浅议房屋承租人的优先购买权

李　哲　姜立强

[摘 要]房屋承租人的优先购买权制度有着悠久的历史，然而在目前我国的法律规定中却存在着诸多缺陷，导致实践中很难操作且纠纷不断。本文从承租人的优先购买权的含义、特征出发，分析了其存在的主要缺陷并提出了相应的完善建议。

[关键词]出租人 承租人 优先购买权 第三人

作者简介：李哲， 1983年11月25日生人，汉， 籍贯：石家庄，石家庄经济学院，纪检监察处，研究实习员；姜立强 （1983年2月-），男，满族，河北平泉人，河北大学政法学院2008级民商法学硕士研究生。

一、房屋承租人的优先购买权概述

（一）房屋承租人优先购买权的含义。根据我国的合同法第230条和民通意见第118条的规定，房屋承租人的优先购买权是指出租人出卖房屋时，承租人在一定期限内就同等条件有优先购买权，否则承租人有权请求人民法院宣告出租人与第三人的买卖合同无效。根据上述规定，承租人行驶优先购买权需满足一下条件：第一、必须是在出租人出卖其所有的房屋，如果是赠与或遗赠时则承租人不能主张优先购买权。第二、必须是在同等条件下。第三、承租人必须在一定期限内行使该优先购买权。

（二）房屋承租人优先购买权的特征。第一，法定性，即承租人的优先购买权是基于法律的规定而产生，而不是基于当事人的意志，同时当事人不能约定排除承租人的优先购买权。第二，附属性，即承租人的优先购买权从属于租赁权，它随着租赁权的产生而产生，随租赁权的消灭而消灭。当然承租人在征得出租人同意将房屋转租时，其优先购买权也跟着转移到次承租人。第三、附条件性，承租人的优先购买权是以出租人出卖房屋为前提的，如果出租人不出卖房屋也谈不上承租人的优先购买权。第四、其行使是有期限的，承租人必须在出租人或者第三人通知后3个月内行使，以保护第三人和出租人的利益。第五、此外承租人的优先购买权还具有形成权的特征，即在同等条件下只要承租人行使优先购买权，承租人与出租人的合同即告成立。

（三）房屋承租人的优先购买权制度的意义。房屋承租人的优先购买权制度始于罗马法并被法国民法典和德国民法典所采纳，作为民法领域一项悠久的制度房屋承租人的优先购买权有着重要的意义：第一、有利于维护房屋的使用关系，做到物尽其用。承租人对于其租赁的房屋已经在一段时期内占有并使用，有的更是在征得出租人同意后按照自己的意愿对房屋进行了装修，可以说承租人对该房屋的布局与使用更为娴熟，赋予承租人对该房屋的优先购买权能够使对该房屋的使用关系得以稳定。第二、有利于减少交易成本，提高效率。赋予承租人在同等条件下的优先购买权，一方面保护了出租人利益，另一方面承租人可以继续维持原有的使用关系，并可以按自己的意志优化其使用方式，满足其生产生活需要，同时优先购买权制度有利于简化交易程序，降低交易成本，增进交易效率。第三、有利于承租人生活的稳定。承租人已于事实上占有、使用出卖的房屋，并在生产、生活上对其形成了一定的依赖，赋予承租人对该房屋的优先购买权能够承租人的生活秩序得以稳定。

二、我国法律关于赋予承租人优先购买权规定的缺陷

我国《合同法》第二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件下优先购买的权利。最高人民法院《关于贯彻执行<中国人民共和国民法通则>若干问题的意见》（试行）第118条规定，“出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权；出租人未按此规定出卖房屋的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效”。以上为我国法律关于承租人优先购买权的规定，但上述规定过于笼统，在实践中很难操作。具体而言主要有一下几点：

第一、如何理解“同等条件”。 审判实践中，对“同等条件”的理解历来有两种不同观点，一是绝对同等说，即认为先买权人认购的合同条款与其他买受人绝对相同和完全一致。二是相对同等说，即认为先买权人购买条件与其他买受人条件大致相等，便视为同等条件。[1]笔者认为第一种观点过于严格，实际上是否认了承租人的优先购买权；而第二肿观点又过于笼统，不利于第三人利益的保护。笔者认为优先购买权制度保护了房屋承租人的利益，同时也是对不特定第三人利益的限制。所以基于维护各方利益原则笔者认为只要出租人从承租人处获得的利益等于或者大于从第三人处所获得的利益就应视为同等条件。

第二、出租人通知承租人的时间。出租人是在有出卖的想法时就通知承租人，还是在出租人与第三人就交易条件达成一致时通知承租人？对此在实践中存在很大争议。笔者认为应为出租人与第三人就交易条件达成一致后通知承租人。

第三、关于承租人优先购买权与其他优先购买权的竞合。我国法律规定了共有人的优先购买权，合伙人的优先购买权等。笔者认为在承租人的优先购买权与上述优先购买权竞合时应分析产生该优先购买权的基础，例如承租人的优先购买权源于承租人与出租人的债的关系，故其效力低于基于物权关系而产生的共有人的优先购买权。

第四、对善意第三人利益的保护。我国合同法和民通意见只规定了承租人的优先购买权，却忽视了对善意第三人的保护。因此笔者认为可以参考物权法上的善意取得制度，即承租人的租赁权未经登记那么由此产生的房屋优先购买权不得对抗善意第三人。

第五、承租人优先购买权的效力范围。笔者认为，对这个问题应区分看待，出租房屋作为出租人所出卖的标的物的一部分，如果将其分离会减少该整体的价值时优先购买权应及于标的物的全部；反之如果将其分离不会减损其价值那么其优先购买权只及于所出租的房屋，此时承租人应按照相应比例支付价款。

三、对承租人优先购买权制度的完善

正是由于承租人优先购买权制度存在以上诸多缺陷，目前有的学者主张废除承租人的优先购买权。[2]笔者认为承租人优先购买权制度作为一项悠久而古老的法律制度，其之所以经久而不衰是因为这项制度体现了对弱者的保护和关怀，体现了对实质公平和正义的追求，不能因为暂时的制度不健全而因噎废食，一废了之。

第一、明确出租人通知的期限和承租人行使优先购买权的期限。即出租人在与第三人就交易条件达成一致后应书面通知承租人，承租人应在接到通知后3个月内决定是否购买房屋。

第二、完善租赁权登记制度，采取登记对抗主义，即租赁权未经登记那么由此产生的房屋优先购买权不得对抗善意第三人。

第三、明确规定承租人优先购买权与共有人优先购买权竞合时的效力，即承租人的优先购买权同租赁物共有人的优先购买权发生冲突时，共有人的优先购买权优先。[3]第四、明确规定该优先购买权的效力范围，即第三人将设有优先购买权的房屋与其他房屋一起，以总价金买受的，优先购买权人以总价金按比例支付，如出租房屋与全部房屋分离时使全部房屋价值减损的，优先购买权扩及全部房屋。

参考文献

[1]王利明，关于房屋买卖中的优先购买权，中国民商法律网[EB/OL]

[2]杨会，私法[M]，2005年第二卷

[3]梁慧星，中国民法典草案建议稿第1009条[M]，北京，法律出版社，2003年第一版