从法律角度看我国城市房屋评估及拆迁程序

蒋盛君

摘要我国现有的法规对规范城市房屋拆迁程序,维护被拆迁人利益,促进政府职能转变发挥了积极的作用。但由于法律体系并不健全,缺乏专门针对房屋拆迁的法律,导致我国城市房屋拆迁存在一系列的矛盾。因此,要建立健全城市房屋评估及拆迁程序,为城市化建设扫清障碍,更好的保护拆迁双方的利益。

关键词房屋评估房屋拆迁法律完善

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)06-280-01

一、城市房屋评估程序的法律现状研究

《城市房屋拆迁估价指导意见》规定估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则。任何组织或者个人不得非法干预拆迁估价活动和估价结果。《城市房地产管理法》规定应公正、公平、公开的评估房地产价格。目前我国部分房屋拆迁地采用的是群众代表抽签的方法来选取评估机构,但房地产评估机构是从房地产评估中受益的,从而导致评估机构在评估中很难保持中立。依照规定,被拆迁人如果对评估结果不满意,可以自己选定评估机构进行评估,但是如果两个评估机构的结果存在出入,就由专家委员会进行鉴定,这样耗时耗力,也不能保证最后的结果能使双方满意,评估的结果直接决定补偿金额的多少,评估机构的不中立会进一步阻碍房屋拆迁的进程,激化矛盾。

二、城市房屋拆迁程序的法律现状研究

(一)我国现有的拆迁程序

根据《城市房屋拆迁管理条例》规定,我国城市房屋拆迁程序主要为:1.申请房屋拆迁许可证。任何单位或者个人需要拆迁房屋的,必须向当地政府房屋拆迁管理部门提出拆迁许可申请;2.审批和核发拆迁许可证。相关部门对申请事项进行审查,对符合条件的,核发房屋拆迁许可证;3.发布拆迁公告。房屋拆迁管理部门在核发房屋拆迁许可证时,应予以公布;4.签订拆迁补偿安置协议。在拆迁期限内,拆迁人应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议;5.实施房屋拆迁。拆迁人应当按照房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限,实施房屋拆迁。

(二)关于强制拆迁

《城市房屋拆迁管理条例》规定,被拆迁人拒绝搬迁时,拆迁人可以向当地人民法院起诉并要求强制拆迁。由于房屋拆迁许可证是由政府颁发的,房屋拆迁又顺应了政府的城市建设规划,政府很难在裁决中保持中立的地位。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》规定,在房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前,必须对相关内容进行听证。同时规定了房屋拆迁管理部门工作人员或者行政强制拆迁执行人员的责任和义务。但经调查,不少拆迁人在强拆之前都省掉了这一程序。而且在房屋拆迁过程中,存在着停电、停气等使用违规手段强迫被拆迁人搬迁的行为,给被拆迁户的人身安全及财产安全带来了隐患。

三、我国城市房屋评估及拆迁程序的法律完善

房屋拆迁涉及财产所有权,只有法律才能调整房屋拆迁涉及的民事法律关系。现阶段我国颁布的条理细则都属于下位法,超越了立法权限。法律经济学告诉我们,法律对市场起规范指导作用,市场对法律起引导作用,法律和市场是一种互相规范互相选择的行为,所以完善法律制度,可以使房屋拆迁制度更加严谨、合理。应建立一个专门针对房屋拆迁管理制度的法律。该法律可供参考的完善方向有:

(一)完善并建立合理的房屋拆迁程序

根据现有的房屋拆迁流程,结合拆迁实际,应如下完善拆迁过程:在房屋拆迁单位提出拆迁申请后,由同级的人大和房屋拆迁管理部门共同依法进行审核,双方就矛盾进行协商,如果审核不通过则重新制定方案。垂直的,中立的中央垂直地方的房屋估价机构根据市场价格给房屋估价,拆迁一方制定补偿方案,政府组织被拆迁人对此方案进行评分,后进行招标确定开发商,并发放拆迁许可证和签订房屋拆迁补偿协议。如果双方能够达成补偿安置协定,则可实施拆迁,如果不能达成协定,就申请行政裁决搬迁,否则司法诉讼,强制拆迁。此方案加入了人大的参与,使审核结果更能符合广大群众的利益,中立的机构给房屋估价,能够排除一系列非法因素的干扰,制定出最合适的价位,政府组织评分,可以让被拆迁户选出合意的开发商,有利于缓解目前被拆迁户与拆迁人的矛盾,使拆迁顺利进行。

(二)强制拆迁程序的合法化

当法律规定可以强制拆迁时,应由相关部门依法组织专门人员进行强行拆迁,禁止雇佣社会闲杂人等进行拆迁。在强制拆迁之前,应告之被拆迁户,保证其知情权。拆迁过程应公开,透明,并采用文明的手段,严禁使用恐吓,威胁,暴力等违法手段。在拆迁过程中,应保证被拆迁户的人身安全及财产安全。强制拆迁之后,应提供相应的补偿安置措施,防止出现被拆迁户无家可归的情况。

(三)兼顾各种群体的利益,体现法律的公平公正

在拆迁的过程中,应保障每一个被拆迁人的知情权、听证权和起诉权。在政府进行城市规划、决定拆迁时,应举行听政会,吸取各方意见。也可建立房屋拆迁争议的行政仲裁机构、制度及程序等,以保护被拆迁户的利益不受到非法侵害。同时,也应保障拆迁方的利益,被拆遷户可能已经得到了合法的补偿,但为了进一步获得利益,不愿搬迁,使开发商受到损失。所以,在保障被拆迁人利益的同时,也应兼顾各种不同利益主体的利益,体现法律的公平公正,保证拆迁的顺利进行,维持社会秩序和稳定。