我国房市将进入持续而缓慢的下跌周期

崔彦峰　戴艳军

【摘要】 根据国家统计局最新公布的数据显示，到2008年11月底，全国的房地产市场，除了房价还有小幅上升之外，无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积还是销售金额等都出现了较大幅度回落，其中最为明显的是房地产销售。就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经开始以投资为主导的市场向以居民消费为主导的市场的转变，这必然导致房地产市场价格调整,并将使我国的房地产市场经历一个持续而缓慢的下跌周期。

【关键词】 房地产 新增需求量 房屋供给量 下跌惯性

国家统计局公布的2008年1—11月全国房地产市场运行情况统计显示，1—11月全国完成房地产开发投资26546亿元，同比增长22.7%，增幅比1—10月回落1.9个百分点。其中，商品住宅完成投资19333亿元，同比增长25.2%，增幅回落2.2个百分点，占房地产开发投资的比重为72.8%；而1—11月全国商品房销售面积4.9亿平方米，同比下降18.3%，其中，商品住宅销售面积下降18.8%。截至11月末，全国商品房空置面积1.36亿平方米，同比增长15.3%，增幅比1—10月提高2.2个百分点。其中，空置商品住宅7084万平方米，同比增长22.9%，增幅提高4.9个百分点。这其中最受关注的是价格问题。11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%，涨幅比10月份低1.4个百分点，环比下降0.5%。这也是自8月以来，房价第四个月环比下降，且下降幅度有扩大趋势，此前8月、9月和10月的房价环比降幅分别为0.1%、0.1%和0.3%。

从上述的数据来看，到11月底为止，全国的房地产市场，除了房价还有小幅上升之外，无论是房地产开发投资、开工面积、销售面积及销售金额等都出现了较大幅度回落。在国家房地产新政出台之后，房地产销售同样是处于低迷。从1998年开始到现在，中国房地产市场已经发展与繁荣了10年，10年来房地产市场的繁荣使房价普遍上涨是基本事实，甚至于不少地方房地产市场价格上涨到离谱的地步。因此，这种房地产市场发展是不可持续的，房地产市场调整也是自然。房地产市场的调整还仅是开始，如果房地产的价格不回归理性，这种调整不是用什么恢复信心就可以解决的，而是一个漫长的过程。调整过程的长短就取决于房地产市场价格回归理性的速度。

一、房地产市场已从以投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场

就目前房地产市场政策及房地产市场转变情况来看，房地产市场已经从投资为主导的市场转变为以居民消费为主导的市场，这点与早几年房地产市场有根本性的不同。比如，扩大内需的十大政策第一条就是安居工程，即如何通过增加保障性住房来增加居民的消费，而且后来推出的9000亿保障性住房的资金，也是放在这样一个基点上。既然未来中国房地产市场发展是为了改善居民的基本居住条件，那么它也就意味着中国的房地产市场尽管是经济增长的动力，但它将发生根本性转变，即国内房地产市场将从以投资为主导的市场向以消费为主导的市场转变。

市场发生转变，市场的价格自然也要调整。但是，由于对中央政府及地方政府持续性政策刺激的期待，使得房地产开发商以为保持以投资者为主导的价格也能够让这个房地产市场消费需求释放出来。但实际上结果并非如此。当房地产转变为以消费者为主导的市场时，要让消费者进入这个市场，一定要让这些住房消费者有支付能力购买，如果住房消费者没有支付能力购买，要想让住房消费者进入以投资者为主导的市场或让消费者接受这种价格是不可能的。就如住房建设部的领导人所指出的那样，目前房地产市场问题仍然是房价过高，消费者没有这种支付能力。

同时，我们也应该看到，不仅中国房地产市场由以投资为主导的市场转向消费为主导的市场，其价格会发生根本性转变，而且由于全球经济出现衰退，无论金融资产的价格，还是实际商品的价格都出现全面向下调整，比如原油、粮食、贵金属、钢铁等的价格都全面下跌。2008年全球许多国家股市的价格下跌一半以上，中国股市的价格也下跌了65%，各国房地产市场的价格没有不下跌的。在全球所有的金融资产及商品价格全面快速下跌的时候，中国的房地产价格则一枝独秀。其实这是十分不正常的事情。正因为中国房地产市场价格不调整，不以消费者的支付能力来定价，从而使得中国居民巨大的房地产消费需求完全被抑制，也就出现了一方面大量住房卖不出去，另一方面大量需要住房的居民又没有能力来购买的局面。

二、未来我国房地产新增需求数量将大大下降

2008年以来，尽管国内房地产价格先是涨速减慢，继而下降，但是这种价格水平仍然与居民的实际支付能力差别很远。房地产价格的涨幅下降，只是投机需求和投资需求大幅萎缩或减少所致。也就是说，就目前国内各地房地产的价格水平来看，还没有出现房地产市场从投资为主导向消费为主导的市场的根本性逆转。因此，在目前的情况下，即使大幅降息，但由于房价过高，投机者、投资者的信心远未恢复，全球经济前景暗淡，在国内外经济形势变好之前，投机性需求得以恢复暂不可能而消费性需求又没有能力进入。

真正能够形成需求的绝大部分是自住需求。而在自住需求中又可以分为换房需求和新增需求。其中，换房需求是针对此前已经购买过住房的居民而言。众所周知，我国房地产市场高涨行情从2003年开始，而房地产需求也正是从这一时期开始回暖，并且在2006年和2007年两年宏观经济和股市一片大好的背景下，这种需求热情更是达到极致。一般来说，房地产与汽车不同，前者的“换新潮”周期要远比后者长。因此，从2003年开始新购买自住房的居民很难在未来的几年内形成“换房潮”，而在此之前所购买房地产所形成的“换房潮”，基本在2003年至2007年这一阶段已经“消耗殆尽”。而对于房地产新增需求来说，形势也不容乐观，一般来说，能够形成未来几年内新增需求的人群是未来新增的中产阶级人群，而事实却是当前我国的中产阶级增长率已经远远低于商品房供给率。同时，未来的几年内，国内很难再有宏观经济高涨和股市暴涨行情同时存在的情况，也就是说经济的“收入效应”和股市的“财富效应”在未来的几年内很难显现。这些因素均表明未来房地产新增需求数量将大大下降。

但是如何让居民的消费需求释放出来还有不少路可走，比如说，增加居民收入水平，让居民购买支付能力迅速提高；或降低房价，让居民有支付能力进入房地产市场。对于前者，在短期内是不可能完成的事情。因此，要让中国房地产市场需求释放出来，也只有降低房地产市场价格，让绝大多数居民有支付能力进入市场购买。只要国内房地产市场价格与居民实际支付能力相适应，中国居民住房需求就能够释放出来。

三、住房供给量在未来数年将持续增长

在任何一个经济体中，都存在着社会平均利润率。按照政治经济学中的利润，当某一行业的利润率要高于社会平均利润率时，那么社会的其它资源就会流入该行业，最终导致该行业的供给超过需求，进而使得该行业的平均利润率接近社会平均利润率。目前，我国社会平均利润率大约在8%左右，与此对应的房地产行业的平均利润率则超过30%。同时，房地产市场又是一个进入门槛相对较低的市场，因此，在高利润率的刺激下，社会上大部分资源都涌入这一市场，这也造就了我国房地产企业超过3万家、商品房空置面积达1.3亿平方米的市场现状。

当房价持续上涨时，市场有继续上涨的预期。则即使暂时不需要住房，未来需要住房的人，也会提前购买；已有住房的人，为取得投资收益，会买入多套房产；当房价阶段性急涨时，部分人恐慌性买房；开发商预期未来价格更高，捂盘或分批开盘销售。总之未来房价上涨的预期虚增了需求又隐藏了供给，加剧了供不应求的状况，反过来推动房价进一步上涨。目前对楼市的非理性上涨预期不存在，则原本提供给提前购买、投资性购买和恐慌性购买的供给将乏人问津。开发商捂盘或延缓销售速度也不再是实现利润最大化的做法。即使实际供应零增长，供给也会相对过剩。不仅如此，目前市场整体成交低迷，不时传来新的降价消息，部分地区展开了价格战，少数前期高价购房的业主甚至采取砸售楼处等极端方式要求退房……市场不但没有上涨的预期，而且继续下跌的预期正在逐渐形成之中。部分有现时需求的人会延迟购买，另一部分已在前些年提前消化；有多套房产的人，为兑现利润，或回避更大下跌的风险，会选择抛售，增加供给；当房价阶段性急跌，部分业主会恐慌性抛售；开发商看淡后市，会加快建设和上市销售速度。这将导致进一步供大于求，推动房价进一步下跌。

房产作为一种商品，价格由其价值决定，并受供求关系的影响。商品的生产周期对供给的变化也是至关重要的。生产周期短的商品，如果发生价格上扬，追逐利润的资本会尽快增加供给，则价格又会很快下跌。而房产从拿地、建设、预售、交房、结算工程款、归还银行贷款，普遍有两到三年，甚至更长的时间。所以当房价开始一轮牛市的时候，即使开发商的投资一直在大幅增加，也不能在短期内形成供应量，从而使得房产长期供不应求，价格稳步上扬。而随着拐点来临，各地销量同比普遍下降一半左右，供求关系发生了逆转，由供不应求变为供大于求。但之前几年投资的增长将提供比往年更大的供给，并且这种供给的增长在未来数年将持续，消化这些供应量需要较长的时间。

此外，2008年10月22日晚，财政部公布的一系列房地产调控政策和措施中，提出了“要加快保障性住房建设，加大廉租房、经济适用房等保障性住房建设规模。落实和完善促进合理住房消费的政策措施，促进中小户型、中低价位普通商品房开发建设，加快发展二手房市场和住房租赁市场“。随着这些措施的逐步到位，房屋的供给也会增加。

四、市场规模决定金融领域的惯性

规模越大的市场，上涨或下跌的惯性越大，要改变它上涨或下跌的趋势，需要的资金量就越大。而不管在任何一个国家或地区，单套住房单价均几倍甚至十数倍于家庭年可支配收入，因此市场在短期之内不可能积累巨额增量资金改变房价下跌的趋势。这也是在不同时期的各国、地区楼市调整中反复验证的一个规律。2003年4月高盛基金会的《全球经济学周刊》对世界各国房价泡沫破灭实例统计表显示：房地产泡沫破灭后，平均要下跌4.811年，约58个月，下跌均幅是30.79%，则每个月、每个季度、每年，平均只下跌0.534%? 1.6%、6.4%。并且调整时间与幅度同泡沫形成期涨幅成正比，日本是典型的例子。中国的情况同样如此。中国的香港地区从1997年亚洲金融危机到2003年非典疫情，房价下跌6年，最大跌幅65%。就内地而言，海南、北海、惠州的房地产泡沫破灭，同样是长期缓慢下跌，最终跌幅巨大。

当国内房地产市场价格出现近10年的快速上涨之后，这种价格出现周期性的调整也是必然。它是房地产市场的内在逻辑。特别是，当政府的政策出现根本性转变、金融市场的环境及人们对房地产市场预期发生根本性改变时，这种房地产市场的价格调整也就开始了。同时，我们也应该看到，既然房地产市场价格出现近十年的上涨，它的调整也是一个自然周期性过程，不是一天几天、一月几月、一年几年就能够完成的事情，会经过一个周期性的过程。至于这个过程的周期性有多长，既取决于这个市场变化，也取决于整个国内外经济环境。因此中国楼市一轮长期大牛市之后，不大可能在短期内重新步入牛市，又因房价远超正常居民收入水平，长期高位盘整的可能性也基本不存在。中国房价只会在长达数年的时间里，积小跌为大跌，才能走完熊市的过程。

总之，针对当前我国房地产市场的现状，政策调控的出发点和落脚点是促使房价合理回归。不论是利率、信贷、土地、环保、产业哪方面的政策，宏观调控的目的并非打压楼市，更不是希望楼市崩盘，不是“一棒子打死”，而是为了促进楼市更加稳定和健康地发展，更好地发挥房地产业在拉动经济、解决就业、改善民生等方面的重要作用，更好地防范和化解由房地产“过热”对金融和经济安全所带来的巨大风险。楼市调控应当把维护金融安全和普通消费者利益放在首位，从以下三个方面着手。

1、严格执行已出台的政策

调控效果的关键在于对已出台政策的落实，防止政策执行过程中出现的“部门化”，使执行效果大打折扣。针对近期深圳楼市出现的银行和开发商联手违规“救市”的现象，有关部门应当加大查处力度。

2、继续加大保障性住房的供给规模

安居是民生之本，满足全社会成员的多层次的住房需求，不仅是经济问题，更是重大的社会问题和政治问题。增加包括经济适用房和“两限”房以及廉租房在内的保障性住房建设、开发和供应，不仅能解决普通老百姓尤其是中低收入阶层的住房问题，而且对平抑整个房价也有显著作用。

3、尽早征收物业税

征收物业税，是国际上许多国家的通行做法。由于住房具有公共属性，占有过多的住房就是占有过多的公共资源，主要是土地，而征收物业税（不动产税）可抑制过度需求，同时也是促进当前大量滞留在投资者或投机者手中的存量住房出售的有效手段。具体来说，中国征收物业税，不仅要对商业物业征收，而且也要对住宅物业征收；对第一套人均核定面积以内的可以考虑豁免，对拥有第二套以上的实行累进税制等等。

【参考文献】

[1] 关于促进房地产市场健康发展的若干意见[R].（国办发[2008]131号）.

[2] 易宪容：目前中国经济面临的潜在风险[EB/OL].http：PP fi2nance.sina.com.cn，2008-02-18.

[3] 李友华：从东亚金融危机看中国房地产市场的发展[EB/OL].http：PPguancha.gmw.cn，2008-02.

（实习编辑：唐石泉）