谁还看重租金收益？

赵春雷

至少在目前而言,房价租金比并不在投资者的考虑范围之内。

对于一个相对较晚进入市场化的国度而言,用“国际惯例”四个字解释一些经济上的疑问十分常见。然而也就是所谓的“国际惯例”却经常在国内房地产市场被忽略,如房价租金比。因为一个并不完全成熟的市场,尚不具备完全套用成熟市场标准的客观条件。诸如城市间人口的非对等迁移、城市每年拥有大量的增量新房等,这些恰恰是成熟市场所不具有的特征。在成熟市场,二手房交易量远高于新房交易量。

基于收益还原法而得出的房价租金比,在成熟市场中,往往被视为衡量房地产投资价值的标尺。若按国际惯例的200:1至300:1的标准来看,我国一线城市的房价租金比其实已经远超警戒线了。换言之,目前投资房地产的收益预期更多在于房地产自身价值的增值,而并非租金收益。

至少在目前而言,房价租金比并不在投资者的考虑范围之内。房价租金比被忽略,在于国内房地产的价格暂时还不存在深幅调整的基础,增值效应尚在的客观之下,投资者自然会选择收益更高的蛋糕。

城市化进程与区域差异,造成一线城市不差需求的现实,哪怕在保障性住房推出之后。一方面,因为区域发展的不平衡,形成一线城市的向心力。新移民不断涌入,而房产供应却受资源限制。另一方面,现行保障性住房政策基本以本地户籍为受益对象,新移民必然需要继续依靠商品房市场来解决住房问题,或买或租。

对于一个需求旺盛的市场,扩大增量供应或是唯一解决之道。今年年初至今的房地产市场表现,令人意外,但也从侧面说明了巨大需求的现实存在。2008年开始的市场调整,其深度远未如大多数人预计的那样,相反在促销与政策推动之下,2009年新春一至,市场即出现反弹并已经在近期重新回到历史高位。6月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨0.2%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;环比上涨0.8%,涨幅比上月扩大0.2个百分点。

以投资推动为主要手段的4万亿经济刺激计划,事实上成为了拉动上半年GDP的主要力量。当然,庞大的经济刺激计划与极度宽松的货币政策,其副作用也是明显的。房地产市场为代表的大宗商品价格出现飙升、股票市场反弹接近90%,虚拟经济的泡沫迹象已经重现。

房价租金比在新兴经济体被忽略,其本质是由于房地产商品在这类市场中的市盈率偏高所致,也如同新兴经济体的股票市盈率始终高于成熟市场一般。若要回归到“国际惯例”,则房价必须下调。但在目前的经济状况之下,打压显然为时过早,2009年上半年商品房销售增长31.7%,汽车销售增长17.7%,显然房地产成为了拉动经济增长的必要马车,温和的抑制或许是政策面可行的步骤。通缩和通胀预期,成为了大家讨论的焦点,其内在的矛盾在于实体经济与虚拟经济已经形成了过大的反差。投资拉动的效果已经出现,但后续力度与效率令人表示怀疑;经济的结构性问题也不可能仅仅通过投资去解决。房价的一路上升,固然可以在短期内解决经济增长问题,但也需要考虑避免因虚拟经济过热,而导致整体经济出现未来的系统性风险。

(作者为上海乘星行行销服务机构副总经理)