与比尔？盖茨分享湖景？

马红漫

“到美国买房去”已经不再是一句口号。继国内几批看房团奔赴美国后，一场名为“美中房地产展示交易会”的活动日前也落下了帷幕。为期三天的交易会，最终以签署了500份的意向合同风光收场。

美国“老大”深陷金融危机，房地产在危机中更是首当其冲。以美国房产交易会现场的广告看，其噱头的诱惑力甚至要远超国内。此次参展的项目最低单套总价仅为10万美元。西雅图一家公司开出了3.7折的优惠条件，其中被称为“与比尔?盖茨同湖而居”的一处郊外别墅，原价1280万美元，现价为479.9万美元。除此之外，姚明的大幅画像也被摆到现场，因为某处房产距离姚明在休斯敦打球的丰田中心步行仅需10分钟。而比房价更诱惑的是，房产商宣称购房满400万美元就能够申办美国绿卡。

这些诱人的广告宣传，确实让许多有意到美国抄底房产的中国富人动心。然而，事情真的如此简单吗？且慢激动，还是让我们好好思量一番。

按照投资学的经典理论，确定一项交易是否可行，首先要考虑交易的最终目的。如果在美购房是为自住，那么购房者不仅首先难以逾越签证困难之障碍，而且一味选择低价房就很难规避其中隐藏的弊病。亲赴美国考察的购房团有个经典故事，购房团成员们一度为远郊房产的低价所动心，然而正在兴奋，空气中突然飘来的浓重牛粪味道让他们清醒过来。原来旁边是一个规模巨大、牛羊成群的农场。尽管理论上的田园风光好似天堂，但在现实生活中能否习惯田园独有的气息，绝对是一个现实问题。

当然，对于绝大多数国人而言，看重美国房产并非真的是要长期居住，而是为了投资或者“落户”（拿到绿卡）。如果以此目标来衡量，购房者同样需要面对一道无解难题，那就是本轮经济衰退周期究竟何时才能结束。截至目前，这个问题尚无人能给出答案。因此，如果期望借危机抄底美国房产，就必须做好打持久战的准备。在这一漫长过程中，还有一系列连锁问题：尽管房价近些年出现大跌，但是美国总体房价长期的涨跌幅并不大，因此预期升值收益是否会令人满意？在长期等待升值的过程中，固化到房产上的投资资金是否会遇到一时急需？在美联储滥发货币救市之后，美元资产贬值速度将会抵消升值收入，预期收益是否会因此而大打折扣？

此外，在美国借购房拿绿卡远不如国内的蓝印户口那样简单。交易会上，有机构自称购房款超过400万美元就可以得到绿卡，但是稍微懂行的律师都会告诉你其中的风险之大。实际上，要想在美国实现投资移民需要经过严密的法律申请程序，相关法律审核的关键是资金投资于实业且创造出实际工作机会。而一般的房屋买卖只是属于自住，无论投资价值多高，都不可能申办到绿卡。一些美国房产代理机构“忽悠”说，奥巴马上台后一直倡导外国人投资移民，因此政策有所放松。这实际上是对美国政治体制完全错误的说法。美国的行政权和司法权分离，行政部门给出的所谓“倡导”根本起不到任何法律担保作用，即便是在一些高失业地区、偏远地区投资移民，都不可能出现类似国内的“政策优惠”，都需要经过相同的法律程序，行政部门不会也没有权力介入其中。

其实现实中的问题还远不止这些。即便你拥有充足的资金、完全的风险承受能力，甚至也不奢望借买房去“落户”，那么去美国买房也还需要面临很多问题。比如，上百万的美元资金如何换汇并汇出海外？须知道，国家外汇管理局目前允许个人每年可以购汇的额度只有5万美元。如果要透过“灰色渠道”來解决这一问题，就意味着更大的风险和更多的手续费开支。再比如，美国房产的保有成本要远高于国内，除了物业费外还有许多保有税，比如物业税、绿化税等等，每个月的开支都将在数千美元之多，而且其缴纳额还会随着未来房产的升值而不断提高，实为没完没了的资金付出，直接冲抵了升值收益……鉴于以上这些因素，笔者建议，想要与比尔?盖茨分享湖景，还是先好好思量再说吧。■