房地产企业项目前期开发模式研究

李红立　游普元　任　宏

[摘要]文章分析了目前房地产企业项目开发中存在的问题，并通过对影响房地产企业项目成功开发因素的剖析，提出了相关对策及建议。

[关键词]房地产企业；项目开发；影响因素；对策及建议

[中图分类号]F293.3[文献标识码]A[文章编号]1002-736X(2009)04-0152-02

房地产是指作为财产的房地产和附着在其上面的各种权益以及其经营活动的总称。房地产业是我国国民经济的支柱产业，其发展对整个社会的发展起着至关重要的作用，不仅能改善居民的生活条件，改善投资环境，带动建筑、建材、化工等众多相关产业的发展，同时房地产业的发展直接关系到居民生活质量的高低。通过房地产业的不断发展可创造大量的就业机会，解决大量居民的就业问题。然而在房地产市场中，只有成功的房地产开发项目才能对国民经济的发展起到促进作用，才能带动大量相关产业的飞速发展。因此，研究如何保证房地产企业项目的成功开发具有极其重要的现实意义。

一、项目开发对房地产企业的生存发展具有重要意义

我国房地产业的投资迅速增加。从2000年的5000亿元增加到2007年的约2万亿元，房地产投资增加了三倍。在房地产快速发展的同时，我们也看到，目前房地产发展过程中，还存在着许多问题。因房地产项目具有投资额大、回收期长、影响因素多等特点，决定了房地产业具有不同于其他行业的高度复杂性和风险性。这就要求房地产企业具备敏锐的眼光去发现和把握投资机会，识别、控制投资风险，要组织管理好投资项目的实施运作。但现实中许多房地产企业对房地产市场并没有真正了解，对房地产项目开发过程不熟悉，从而造成项目市场定位不准、项目选址不当、产品定位失误、规划设计落后、产品的销售不畅、房屋大量空置等严重后果，甚至导致整个项目开发失败，使开发企业处于被动的局面，影响项目的投资回收，造成资源的极大浪费，影响整个城市的经济建设，对城市居民生活造成不良影响，给国家财政带来极大的经济压力，严重影响了国民经济的健康发展。一边是商品房的大量空置，大量的资金积压。大量的房地产企业项目由于资金短缺，造成项目的开发不力，甚至项目的开发受阻、失败；另一边却是居民的居住条件亟待改善，二者之间的矛盾日益加剧。由此可见，开发企业应如何生产出产销对路的房地产产品，如何保证房地产企业项目的开发成功就显得尤其重要。

二、房地产企业项目前期开发应注意的几个问题

(一)针对不同区域状况采取不同措施，注重项目品质的提高、产品细节的锤炼

如深圳作为目前国内房地产发展的前沿阵地，由于当地经济水平发展较快，居民购买力极强，同时作为新兴的现代化城市，大部分居民多为外来人口，对居住条件的需求相对强烈，所以对目前深圳房地产企业项目的开发来说，具有与其他城市房地产项目开发很多不同的特点。在深圳房地产市场中。由于房地产发展水平较高，居民对产品的要求也相应提高，房地产市场的竞争也越来越激烈，产品同质化越来越严重。由于深圳居民对房屋的户型设计，周边的生活环境、生活的配套设施、产品的性价比、产品的后期服务等众多方面越来越挑剔，开发商要保证房地产企业项目的开发成功，必须更加注重项目自身品质的提高，加强对产品细节锤炼，提高项目产品的设计水平，提高项目环境的质量，有效控制项目的开发成本，同时实施项目规模开发，以降低开发成本，完善项目配套，完善产品后期的物业管理水平，才能提高产品的竞争能力，才能有效保证项目的开发成功。

(二)加强项目的前期决策，提高决策的准确性

由于房地产企业项目具有投资额大、涉及面广、开发周期长的特点，所以房地产企业项目开发前期决策的准确性对后期项目的成功与否有着决定性的作用，而这一环节是很多国内房地产企业运作中的薄弱环节。许多房地产企业开发项目的失败并不是因为一些偶然的因素造成的，而是在项目投资决策时就注定没有市场，注定要失败。很多企业在进行房地产项目投资决策分析时，由于开发商本身决策水平不高，职业素质较低，从而造成对市场把握不准。在市场条件不成熟的情况下，没有经过详细的市场调查，没有经过系统的、科学分析论证，仅凭直观的市场感觉或少数所谓“专家”的意见来决定项目的决策，具有极大盲目性，从而导致大量房地产企业项目开发失败。因此，房地产开发企业要保证项目的成功开发，应采用科学的、系统的决策模式以提高投资决策的科学性、准确性。

成功的房地产开发企业之所以能够在激烈的房地产市场竞争中取得成功，是与这些开发商对房地产项目准确的前期决策分不开的。怎样才能保证项目开发前期决策的准确性：进行项目投资论证时所采用的理论依据的准确与否，项目投资决策者的专业素质、理论水平的高低，论证参与人员的专业素质、职业道德水平，以及项目论证所掌握数据的全面性、准确性均直接关系着项目决策的科学性和准确性。只有建立完善、科学的评价指标体系，同时做好房地产企业项目的市场调查，保证项目决策基础资料的准确性，这样才能确保房地产企业项目投资决策的准确，进而保证项目的开发成功。

(三)降低开发成本，加强开发项目的竞争能力

由于房屋的销售价格始终是消费者最为关注的问题，所以降低房地产项目的开发成本是提高开发项目竞争能力的重要手段，是保证项目开发成功的重要渠道之一。

1通过合同管理的手段加强项目的开发成本控制，同时通过引进项目招投标机制，选择费用低、技术力量强、业绩好、信誉高的项目施工单位以及监理单位等方式来达到降低项目开发成本的目的。

2控制房地产项目开发成本首先应从项目的规划设计阶段开始。设计阶段对投资的影响程度可达70％～90％，设计阶段工作水平的高低、质量的高低，不仅影响到施工阶段投资的多少，而且也影响到项目建成投产后的经济效益。

3项目开发成本的控制还可通过合理确定企业的融资组合来完成。由于房地产项目开发投资额巨大，很多房地产开发企业以银行贷款的方式进行项目融资，有的房地产开发企业资产负债率甚至高达80％以上，高额贷款利息使开发企业付出较大的融资代价。所以通过确定合理、有效的项目融资组合，降低项目的融资成本，对降低项目的开发成本有着直接的效果。

4提高房屋设计水平，保证项目的开发成功。为保证项目的开发成功，开发企业应提高房屋设计水平，提高房地产产品的高、新技术含量。在房屋设计、布局时，强化居住的实用性，合理利用当地自然资源，提高产品对市场的适应性，增强企业产品的市场竞争能力，使房地产企业在市场竞争中处于不败之地。

5塑造良好的企业品牌。良好的房地产品牌不仅对房地产企业项目开发成功起着至关重要的作用，同时良好的品牌形象还会给企业带来更为丰厚的附加价值——品牌价值，例如上海万科地产，由于万科地产的良好品牌，不但该企业开发的项目销售火爆，而且售价也比周边楼盘每平方米高出700～1000元。随着房地产市场竞争的加剧及消费者成熟度的提高，房地产开发企业将越来越重视企业的品牌建设。品牌建设需要一个过程，它必须以开发商的一个个成功项目作为载体，逐步为市场所认可，才能最终形成企业自身的品牌和形象。

三、房地产企业项目前期开发应选择的模式

为保证房地产企业项目的成功开发，企业应选择适合自身，适合所开发项目特点的房地产项目开发模式，以提高项目开发的效率。在房地产企业项目开发过程中，房地产开发企业还应加强对国家经济、政策的研究，尤其要加强对项目所处房地产市场的研究，做好项目的可行性研究工作，做好项目的投资决策及风险分析，采取合理有效的措施保证项目产品的质量，以减少项目的开发风险，这样才能保证项目成功开发，企业稳步发展。

通过以上的分析，结合实践和理论研究，提出以下房地产企业项目前期开发模式。(1)建立强有力、高素质的房地产项目开发团队，同时提高房地产企业的管理水平。(2)在项目投资决策前，对项目进行科学、系统的可行性研究工作：①对房地产项目开发市场环境做详细、准确的分析，包括人口环境、经济环境、政策环境、行业管理环境、开发技术环境；②做好房地产市场的调查工作，研究房地产市场的供求关系；③加强房地产市场的竞争情况分析；④根据项目所在的市场环境，做好项目市场定位，包括目标客户定位、产品定位、价格定位等；⑤针对房地产市场特点。做好项目投资分析与决策。(3)针对企业及项目情况确定合理的融资组合。(4)提高产品品质，加强产品竞争力。(5)确定合理的项目营销策略。

[责任编辑：李国燕]