我国发展住房抵押贷款证券化的思考

田　青

[摘 要]随着我国住房体制改革的深化，金融业对房地产业的支持作用日益增强。本文论证了我国住房抵押贷款证券化的实质和必要性，分析了我国实行住房抵押贷款证券化的主要障碍，并提出了应采取的措施。

[关键词]住房抵押贷款 证券化 措施

作者简介：田青（1975-），女，河南省新乡市，工作单位：河南省省直机关住房资金管理中心，职称：经济师，金融方向。

住房消费曾经是许多发达国家的主导产业，我国已将住房产业作为国民经济新的增长点之一。随着住房体制改革的进一步深入，住房市场对银行住房低押贷款业务的需求日益增强。但是在运作中不断出现一些问题，严重制约着住房产业的快速发展。近两年来，我国个人住房抵押贷款数量逐年增长，随之而来的住房信贷风险也越来越大。住房抵押贷款证券化作为一种新型的融资方式，将使我国的住房融资方式取得突破性进展。

一、我国住房贷款证券化的实质与发展必要性

住房抵押贷款证券化是一种抵押担保证券，指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差、但具有未来现金收入的住房抵押贷款，汇集重组为抵押贷款群组，由证券化机构以现金方式购入，经过担保或信用增级后，以证券的形式出售给投资者，以融通资金，并使住房贷款风险分散为由众多投资者承担的融资过程。从本质上讲，发行住房抵押贷款证券是住房抵押贷款发放机构的一种债权转让行为，即贷款发放人把对住房贷款借款人的所有权利转让给证券投资者。

随着我国住房体制改革的深化，金融业对房地产业的支持作用日益巨大，积极开展住房抵押贷款证券化业务，具有多方面现实的、积极的意义。其客观必要性具体表现在以下几个方面：

（一）有利于推动房地产业的发展。

我国要将住房产业培育成为国民经济新的增长点，关键在于启动居民的住房消费。而居民的收入与房价之间存在着较大的差距，这又依赖于金融的大力支持。目前我国已推出的个人住房抵押贷款业务正蓬勃开展，但我们应当看到，该项业务需要有巨额的资金作为后盾，因此，为了保证住房抵押贷款业务的持续发展，必须为其提供长期、稳定的资金来源。这就需要培育和发展住房低押贷款二级市场，实现住房抵押贷款的证券化，开辟长期住房融资的渠道。根据有关部门的测算：每１亿元的住房抵押贷款证券化能带动５亿元以上的国内需求，这对于培育住房产业成为新的经济增长点，促进国民经济的发展，将起到十分重要的作用。

（二）有利于降低商业银行的经营风险。

我国商业银行发放的住房抵押贷款期限可长达20年一30年，借款人一般又以分期支付的方式偿还银行贷款债务。而我国商业银行的负债基本上是各项存款，在各项存款中绝大部分又是5年期以下的定期存款和活期存款，资产与负债的期限不匹配，加大了银行的运营风险。随着住房抵押贷款业务的发展和占银行贷款总额比重的提高，这种“短存长贷”的结构性矛盾将日趋突出，并有可能使银行陷入流动性严重不足的困境，给经济发展和社会稳定造成不良影响。通过住房抵押贷款证券化，将低流动性的贷款转化为高流动性的证券，在提高银行资产流动性的同时，还可以将集中在银行的风险转移、分散给不同偏好的投资者，从而实现银行风险的社会化。

（三）有利于中央银行维护金融市场的稳定。

公开市场业务是中央银行调控货币供应量的基本工具之一。而中央银行在公开市场上买卖的有价证券除政府债券、国库券外，住房抵押贷款证券作为一种流动性强、收益率高的优质债券也可以成为中央银行买卖证券的对象。随着我国资本市场的完善和住房抵押二级市场的扩大，中央银行通过在金融市场买卖住房抵押贷款债券，扩大了交易对象、加大了操作力度，从而可以在广度、深度上对商业银行的流动性进行适时调节，有效地实施对持有多元化资产、能更灵活地调节资产负债构成的商业银行的监管，从而有助于增强金融市场运行系统的稳定性。

（四）有利于完善我国的资本市场。

住房抵押贷款证券化以完善的资本市场为条件，而通过住房抵押贷款证券化又会促进资本市场的发展与完善。一方面，房抵押贷款证券化具有证券的转让、投资、融资、配资及调节功能，是一种信用高、收益稳定的投资品，能为资本市场吸引众多投资者，实现资本市场的扩容。另一方面，由于住房抵押贷款证券化是一项系统工程，涉及银行、特设信托机构、信用评级机构、证券公司、资产管理公司以及机构和个人投资者诸多方面，其成功运用不仅要有以上众多参与主体的协调配合，而且要有相应的政策环境和法规体系。因此，实行住房抵押贷款证券化有利于推动我国资本市场的发展。同时它作为一种金融创新，开辟了一条新的融资渠道，有利于改变我国目前资本市场上股市过热、债市过冷的不均衡局面，促进资本市场的全面发展。

二、我国发展住房抵押贷款证券化的主要障碍

第一，我国证券市场发展不完善。一方面一级市场规模太小。截至到2001年末，我国四家国有商业银行发放个人住房贷款余额为5072亿元，但个人住房贷款余额占各项贷款余额的比重为2%，占GDP的比重为5.2%。从发达国家和地区的情况来看，1999年底，住房抵押贷款余额占GDP的比重，英国为56%、美国为54%、日本为33%、香港地区为31%，可以看出，我国目前住房抵押贷款的规模还很小。另一方面，金融二级市场发育不成熟。长期的计划经济体制，抑制了我国经济商品化、市场化进程并使其发展速度减缓。尽管我国二级市场尽管有一定程度的发展，但市场规模和容量有限。

第二，对住房抵押贷款证券化的认识还不完全统一。一方面政府部门对待证券化的态度比较积极。我国的住房抵押贷款基本上是通过公积金管理部门与商业银行这两条渠道发放的。由于公积金贷款的利率低于商业性贷款利率，对公积金贷款的需求迅速增长。公积金管理部门对证券化的态度比较积极。另一方面某些金融机构对待证券化态度不明朗。对住房抵押贷款发放较多的建设银行等商业银行来说，对证券化的态度也是积极的，也在努力探索证券化的途径，只是在具体操作方式的选择与操作思路上的认识有所不同。但对住房抵押贷款发放量较少的银行而言，目前的住房抵押贷款无论从收益还是从贷款质量上讲都是难以割舍的优质资产，加上我国银行实行的是资金调度能力较强的总分行制，流动性问题尚不严重，从而有些商业银行的态度还是明显不积极的。

第三，金融基础设施体系不完善。主要表现在：现代商业银行制度尚未完全确立，市场金融体制不完善；专业化投资银行机制与金融担保机制欠缺，风险管理水平不高；金融工具创新的激励乏力，金融深化的层次不高；金融法律、金融会计等金融咨询服务质量不高，资产评估机构过多过乱行为欠规范，资信评级机构的信誉与独立性差；没有专业化的住房抵押贷款保险机构与担保机构；企业的金融信用意识偏淡，个人的金融依赖水平较低。

第四，法律配套建设不完善。尽管我国已有为数不少的全国性法规，比如《公司法》、《证券法》、《担保法》、《中国人民银行法》、《个人住房贷款管理办法》、《住房公积金管理条例》等，以及不断增加的地方性法规，但真正直接地针对资产证券化与住房抵押贷款证券化的法律框架还未形成，各参与主体的地位、权力与义务等关系尚不明确，法律保障基础不充分。

三、我国发展住房抵押贷款证券化的举措

（一）完善住房抵押贷款的一级市场

实行住房抵押贷款证券化必须建立住房抵押贷款的二级市场，而住房抵押贷款二级市场的建立要以完善的住房抵押贷款一级市场为基础。对我国住房抵押贷款证券化一级市场的完善包括以下两个方面：一是随着我国住房制度改革的深化和住房居民消费热点的形成，商业银行应大幅度增加对住房抵押贷款的资金投入，以适应住房抵押贷款证券化对资产基础的客观需要。二是建立健全住房抵押贷款的风险防范机制。住房抵押贷款期限长，贷款持续期内受各种不可控因素影响大，存在着诸多现实的和潜在的风险（如违约风险，利率风险，提前偿付风险），各种贷款风险的客观存在都会直接或间接地影响住房抵押贷款预期现金收入流量的稳定。而稳定的预期现金收入流量是证券化住房抵押贷款应具备的首要条件，也是发行住房抵押贷款证券的基础，还是住房抵押贷款证券还本付息的资金来源。由于现有住房抵押贷款占银行贷款总额比重较低，因而各种风险还未充分暴露出来，但是，随着住房抵押贷款的迅速发展，其占银行贷款总额比重的提高，住房抵押贷款中的风险问题将日趋突出，构成银行进一步发展住房抵押贷款业务的一大障碍。因此，要实行住房抵押贷款证券化，必须在逐步扩大住房抵押贷款规模的同时，切实加强住房抵押贷款风险的防范与化解，以保证住房抵押贷款证券化的正常运行和健康发展。

（二）建立健全政府支持体系。

住房抵押贷款证券化的发发展，抵押贷款二级市场的壮大，政府力量功不可灭。国际经验表明，金融创新在稳定的经济背景下比较容易成功，动荡条件下利率波动很难控制，会加剧金融混乱。住房抵押贷款证券化在我国是一个新生事物，在宽松、稳定的宏观政策环境中将会得以逐步地发展。所以，政府要保持稳健的财政货币政策，避免中央宏观调控政策的大幅度波动，降低通货膨胀，减少对利率的行政干预，使利率逐步由市场机制决定，从而为住房抵押贷款证券化创造良好的政策环境。

（三）创造良好的外部环境

实行住房抵押贷款证券化不仅必须具备一定的内部条件，而且需要创造良好的外部环境，以保证住房抵押贷款证券化的有效实施。一是在加强金融市场监管的同时，大力培育住房抵押贷款证券的机构投资者，使其成为住房抵押贷款证券市场的“主力军”和“稳定器”；二是逐步完善中介服务体系，严格规范中介服务机构行为，为住房抵押贷款证券的发行与流通提供保障；三是加强住房抵押贷款证券化的法规建设，形成一个涉及住宅业、银行业、证券保险及其他中介服务行业的法律法规体系，同时加强各有关部门的相互协调，为住房抵押贷款证券化的顺利实施和健康发展提供法律保障；四是对试点阶段的住房抵押贷款证券化实施税收优惠政策，以促进住房抵押贷款证券化的全面推行。

（四）健全相关的法规制度

实行住房抵押贷款证券化，离不开政府的积极参与和支持。政府要发挥应有的作用，完善相关的制度安排，抓紧资产证券化的整体法律环境建设与相关规章制度的制定；通过立法规范住房抵押贷款证券化的市场操作程序和住房抵押贷款证券化市场上的交易行为；鼓励以商业银行为主体，各种中外金融机构参与证券化资产的交易；尽量减轻从事住房抵押贷款业务的机构的税收负担以减少资产证券化的融资成本；建立专门的政府担保机构，向符合规定条件的住房抵押贷款提供担保或保险保证；加强对住房抵押贷款一、二级市场的宏观调控、监管与协调等。

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