房产面积测算问题初探

孙敦新

【摘要】 房产测绘成果的好坏不仅影响房屋所有人的合法权利，同时对房屋产权、产籍管理工作起着重要的作用。本文针对变形缝、阳台、室外楼梯面积测算等相关问题进行探讨，寻找一个相对合理的测算办法，切实解决实际工作中出现的问题，更好地为房产管理工作服务。

【关键词】 房产测绘；层次；变形缝；室外楼梯

房产测绘是房产管理工作的重要基础，其主要目的和任务就是采集和表述房屋以及房屋用地的有关信息，为房产产权、产籍管理、房地产开发利用、交易、征收税费，以及为城镇规划建设提供数据和资料。为此建设部于2000年8月1日发布实施了我国第一个房产测绘国家标准《房产测量规范》（GB/T 17986-2000），其发布实施对加强房产测绘管理、规范房产测绘行为、提高房产测绘的现代化水平、促进我国房产测绘事业的发展具有十分重要的作用。但是，由于该规范是开展全国房地产测绘工作的统一技术标准，原则性较强，可操作性欠妥，再加上由于测绘者对《房产测量规范》的理解程度还不够，对某些问题的认识和理解存在一定的偏差，因此在实际测量操作中总是捉拿不准，给工作带来麻烦。本文将在工作实践中遇到的几个面积测算问题提出来进行探讨，寻求一种正确的处理方法，切实解决实际工作中出现的问题，让测算成果更准确。

一、层次的认定

《房产测量规范》5.6.6.1规定，房屋的层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与房屋地下层数之和，假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼、顶层突出层面的楼梯间、水箱间不计层数。《房产测量规范》中对地下室及半地下室没有明确的定义，我们可以参考国家标准《住宅设计规范》对地下室及半地下室的定义，地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的一半者；半地下室是指房间地面低于室外地平面的高度超过该房间净高的三分之一，但不超过一半的地下室。由此可以判断当房间地面低于室外地平面的高度不超过该房净高的三分之一的既不是地下室，也不是半地下室，应记入自然层数。在实际工作中，我们经常遇到许多楼房在设计图纸上标注为地下室（或地面车库等，室内地坪±0以下），而实际上室内地面与室外地平面的高度根本不超过房间净高的三分之一，有的甚至在地平面以上（地面车库），根据上述规定该楼层应计入自然层。如图所示，设计图纸上为地下室（地面车库），

设计层数实际认定层数

（层高均在2.20m以上）测算

而实际测量时定义为一层。由于层次认定不同产生两种结果。其一，对房屋建筑面积不构成影响的，即房屋不因层次认定不同而造成公摊面积变化，虽然房屋建筑面积不受影响，但在销售时房价由于层次不同价格也不同。比如，二层加价10%，三层加价可能为20%。这样层次的认定就非常重要，它直接影响到买卖双方的经济利益。其二，由于层次认定对房屋建筑面积造成影响的。如图所示设计为地面车库，室内地平在±0以下，楼上为住宅，地面车库不用楼梯（即楼梯在地面车库没留由门洞

进入任一车库内），根据《房产测量规范》8.2.1d规定，楼梯间，电梯（观光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然层数计算面积，因此该楼层若定义为地下室，那么此楼梯则不应计算建筑面积，若定义为一层，则该楼梯则应计算建筑面积，分摊至楼上住宅部分，从而造成房屋的建筑面积由于层次认定不同而不同，因此层次的判断问题并不是一个小问题，应有一个明确统一的认定方法，因此房屋在层次认定时无论是设计、规划、建设、房管等部门均应严格按照地下室（半地下室）定义进行认定，统一标准，切实维护交易双方的利益。

二、变形（伸缩）缝

《房产测绘规范》8.2.1.O中规定，有伸缩缝的房屋，若其与室内相通的伸缩缝计算建筑面积。变形缝是指建筑物在外界因素作用下，结构内部产生附加变形和应力，导致建筑物开裂、碰撞甚至破坏而预留的构造缝，包括伸缩缝、沉降缝和抗震缝。伸缩缝主要是防止建筑物由于温度变化大产生开裂；沉降缝主要是防止建筑物由于沉降不均产生开裂；抗震缝是主要是防止建筑物由于地震产生开裂。由此可见，上述规定不仅适用于伸缩缝，也适用于沉降缝和抗震缝。在实际测量工作中会出现变形缝全部或部分与室内相通的情况，对于全部相通或其与两边房屋任一边完全相通的情况测算时没有影响，而对于局部相通的情况在测算时由于理解不同而造成测算结果出现差异。第一种观点认为，只要伸缩缝与房屋相通，伸缩缝都全部计算建筑面积；第二种观点认为，伸缩缝局部与房屋相通，通行部分计算建筑面积，不通行部分不计算建筑面积。个人认为，第二种观点比较可行。如图所示，因为在规范规定中仅将是否与室内相通作为唯一判断条件，并未考虑伸缩缝宽度等其他因素，说明与室内相通是根本，同时计算建筑面积要具备房屋的一般条件，因此第二种观点比较合理。变形缝仅三角部分计算建筑面积。

三、阳台封闭的问题

由于，我国疆域辽阔，南北方气温差距较大，南方天气较暖，阳台大部分为不封闭，北方气候较冷，阳台大部分为封闭阳台。而作为中东部地区的徐州市在楼房建设时，阳台有的封闭、有的不封闭、有的原为不封闭后来又由房主自行封闭的，因此在测算时对阳台封闭与不封闭问题很难判断，但封闭与不封闭对房屋建筑面积影响较大，阳台面积在计算时相差一半。如果判断不准确，容易造成面积纠纷。故在阳台封闭问题判别时应分以下几种情况。第一，若规划设计阳台为全封闭阳台，在实际测算时阳台也是封闭的，则按封闭阳台计算全部建筑面积。第二，如果规划设计阳台为封闭的，而实际上测算时为不封闭的，则按不封闭阳台计算一半建筑面积。第三，规划设计为不封闭阳台，实际测算时无论封闭与不封闭，计算一般建筑面积。

四、室外楼梯

《房产测量规范》8.2.1.g中规定属永久性结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影面积计算；在8.2.2.d中规定无上盖的室外楼梯按各层水平投影面积的一半计算。对于规范中这两条规定如果从字面意义上进行理解，属永久性结构有上盖的室外楼梯，按照楼梯每层水平投影面积计算；无上盖的室外楼梯按每一层楼梯水平投影面积的一半计算；在对室外楼梯进行测算之前，我们必须首先明白什么是室外楼梯，室外楼梯是位于房屋外部的、供人民生产或生活的、上下各层通道之用的、有围护结构的永久性建筑物，属房屋的附属设施。当上层楼梯设计为下层楼梯的顶盖，且可以完全遮盖的，可视为该层室外楼梯有顶盖。因此我们在对室外进行测算时，首先对室外楼梯的层次进行判断，作为房屋附属设施的室外楼梯其水平投影面积应该按照楼梯的水平投影面积进行，即五层楼房室外楼梯的水平投影面积应该为四层，即n-1层，当该室外楼梯属永久性结构有上盖的室外楼梯时其面积为(n-1)s,其中n为楼房层数，s为一层室外楼梯面积；当该室外楼梯为无上盖的室外楼梯时，我个人认为其面积为(n-2)s+ s/2，其中n为楼房层数，s为一层室外楼梯面积。如果仅仅根据规范字面意义上的理解，对于室外楼梯有无上盖在面积测算时相差一半，差别太大，只有从现实出发，根据室外楼梯的定义，有无上盖的差别体现在顶层，既体现了规范的严肃性，又灵活运用规范，让交易双方满意。

参考文献：

[1]国家质量技术监督局.房产测量规范.北京：中国标准出版社，2000