房价租金比太不合理

顾海波

全国大部分地区房屋租金收益率在2.5%左右,低于长期存款利率,更低于贷款利率。

“房价租金比”是指每月房租与房屋的总售价之间的比率,它是国际上用来判断某一区域房产是否具有投资价值和存在价值泡沫的普遍标准。一般把200:1到250:1之间的数值作为衡量一个区域房产运行是否良好的标准,国际上把300:1作为警戒线。

根据70个城市抽样调查结果测算,今年上半年全国房价租金比已经高于400:1,相应的全国大部分地区房屋租金收益率在2.5%左右,低于长期存款利率,更低于贷款利率。一般来说,当前利率水平下6%-8%的租金收益率比较合理。但如今租金收益已明显低于住房抵押贷款月供还款(以首付30%为例)。

今年楼市小阳春后,全国许多城市房价上去了,但租金却不升反降。考虑到不动产持有税对房价租金比影响极大,而中国并没有如欧美那样实施物业税,因此房价租金比可适当上调,同时,中国经济发展速度较高,人民币升值预期强烈、城市化发展迅速、居民改善需求很大的状况,但即便如此,超越1:250也意味着房价处于泡沫状态。

造成本轮房价非理性上涨的原因有三:首先,政府“适度”宽松的货币政策导致大量信贷资金流向楼市。其次,地方政府的竭力托市。在“保民生、促发展”的旗号下,实施购房退税、购房入户、放松二套房贷、降低首付、取消“限外令”、取消5年营业税等政策。第三,是中国保障性住房建设的严重滞后、短缺和拖延。1998年7月3日国务院就已发布相关文件宣布全国城镇从1998下半年开始停止住房实物分配,全面实行住房分配货币化,向人们勾勒了廉租屋、经济适用房、商品房多层次的住房体系。遗憾的是,全国许多地方的保障性住房体系都还没真正建立和完善起来。

在世界金融危机面前,中国经济出口、投资、消费三驾马车相继减速且仍将蔓延,由于中国产业结构的低下和不合理,加上人口众多,当下剩下只有房地产还可以暂时“提振”一下经济,因此本该加以严厉调控的房地产就“转危为安”,变成了中国经济的唯一“亮点”和“救命稻草”。但中国楼市系统性风险正在日益积聚。

中国房地产市场本质上是个“政策市”、“政府市”或“富人市”,人为因素远大于市场因素,很难用市场经济的一般均衡理论来诠释,因此,要准确预测中国房地产的走势(尤其是短期)是没有意义的。中国楼市2009年上半年、尤其是二季度至今的再度“疯狂”,主要是由于政策托市和资金推动,由此引发了投机、投资需求和老百姓“恐慌性”买盘涌入。在全球经济尚未企稳,我国实体经济下滑和就业形势严峻的情况下,房地产业的非理性“火暴”并非是好事,会导致中国“滞涨”。

我国衡量房价的许多指标包括房价收入比、房价租金比、房地产投资占固定资产的比重、房地产投资占GDP的比重、基尼系数(衡量贫富差异的指标)都严重超过国际警戒线。中国楼市是世界上泡沫最大的地方之一。国内外资金在中国房产投机盛行、保障住房严重短缺和滞后,尤其是长三角地区,房价严重脱离大多数老百姓的收入,房地产市场已经变成名副其实的“赌场”。

短期看,2009年下半年乃至2010年中国房地产将处在“高位盘整”的格局,即便是上涨也属于“诱多”,上涨的空间不大;从趋势上讲,考虑到下半年中国货币和信贷政策存在微调(收缩)的可能性,房价的理性回归的趋势不变,中国楼市处在变盘和拐点的前夜。“提高警惕,保卫口袋”。在当前观望是一个比较理想的选择。

(作者为独立地产评论人)