去美国买房子？

蔡亚林

前几年美元坚挺，纽约、洛杉矶和芝加哥这些国际大都市的高房价令人望而却步；但是目前，美国房市不景气、美元低迷，这似乎是去美国“抄底”的好时机

4月12日，北京饭店门口，排队进停车场的车子排成了长龙，其间还时不时地传出鸣笛、叫喊声。

丁建就是这排队长龙中的一位，他一大清早就从霍营赶过来。“本以为第三天了，人应该少点，结果还是要排队。”他笑言。

丁建在某外企工作多年，有着雄厚的经济实力，他此行的目的是为了在美国买一套合适的房子：“送孩子去美国读书，想过几年全家都过去，就来打探一下情况，遇到合适的就考虑下。”

他们着急要去的地方就是一个名叫“中美房地产展示交易会”的展销会，在那里，73家美国参展商使出浑身解数推销房子，其中价格最贵的达到6亿美元，最便宜的仅5万美元。

据组委会不完全统计，开展两天，现场人流量达4000人次左右；截至4月11日下午5点，共签订意向购房合同110多份。

实际上，美国来中国卖房并不是什么新闻，但是这么大规模的还属首次。就在去年，美国楼盘还带着大批房源来到上海，并宣称是“抄底美国楼市”的良机。

一位美国房地产经理人坦言：“我们当然不会把中国当成救命稻草，但是毕竟中国的富人们在全球消费中占的分量越来越重，我们必须重视这个市场。”

中国式“推销”

“如果不是展厅内有很多蓝眼睛、黄头发的老外，我还以为是中国的房地产展销会。”丁建告诉我，进场后最大的感觉就是与逛中国房产展销会没啥两样。

的确，为了让中国的老百姓心甘情愿地把现金乖乖地掏出来买大洋彼岸的房子，美国人花了不少心思。

《经济》记者和丁建一边聊着，一边在各个展台“搜集情报”。

最吸引我们的是展厅门口的一家房地产经纪公司打出的“小版”姚明宣传画，他们甚至还拿到了姚明的球衣和签名篮球，用来吸引人们的眼球。

这个公司的一个华裔经纪人操着不太流利的中文说，他们的项目距离姚明在休斯敦打球的体育馆丰田中心步行仅需10分钟，从26万美元到100多万美元的房子都有。“这几天已经意向签约了几十套。”

除了拿明星吸引眼球，更有诱惑力的就要属“高折扣”了。

于是我们看到，在一个名为美国梦投资集团、不足2平方米的展位里，已是人山人海。

这是西雅图一家公司，它带来了大量高折扣房源，可以在原价的基础上打3.7折至7折，被称为“与比尔·盖茨同湖而居”的一处郊外别墅，原价1280万美元，现售价仅479.9万美元，打了3.7折。

事实上，这些房子都是“银行收回房”，即因房主无力还贷而被银行回收的住房。地产经理人林琳告诉我们，这些房子折扣后的价格只是拍卖的价格，并不是最后的价格。

也就是说，如果很多人一起有意向购买这套房子，房子的价格一定会变动。所以在听到她这句话后，人群中就有“来忽悠中国人”的声音了。

林琳一脸尴尬又立即转移话题：“我们西雅图的房子收的税是全美国相对较少的，也就是每年1%左右。”在她的介绍中，我们知道，由于次贷危机使得美国有很多这种“银行收回房”，此次来中国展销的房子都是物美价廉的房子。“完全为有需求的中国人量身打造。”

买房同时移民？

我和丁建转了一圈，发现出现最多的两个词是：绿卡、投资。

一家家地走过，一家家地了解，我们也就更加理解购房团为何空手而归。

在展厅的左侧，有一个宣传板格外地引人注目：“买房、投资、办绿卡一条龙服务”。在和这个公司的工作人员交流后，发现他们所说的投资、办绿卡似乎和买房子实际上关系并不大。“投资和买房是两条线，如果你买了房子，我们可以帮你申请绿卡。”

沙漠之家大凤凰城地区专业房地产经理人、在美国待了17年的华人陈靖国告诉我们，所谓买房送绿卡都是噱头，没有这么容易。“即便你投资50万美元放在美国银行，你申办美国绿卡拿的也是临时的绿卡，一般也就是2～5年。而且等签证也要时间。”他坦言。

钱放在美国的银行里就保险吗？答案是否定的。陈靖国给我们进一步解释：“这50万美元投进去就是做押金，让美国银行支配。过几年这些钱会变成多少，谁也不知道。签证一到期，就算在美国有了房子，也还是要回中国。”

林琳也坦言：“在美国买了房子只能说有助于申请绿卡。并且，除了你购房需要的一定资金外，你自己必须要有100万美元不动产的资产证明。”

事实上，她还少说了。

据一些媒体的报道，去美国买房要同时具备三个条件：须出具共计不低于300万元人民币的银行个人存款及有效证券；必须拥有价值不低于100万元人民币不动产；在一家公司任职，年薪不低于30万元并拥有一定股份。

这就给去美国买房的人群做了限定，也让广大希望送孩子读书的普通父母望而却步。因此，林琳此言一出，很多为孩子将来留学前来看房的人们就开始散开。

资深的移民咨询顾问李存告诉记者，宣称只要购房400万美元，就可以拿到美国绿卡，是不可能的，“充其量只能是有助于申请绿卡。”

的确，尽管奥巴马政府上台后倡导外国人前来投资移民。但是，美国政府本身并不担保任何东西。投资移民是一种个人行为，一定要通过相关的法律程序来申请。并且，在美国的移民法中并没有“利用购买不动产来申办移民身份”的内容，这几乎是没有可能的。买房屋属自住，无论价值多少，都不可能仅依此申办绿卡。

“但是，如果你在美国投资建厂并雇用10名以上的工人，这样有可能获得绿卡。”中国房地产开发商协会执行会长来光贤告诉记者。

他进一步解释：“投资建厂，当地的税收、就业就都起来了，这对政府来说是好事，绿卡的办理也就很有可能，根本不用你操心，当地政府就帮你办了。”

不仅仅是买房这么简单

“我有一个朋友前段时间参加了赴美购房团，尽管很多房子不错，但是购物、交通很不方便，因此转了一圈没买。”丁建说。

他所说的这个购房团就是前阵子在美国引起不小轰动的中国赴美购房团，据说当时上演了一场“有朋自远方来”的壮观大戏。

有报道称，购房团团员所到之处，都有当地政府、协会、房地产经纪公司为他们提供了房源信息、购房程序、法律援助等全程服务。据林琳介绍，为了接待购房团，他们一个星期以前几乎天天加班、开会研究中国客户的购房心理。“我们这些华人也更加被重视起来了。”她坦言。

但是，众所周知的结果是购房团转战纽约、洛杉矶等城市却没有签约一套房。

这让美国人颇为意外和失望，也让很多的购房团成员很失落。

全美不动产协会的最新数据称，去年第四季度美国都市地区的独栋二手房售价较上年同期下降了12.4%，达到2003年以来最低。据了解，美国楼市并不会很快到达底部，需要数年才能企稳。今年房价应会再跌10%，2010年甚至会更低，房价从高点到低点累计下跌35%。

当全球都沉浸在“现在是抄底的好时机”的言论中的时候，中国购房团的无果而归似乎让人费解。

“在舆论一致批评购房团是假看房真旅游的时候，也要想想为什么没有出手的真正原因。”丁建说，“这些人并不都是时间很充裕的闲人，肯定有这个需要才去买房的，应该是在决定要买的时候发现买房并不是想象的那么简单。”

业内人士认为，美国跟中国的国情不一样，美国的房子主要用途是自住，投资的量相对较小，现在去美国买房虽然是低价入市，但短期内实现高回报的可能性较小。

来光贤告诉记者，尽管从购房交易税费上看，成本也不是很高，一般占购房款的3%就够了，“但是，买房容易养房难，拥有房子的成本会非常高。”

的确，现在看起来，美国的房价并不是像以前那样让人望而却步，但是，真正花钱的地方还在后面。因为，在美国每年需要按照房屋建筑面积交纳一系列的管理费和房地产税。

以买一栋售价为50万美元的独立别墅为例：每年地产税大约6500～8000美元，为房价的1.3%～1.6%。不同的小区还有不同的社区费用，大多数在100～200美元之间。另外，美国公寓管理费很高，一套普通二居室公寓，每月管理费用就要数百美元。

此外，房产转让的费用又是一个让人头痛的问题。美国法律规定，房地产买卖需缴纳2%的交易税以及收入的所得税。“就算投资者目前入市抄底，数年后卖出，但把期间的管理费、交易税和所得税计算在内，再扣除银行利息的机会成本，这笔投资能有多大收益很难说。”来光贤说。

另外，美国的高层公寓很少，大多是单独别墅，而且在佛罗里达州很多木质结构的房子，就像我们在展会上看到的西雅图的房子，虽然便宜，但是年代久远，还要花钱装修。

同时，美国劳动力成本高，房屋维修和清洁、草坪的修剪也是一笔较大的开支。“尽管美国政府没有强制你必须定期维护房屋、修剪草坪，但是如果你的邻居投诉你，你就必须立即维修、修剪，因为这会影响你的信用记录。这一花销每年将要花费近万美元。”来光贤说。

他认为，美国的房产市场不明，有多少人买搞不清楚，仅凭短暂的看模型、看图片根本行不通。“房子不像汽车品牌、型号，那都是标准的。房子周围环境如何，装修、材料怎样，用了多少年，漏不漏水，交通方便不方便，周围社区安不安全，这些都要搞清楚才行。”