找到资金,很多中小开发商融资渠道窄小,往往被资金问题压得喘不过气来。广西各城市房价在全国房价水平中处于低位,具有良好的投资预期,房价下降空间虽有限,但仍难抵整体楼市行情下行压力。

三、对策

(一)理性看待国家宏观调控,追求合理利润

在国家层面上,一方面用保障的办法解决中低收入居民的住房需求,另一方面维护房地产市场的稳定,防止房价大起大落。在国务院扩大内需促进增长的十项措施中,“加快建设保障性安居工程”即位列首位。今后三年保障性住房将成为房地产投资的重点,并把解决中低收入家庭的住房问题放在优先位置。大量建设廉租和经济适用房必然会挤压商品住房的市场需求空间,目前的高房价应会逐步下降。在房地产行业的利润回归理性的情况下,房地产开发企业更应尊重合理的利润。同时,房地产企业,特别是应资金紧张的中小开发商,应当抓住国家关于经济适用房开发贷款门槛的降低、还贷周期的延长等优惠政策,在积极参与国家经济适用房的建设中谋求发展。

(二)拓宽融资渠道

房地产行业是资金高度集中的行业,其运营的中心逐步转向金融运作。有实力的开发商,可建立自己的金融平台,充分利用房地产信托、投资基金、企业债券和资产证券化等金融产品,采取发行信托计划、收购上市公司、参股金融机构、发起设立房地产基金,还可以谋求海外上市等方式,合理利用多元化的融资渠道,达到融资目的。

而实力相对较弱的中小开发商,在新形势下,要多方拓宽融资渠道,积极探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下,可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。中小开发商经营较为灵活,若有些项目上虽然拥有土地,但又缺乏庞大的资金进行开发,为了吸收资金,可以采取将该项目开发企业的股权转让出去一部分,寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。此外,可根据企业实际情况,使用金融租赁。在发达国家,金融租赁业已成为与银行信贷、证券并驾齐驱的三大金融工具之一。2007年中国银监会修订政策,再次允许商业银行机构进入金融租赁市场。

(三)中小开发商转向二线城市

中小房地产企业与大企业竞争,其优势不在价格方面,而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。在新形势下,中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀,把眼光看到二三线城市。由于国内一线城市房价已经很高,广西各城市房价在全国房价水平中处于低位,具有良好的投资预期,房地产价格下跌空间有限。广西正处于经济发展和城镇化进程的提速期,二三级房地产市场处于上升阶段,总体上表现出较强劲的发展势头。经调研,截至目前,广西大部分县城的商品房价格不仅没有降低,反而有小幅的上扬,受金融危机的影响不大,前景看好。广西的许多县市,恰恰是中小开发商的机会,在更为广阔的县市市场深耕细作,树立本地品牌,反而能摆脱因一线城市激烈竞争的冲击,获得逐步发展的时间和空间。

(四)并购或接受并购

房地产行业洗牌带来新格局。根据《2009中国房地产百强企业研究报告》,2008年,全国商品房销售额24071亿元,同比下降了19.47%,而百强企业的销售额为5244亿元,同比下降仅3.93%,高于行业水平15个百分点。可以推断2009年首先是资本的集中,包括资金、土地、项目等。大型开发商在经济危机中站稳脚跟,缺乏资金的中小开发商面临倒闭的风险,房地产行业的整体资质不高,行业集中度也有必要增强,出现并购在所难免。房地产市场低迷和全球金融危机使得资产价值低估,也为有实力的企业提供了低成本兼并收购做大做强的良机。这种情况在中小开发商占2/3的广西房产行业同样存在。广西房企规模过小,目前拥有房地产企业超过1700家,“一块地皮几个人租一个门面”成立房地产公司的现象仍存在。小公司开发规模、层次、服务、管理和营销水平较低,难与大型开发商竞争。面对目前楼市的低迷情况,认准时机,果断接受并购与大企业共同发展,或考虑转型、退市,保存实力,对企业从事其他行业或来日卷土重来都是有好处的。

综上所述,广西楼市在国家4万亿投资的强力提振和地方经济良好局面双重因素的作用下,出现回暖迹象。但国际金融危机的阴影仍然存在,国际、国内经济形势不容乐观。在此背景下,虽然国家从去年初抑制房价转变为稳定楼市,但广西房产企业仍面临融资困境,特别是占据广西房产开发企业2/3的中小开发商处境更为艰难。为此,广西的房产行业迫切需要拓宽融资渠道,维持企业发展所需资金,积极适应国家宏观调控,做好房地产行业利润回归理性的准备。对中小企业来说,转向二三线城市深耕细作,发展前景更为广阔。

参考文献

[1]万建国.对当前广西房地产市场形势的理性思考[J].广西轻工业,2009,(4).

[2]肖元真,严文新.我国房地产业持续发展的政策环境及对策研究[J].2009,(2).

[3]1～5月广西经济运行情况分析[R].广西统计信息网,2009

-06-16.

作者简介:李云(1969-),男,广西博白人,广西经济管理干部学院高级工程师,研究方向:建筑材料及教学教改;马桂玉(1971-),女,山东上饶人,广西水产畜牧学校讲师,硕士,研究方向:水产养殖及教学改革。