中国房地产要摆脱臆症

叶　檀

根据相关媒体报道,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业,其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的则达80多家。

房地产市场危险而盲目的乐观情绪与牛市6000点时很相似,当时,大部分投资者憧憬8000点,房地产市场在憧憬新的大牛市。

8月13日参加2009年度博鳌房地产论坛,与去年的冷清悲壮不同,今年洋溢着乐观情绪。人们总是自我印证,持乐观情绪的人以实体经济尚未复苏、政府不可能改变宏观经济政策、土地供给与投资同比增幅减少、房地产行业拉动经济的重要性互相印证,而对民间情绪、对房地产市场对其他消费的挤出效应却弃而不顾。

在会议上持谨慎观点的有中房协秘书长朱中一、中房集团理事长孟晓苏、中原集团主席施永青等人,孟晓苏先生对于土地政策、物业税等颇具民生情怀的看法,并未得到大多数人的支持;陶冬先生则尖锐地指出,宏观政策开错了药,今年下半年房地产价格还会疯涨;钟伟先生则表示,房地产市场该有的调整没有到来,风险将在三年之内发作。

所谓刚性需求与城市化进程推高今年房价纯属胡扯,真正推高房价的是投资性需求,只有资产品泡沫价格才会飞上天。否则,我们如何解释2008年为何房价突降,难道今年的城市化比去年来得猛烈?难道去年就不存在刚性需求?有一句话叫做“经济差持股炒”,同理可知,经济差也可持房炒,从根本上说,房地产与股票都是投资品种。去年的房地产市场下行,非常经典地诠释了金融学的定义,就是人们会根据房价未来预期决定购买行动,需求可以被刺激放大,也可以随着风险的提升被抑制。人口红利、城市化、人民币升值预期均可以保证房地产在未来十年内有趋势性上涨,而不能证明从去年到今年房地产价格逆转的真正原因。

原因就在于政策的刺激。目前购房者众,一是出现货币贬值预期,导致购房保值者众,二是购房成本包括购房利率等处于历史低位,三是政府并没有动用有力的武器抑制购房。

政策具有极大的威力。

先看货币政策,从2008年9月15日起,央行在100天内连续五次降息,并下调银行存款准备金率。虽然目前银监会收紧了二套房贷,但是不同的银行执行力度不同,购买二套房者有不少仍然可以享受优惠利率。目前的房贷利率是1998年实施房改居民开始自己购买商品房以来的历史最低水平,公积金利率也达到历史最低水平。有研究表明,房地产信贷供给每增加1%,房价就增加0.45%。

不仅如此,广东等地规定“土地出让款可延长2年缴纳”,今年5月底国务院宣布,将普通商品住房项目投资的最低资本金比例从35%调低至20%,此举是为了刺激房地产投资,但同样拉长了房地产商的资金杠杆。

拜托房地产市场人士不要再谈什么刚性需求老调了,他们要感谢宽松的货币政策与极低的借贷成本,在寒冬之后快速进入盛夏,成全了今年房地产业的火爆。不然,央行加五次息试试?保证把房地产市场打回原形。

房地产市场欠一个结构性调整。怀揣巨额授信而行业经验不足的央企出手频频拿下地王,根据相关媒体报道,当前国资委分管的136家央企中,逾七成企业涉足房地产业,其中以地产为主业的有16家,辅业包含房地产的则达80多家。有数据显示,二季度主业非房地产央企的直接利润中有28%来自于楼市。靠搅动泡沫重新分配财富,央企房地产能行之多远?

如钟伟先生所说,“如今阿狗阿猫都在做房地产”,原有的房地产结构性调整戛然而止,低水平的房地产企业只要有钱、有人脉就能重复高利润,而一些房地产市场的先行企业希望靠质量、性价比、工业化制作取胜之路被堵截,如此急功近利、粗糙而无远见的市场,怎么可能不经历重大调整?

房地产市场必须通过结构性调整,通过较高的贷款成本,将无良的、无技术的、滥竽充数的企业逐出市场,而将具有竞争力的企业保留为种子企业,由这些企业与保障住房体系相辅而行,中国房地产才能摆脱臆症,理智前行。