中国房地产指数的应用

文玉兰

【摘要】房地产市场的发展与稳定需要金融衍生品支撑。对于购房者与房地产企业而言，房地产都存在价格风险、政策风险与金融风险等，而且房地产业所显露的高价格、高空置率、高不良贷款等问题在短时间内也没有得到有效的解决。我国的房地产业涉及面广，其波动势必影响到各行业的发展，直接对我国国民经济造成影响。为此，我国更应该大力房地产市场金融衍生品市场，为银行、房地产企业、购房者等各类投资者提供避险工具。文章将从房地产指数发展的应用及其必要性方面进行论述。

【关键词】房地产指数 指数期货 指数权证 价格发现 套期保值 规避风险

一、什么是房地产指数

1、成本投放法（Input Cost Method）

成本投入法是根据营造各项投入成本（包括材料及人工费用等）的变化情况，以算术平均法来计算房地产指数的方法，是早期的房地产指数的重要编制方法。在规范的市场运作背景下，成本投入法对新建成房屋价格的走势分析有一定的适用性，能够反映出房地产价格变化的某些规律。成本投入法不能用来反映土地价格和二、三级市场的房屋价格变化。一方面，因为土地和二、三级市场上的房屋（尤其是写字楼和商业性楼宇）价格都是一种产出价格，主要不是由生产成本决定的，而是由房地产的效用决定并受供求关系影响的。如果用房地产投入要素成本的变动来反映房地产价格的变动，就会有较大的偏差；另一方面，在生产力提高的情况下，成本投入价格指数往往会高估房地产指数。因此，该方法在理论基础和实际应用方面均欠科学，目前已经很少使用。

2、中位数价格法（Media Sale Price）

中位数价格法是选取地产售价的中位数来编制价格指数的方法。房地产市场价格易受极端值（即最高、最低价）影响，而中位数价格能反映市场变动的集中趋势，代表性比较强。运用中位数价格法非常简便，不需经过复杂的编制程序。从某种程度上讲，中位数价格法比加权平均价格法更能反映房地产市场的真实情况。因为加权的方法虽然能在一定程度上降低房地产品质差异对指数的影响，但并不能完全消除这一影响；而且随着时间的变化，房地产品质的差异可能因为加权的原因而对指数产生较大的偏误。因此，在国外房地产指数的实践中，加权平均法多用于地价指数的编制，很少用于编制房地产指数。

3、重复交易法（Repeat Sale Method）

Baily、Muth和Nourse 1963年提出了重复售出模型。根据同一宗房地产在不同时期售出的价格来计算房地产指数。该方法的优点是基于同一宗房地产的价格变化运行。在剔除标的物折旧的影响后，根据重复交易法编制的指数可以满足房地产价格“同质性”的需要。

重复交易法的如下缺点也限制了其广泛运用：（1）有两次重复出售价格记录的房地产数量有限，样本容量相对较小，抽样误差较大；（2）重复交易价格的周期很难与指数要求的周期相匹配；（3）房产再交易间隔期间，发生重大整修或品质或质量变动会影响价格指数的真实性。即使房地产品质在两次交易之间没有发生改变，也难以保证该房地产在不同的时期能够给人们带来相同的效用；（4）只利用重复交易价格信息而偏废一次性交易资料，难以保证资料的市场性；（5）重复交易函数模型中存在多重共线性的问题，即使用年限和两次出售间隔是完全共线性的。因此，尽管重复交易法的经济意义比较直观，计算也相对简单，但在实际应用时仍有一些欠缺。

4、特征价格法（Hedonic Price Method）

特征价格法，又称Hedonic模型法和效用估价法，认为房地产由众多不同的特征组成，而房地产价格是由所有特征带给人们的效用决定的。由于各特征的数量及组合方式不同，使得房地产的价格产生差异。因此，如能将房地产的价格影响因素分解，求出各影响因素所隐含的价格，在控制地产的特征（或品质）数量固定不变时，就能将房地产价格变动的品质因素拆离，以反映纯粹价格的变化。当商品的某一方面的特征改变时，其价格也会随之发生改变。对函数的各个特征变量分别求偏导数，就取得各特征的变动对商品价格的影响幅度，并假定这种影响的关系在一定的时间内固定不变。这样，在缺乏同质商品的情况下，可以用非同质的房地产在基期与报告期之间进行比较，从价格的总变动中逐项剔除特征变动的影响，最后剩下的便是纯粹由供求关系引起的价格变动了，这样计算的价格指数便是基于特征价格法的房地产指数。特征价格模型的优点是：容易取样，可以得到大量价格资料；模型的经济意义比较直观；计算相对简单。但同时，运用特征价格法编制价格指数也存在多重共线性问题和因房地产的个别性而掩盖市场供求关系对房地产价格的影响等问题。

5、混合模型（Pooled Method）

鉴于特征价格模型和重复售出模型的缺陷，Case和Quigley在1991年提出了将二者混合并利用广义最小二乘法（GLS）分析随机误差变量方差的方法。该方法被称为“混合方法”，又称Pooled GLS模型。1997年Hill，Knight和Sirmans对Pooled GLS模型进行了改进，提出基于最大似然估计法（MLE）的Pooled MLE模型。

总的来讲，房地产指数应该是所谓的“纯价格指数”，即价格指数只反映市场供求变化和货币购买力所引起的价格变化，而剔除由于房地产质量等其他因素改变而引起的价格变化。从这一点来看，依据特征价格法和混合模型所编制的房价指数比较适合于应用。

二、房地产指数种类

1、中房指数

由中国房地产业协会、国务院发展研究中心情报中心和中国房地产开发集团主办，每个季度两个房地产指数系统都分别通过媒体发布自己的季度指数。中房指数于每年的1月16日、4月16日、7月16日、10月16日在指定的新闻媒介上发布相应的季度指数和简要的分析报告。各地统计部门也按季度（或半年一次）对房地产市场进行抽样调查，并对调查结果予以公布。

2、国房指数

“国房指数”即国房景气指数，是全国房地产开发景气指数的简称，国家发展设计委员会和国家统计局主办。国房指数是由政府统计部门编制，是代表国家行使统计监督职能的政府行为。“国房指数”虽然采用35个大中城市的样本，覆盖面比较广，但它的问题在于，数据来源除了依靠统计局本身的资源之外，还有一些房地产相关企业的自报数据，“国房指数”与市场接触面并不直接，尽管拥有综合性和权威性等特点，但却未必是市场最为直观的反映。

3、A股房地产板块指数

板块指数（PlateIndex）就是采用指数分析方法，将同一板块的个股按不同的权重方式生成相关指数，它是板块各股股价变化的集合，是对各板块走势的整体反映。板块指数计算与房地产价格、财务数据、除权数据均有很强的联系，这些数据的质量将影响板块指数的质量。

三、房地产指数应用

1、房地产指数期货

房地产指数期货为房地产市场的主体提供规避住房价格风险的手段。房地产指数期货是与未来某个时点的房地产指数挂钩的标准化合约交易。对于预期看跌的银行、房地产开发商或者购房者等投资者希望回避住房价格下跌的而形成的损失，可以卖出房地产指数期货，一旦房价真的下挫，他们便能以低价抛出持有的期货合约，他们在期货交易中的获利可以部分或全部弥补其在房产贷款和开发中的亏损。同样，对于预期看涨的各类投资者可以买入房地产指数期货，如果房价真的上涨，他们就可以以比较高的价格在期货市场上平仓获利，他们在期货市场上的获利就能抵消房地产市场上价格上涨的风险。总之，房地产指数期货可以帮助参与者回避价格不利的风险。当然，避险的代价是他们失去了价格朝有利的方向变动时的获利机会。比如说，房价下跌时，想规避房价上涨风险而买入期货的普通居民在期货市场上就会有损失。房地产指数期货交易与期房交易（俗称买卖楼花）有本质的区别。后者是远期的实物交易，交易的标的是具体的房产；前者是金融期货交易，交易的标的是与未来住房价格总体水平挂钩的标准化合约。房地产指数期货交易实际上是住房总体价格水平风险在参与者之间的转移，与具体的房产价格和交易没有联系。因而，开展房地产指数期货与现行的禁止期房买卖的法规并不矛盾。