房地产企业短期偿债能力考核评价的问题与对策研究

[摘 要]短期偿债能力是指企业在一定期间内的流动资产偿还流动负债的能力,它反映了企业偿付日常到期债务的实力。企业有无偿债能力 ,是投资者、债权人以及企业利益相关者都非常关心的问题。本文以万科企业股份有限公司为例针对目前房地产企业偿债能力考核评价的现状,结合房地产企业的特点指出在分析房地产企业的短期偿债能力时所用指标存在的不足。并提出提高房地产企业偿债能力的指标考核评价应将定量分析和定性分析相结合,改进短期偿债能力指标分析等对策,提高房地产企业偿债能力考核评价指标质量,以降低对企业短期偿债能力进行评价的风险和不确定性。

[关键词]房地产企业 偿债能力 评价分析

作者简介:黄韦华,女,浙江工商大学财务与会计学院财务0601班学生。

房地产行业现在已经成为中国经济的支柱产业,对经济的稳定健康发展起着重要的作用。因为房地产企业是一种主要靠负债经营的企业形式,行业平均负责率达60%以上,具有较高的风险,由此越来越多的相关利益主体关注于房地产企业的偿债能力,例如:股东及潜在投资者需要评价企业的偿债能力,以作为企业持续经营和盈利的一项重要指标;企业管理者需要对企业进行财务分析,以改善经营方式和提高经营效益;金融机构和其他债权人在发放贷款前更是要对其偿债能力进行评估;政府部门需要对企业进行财务分析,尤其侧重于评价性分析和监察性分析。因此,结合房地产企业经营特点和财务管理实践作用,对其偿债能力进行分析和评价,总结出房地产企业短期偿债能力指标存在的不足具有重要的意义。

一、房地产企业的特点

(一)高负债率

目前我国房地产企业的资产负债率非常高,通常超过60%。2007年,房地产行业的平均资产负债率为63.13%,其中龙头老大万科的负债比率达66.11%。也就是说,一个房地产项目在最初的开发中,自有资金不到40%,所以,房地产企业极度依赖银行资金,同时也引发了其巨大的偿债风险。因此,分析偿债能力及该能力相关指标的准确度对于房地产行业来说尤为重要。

(二)存货价值大,且与市值相差大

由于房地产企业的存货主要包括尚未完工的各种土地、房屋等开发产品以及各种已完成开发建设全过程并已验收合格,可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品。因此与普通企业相比,房地产企业的存货具有单个存货价值巨大的特点,且房地产企业建设周期长,在建设期间市场变化万千,所建楼盘市值可能已发生重大变化,而存货的计量却是采用历史成本法,这就导致了房地产企业的存货与市值之间有巨大差异。

(三)表外因素影响重大

对于房地产这样普遍的高负债行业来说,流动比率和速动比率的数值已经不是各利益相关者最关心的数值了。对于到期债务是否能够得到偿还才是企业是否能够继续持续经营的关键。而到期债务的偿还关系到众多因素,不仅仅只有财务报表反映的数值,表外因素同样会产生重大影响。例如企业声誉对企业短期融资能力有重要影响。如果一个企业声誉良好、品牌过硬,那么它在短期内筹集到所需要的资金的可能性就要比一个声誉不佳的企业大很多。而对于房地产这样一个资金密集型的行业来说,不良的表外因素所产生的对楼盘销售情况以及在企业资金链脆弱时及时获取资金的能力的影响都有可能对企业造成致命的打击。声誉的变化对万科的影响就具有一定的戏剧性。在06年万科获得了“中国最受尊敬企业”的称号,同时荣登“中国房产百强企业”榜首。在07年之前,万科还扮演着中国房地产业龙头老大的角色,拥有着良好的信誉并显示着充分的实力,能够较快地通过发行债券筹集到短缺的资金。但在2008年,随着中国楼市的大幅度下跌,万科为了保证资金链以及抱着乘机扩大市场份额的想法在全国范围大幅降价,一石激起千层浪,万科的行为引起了全国范围的争议,使其信誉和企业形象受到很大的影响。短短一年多的时间,一个企业的形象便有了如此重大的转变,显而易见08年万科的短期筹集资金能力已与06年不可同日而语了,那么照此分析,在资金链脆弱时,万科公司的破产可能性似乎也应该增加两层。另外,表外因素中的不良资产和或有负债对企业也同样有着重大影响。

针对房地产行业的特点,以及短期偿债能力指标本身的一些缺陷,在此,我想指出某些指标对房地产行业的不适用性,以及试着寻求解决途径。

二、存在的问题

首先,对于企业偿债能力的分析是以清盘变卖为基础的,这与最基本的持续经营的会计假设相违背。在正常的经营活动中,企业不会去考虑清盘变卖的价值。对于股东来说,他们更多的关注的是一个企业的盈利能力与净利润,对于债权人来说,他们关心的是企业的正常经营活动能否带来足够的现金流来偿还利息,以及在债务到期时能否偿还本金。因此,他们更多得会关注企业的净现金流量,以及企业在债务到期时获取足够资金的可能性。因此,对于房地产行业来说,不论是债权人还是股东,他们更多的不是看高达60%几的负债率,而是关心相关企业的净现金流量和企业声誉。这样的情况在浙江丽水的一批房地产公司中就有明显表现。在08年这样一个艰难的时刻,在普遍的高负债率下,某些房地产企业已经破产或面临破产,而另一些则能依然挺立,不能不说企业的经营效益与企业声誉在其中产生了重大影响。

第二,介于房地产行业的特殊流程,一般为住户先交款,房地产公司再建房,导致房地产企业会产生大量预收账款,形成一项重大负债。例如万科07年财报中的预收账款就超过了216个亿,约占该年流动负债的44.3%。

而对于房地产企业来说,只要经营活动正常,能够按期交出楼房,这笔负债就可以消除,因此预收未结的账款不仅会对前后两年的财报产生重大影响,同样也会对流动比率、速动比率等产生很大影响。

第三,由于房地产企业建设周期长,楼盘从开工到交付需要经历很长一段时间,因此许多的房地产企业存在短债长投的现象,这对于企业来说是非常危险的一件事,这也是影响企业偿债能力的一个重要方面,尤其是在偿还到期债务方面,但这在现有的偿债能力分析指标中却没有直观体现,需通过对现金流量表中的投资现金流量和经营活动现金流量进行分析才能发觉。

第四,房地产企业资产中的存货的价值非常巨大,如万科07年财报中的存货的价值高达664.7亿,占流动资产的比重约为69.7%。一方面,如此巨大的存货会造成流动比率与速动比率之间很大的差额,使得企业流动比率不能很好得反映一个企业真正的偿债能力,另一方面,房地产企业又有别于普通企业,其存货多为已经建造完成或尚待完工的楼房,这些楼房较别种存货更容易变现,并且随着时间的推移其实际价值会有较大变动,使得不论是流动比率还是完全去除存货影响的速动比率都不能很好得反映房地产企业的真实短期负债偿还能力。而恰恰是变现速度及变现数量都存在极大不确定风险的应收账款却没有在流动比率或速动比率中得到剔除。这也给两个指标的准确性带来一定的影响。

三、相关建议

基于房地产业本身的特点以及以上提出的某些短期偿债能力指标的不足或不适用性。在此我想针对某些指标的不足提出一些对策以及尝试给房地产企业提出一点建议。

参考文献

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