浅谈投资性房地产准则的实施对企业利润的影响

胡瑞林

【摘要】 国资委要求中央企业从2008年1月1日起全面执行新准则,在具体执行投资性房地产准则的过程中,会计人员通过职业判断而对企业一些业务事项做出的确认处理将影响企业的利润、资产,影响企业管理层和会计报表的其他使用者做出决策。

【关键词】 准则;实施;影响;利润

一、投资性房地产准则规范的业务

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规定,投资性房地产是指为赚取租金或资本增值,或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主要包括:已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物。

投资性房地产属于企业的一种经营活动,就某些企业而言,投资性房地产业务属于日常经营活动,形成的租金收入或转让增值收益确认为企业的主营业务收入,但对于大部分企业或电力企业而言,是与日常经营活动相关的其它经营活动,形成的租金收入或转让增值收益应确认为企业的其他业务收入。

二、对投资性房地产准则的学习理解

(一)划分投资性房地产意义

企业持有的房地产除了用作自身管理、生产经营活动场所和对外销售外,出现了将房地产用于赚取租金、获取增值收益的活动,甚至成为个别企业的主营业务。投资性房地产在用途、状态、目的等方面已区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产,这就需要将投资性房地产单独作为一项资产核算和反映,与自用的厂房、办公楼等房地产和作为存货的房地产加以区别,从而更加清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。

(二)投资性房地产业务有两种表现形式

房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权,故房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。因此,投资性房地产业务的主要形式是出租建筑物、出租土地使用权,这实质上属于一种让渡资产使用权的行为。房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入;投资性房地产业务的另一种形式是持有并准备增值后转让的土地使用权,尽管其增值收益通常与市场供求、经济发展等因素相关,但目的是为了增值后转让以赚取增值收益。投资性房地产业务也是企业获取收益的一种经营活动。

(三)投资性房地产有两种后续计量模式

企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。与国际会计准则相比,新准则采用公允价值计量模式的前提条件非常严格,只有在满足特定情况的条件下,即有确凿证据表明其所持有的房地产的公允价值能够持续、可靠取得,才可以采用公允价值模式进行后续计量。但是,同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量,不得同时采用两种计量模式。采用公允价值计量可以及时反映企业管理层受托责任的履行情况,检验其作出持有和处置投资性房地产决策的适当性。

成本模式采用公允价值模式的,应当作为会计政策变更处理,将计量模式变更时公允价值和账面价值的差额调整期初留成收益。采用公允价值模式计量的投资性房地产不得从公允价值模式转为成本模式。

三、投资性房地产对电力企业的影响

根据上海某中央企业财务资料进行分析可知,该企业目前持有的管理、生产经营活动场所和对外销售以外的房地产,主要有职工住房等建筑设施。职工住房形成于上海市住房制度改革前,企业以福利形式购置、已分配给职工的住房(不同于企业集体宿舍)和政策规定已终止分配的少量存量房。按上海市房改政策,这些已分配给职工的住房产权归企业,使用权归属于居住于内的职工,所有权待职工按上海市住房改革政策购买后转移给职工,产权按政策价格转移给个人后,职工方可将房产按市场价交易流通。少量存量房的产权和使用权均归企业。目前,这些非管理、生产经营活动场所的房产原值约5 300万元,占企业房产总值的25.86%,租金收入一百多万元,占企业主营业务收入的0.0053%,对企业经营利润影响甚微。

按国资委的要求,中央企业从2008年1月1日起全面执行新准则,按照投资性房地产准则,企业应对分配给职工并收取租金的住房按投资性房地产进行重新分类、计量、核算;企业对存量房也应按实际使用状态重新分类、计量、核算,而该部分资产使用状态频繁变化和信息传递的滞后,又给会计及时、如实反映带来了困难。

按准则规定,企业对符合条件的可以采用公允价值模式进行后续计量的采用公允价值计量,短期内会对企业利润产生积极的影响。拥有投资性房产的企业,政策变更期的净利润会有较大幅度的提高。参照2008年活跃市场同类房地产交易价格计算,该电力企业该类房产价值高达18 700万元。会计政策变更影响企业期初留成收益增长达 2.32%。如果电力企业拥有较大比重的投资性房地产,那么电力企业业绩也将受该物业市场价格变化的影响;如果当年投资性房地产物业的升降幅度较大,那么就会增加电力企业业绩的不稳定性。

另外,根据上海市房改政策,该电力企业不能主动处置这些已分配的房地产,房产使用者按房改政策购置,其价格远低于企业按成本计价的资产净值,一般每套公房售价2-6万,处置损失影响当期利润减少3.62%。

公允价值计量和实际处置对非投资性房地产企业的利润产生了截然不同的结果,影响了企业真实地体现其资产价值,影响企业所得税清算,进而影响企业现金流量,影响企业财务状况。

四、电力企业的应对措施

笔者认为,持有投资性房地产的主要目的是赚取租金或资本增值,是企业的一种经营活动。对大部分电力企业来说,按投资性房地产准则重新划分目前持有的管理、生产经营活动场所和对外销售以外的房地产,有利于清晰地反映企业所持有的房地产的构成情况和盈利能力。同时,财务人员也应视企业经营和所处的政策环境做出判断,进行分类和核算。

(一)企业目前持有的已分配给职工的住房

企业目前持有的已分配给职工的住房虽然也能收到少量租金,产权关系仍然保留在企业,但并不是以让渡企业资产使用权换取租金收入为目的,与企业当前的经营已毫无联系。同时,企业已失去对该类房地产的实质控制,房产的使用状态自分配之日起就未发生变化,按活跃市场同类房产的公允价值核算、计量对企业的实际资产价值不产生实质影响。按照基本准则的规定,按“事项的经济实质进行会计确认、计量和报告,不应仅以交易或者法律形式为依据”,故对此类资产应保持原有的会计核算记录,保持体现地方政府房改的历史政策,只有这样才能真实反映企业的房产价值、正确反映企业执行政策的成本,体现企业对社会的贡献。

(二)企业目前持有的存量房

企业目前持有的存量房的持有目的虽不能完全说是为了“赚取租金或资本增值,或两者兼有”,但此类房产的用途已发生变化,按政策规定,已不能按福利形式进行分配。处在较好地段的房产已为企业带来一定的租金收入,而这些房产的正确计量、确认对企业的资产价值将产生较大的影响,按公允价值确认计量可以真实地反映该类资产的市场价值,为企业管理层适时作出继续持有和处置决策提供信息。故对该类房产需要全面调查分析、了解房产市场行情,按用途重新进行分类。对于必须留用于职工集体宿舍的房产应划分为企业非生产用房,对已用于出租的房产应划分为投资性房地产,并按公允价值进行后续计量。

总之,财务人员只有在全面分析企业房产现状和当地政府政策的基础上,才能根据投资性房地产准则做出判断、选择计量、进行核算。这样有利于企业管理层及时了解公司非主营业务占用资产的情况,适时做出处置判断,盘活企业存量资产,减少存量房维护支出,降低企业房产风险,做大企业主营业务;有利于会计报表其他使用者了解企业资产的实际价值,了解投资性房地产对企业资产价值、资产盈利能力的影响。●

【主要参考文献】

[1] 中华人民共和国财政部.企业会计准则[M]. 2006.

[2] 上海市房改政策[S].