从顾村地产板块的发展浅析上海房屋消费的轨迹

徐喆婧1 陆伟杰2

摘要:顾村房价在最近的地产行情中,成了涨幅较靠前的几个板块之一,从原本的嗤之以鼻到如今的趋之若鹜,消费者态度的极端变化到底出于何原因,顾村房价的变化到底是什么原因导致?是不是还有下一个顾村等待我们来发掘?这一系列的问题,才促使笔者有兴趣深入研究,一窥真相。

关键词:顾村 楼盘 价值 趋势

引言:

顾村房价在最近的地产行情中,成了涨幅较靠前的几个板块之一,从原本的嗤之以鼻到如今的趋之若鹜,消费者态度的极端变化到底出于何原因,顾村房价的变化到底是什么原因导致?是不是还有下一个顾村等待我们来发掘?这一系列的问题,才促使笔者有兴趣深入研究,一窥真相。

自进入2000年以后,随着房地产经济的兴起和商品房市场的放开,各类投资目光纷纷从股市、期市和其他投资市场转了过来,不约而同的聚焦在了国内刚欲起步的房地产市场,于是在短短的三五年时间内,一群群的经济学家不断的在那儿痛心疾首的呼吁地产泡沫的危机已然到来,房价也飙升到了普通工薪难以消费的程度。不过每个城市的开发总有先后,房价提升也有不同的依据因素,近期顾村板块稍滞于市后的大幅上扬也充分的印证了这种现象的普遍性。

随着经济发展,城市人口的急剧膨胀,外来人口的大量涌入,上海的城市规模也在不断的扩大。小平同志的开发开放浦东的政策,使得浦东的房价一马当先,率先领跑了上海房市涨幅榜。由于当时的国内地产经济缺乏经验,大家的投资动机虽然一致,但是在分析和操作上缺乏行业内的共识和默契,所以起初的时候,市场还是显得有些许的混乱,一有政策上或是同行间的风吹草动,对地价的影响都极其明显,在那段时期,地产经济对政治的敏感度,达到了史无前例的高度。随着市场的形成、发展、缓和,慢慢的大家也有了各类的实际操作经验,行业的稳定性也有了质的提高,对房地产的认识也较之最初有了更为深入的了解,于是自然,生态环境较好的、交通状况较佳的,以及其他的各类题材的板块都纷纷大幅上扬,在找到卖点的同时,也找到了自身的市场定位。从以上这几点来分析,顾村板块在区域上已经将近外环,距离城市中心——人民广场,将近十几公里,去往城市中心的最快速道路以南北高架为主,但是上海拥挤的交通现状和南北高架的城市南北交通枢纽定位,导致从顾村前往市中心,势必要花比预计多得多的时间,出行不是那么的方便。轨道交通1号线的延伸,虽然解决了部分人的出行,但在延伸段运营确定的初期,房价的涨幅也不大,甚至有些无力。以往能够刺激房价上升的种种因素,并没有给该地块的升值提供足够的动力,这才促使笔者有了兴趣对该地块进行些深入的了解和研究。

顾村镇位于上海北部,宝山区中西部,面积41.66平方千米,辖22个社区、20个行政村。1958年建东风公社,1959年更名为刘行公社,1961年设立顾村公社,1984年改为顾村乡、刘行乡,1993年建顾村镇、刘行镇。1997年,顾村镇面积20.8平方千米,人口1.9万,刘行镇面积20.8平方千米,人口2万。2000年,撤销顾村镇、刘行镇,设立新的顾村镇。2002年,面积41.66平方千米,人口近10万人。目前的顾村,一改往日农田、大卡车和尘土飞扬的景象,除了当初作为拆迁基地,曾引进大量的动迁居民和到处是新建的楼盘,根据相关部门统计,2008年1月至2009年3月顾村板块新增供应量24.79万平方米,成交面积为22.60万平方米,基本属于供需平衡状态,顾村板块的成交均价为10681元/平方米(包括别墅成交均价),比2005年上涨了40%左右,部分楼盘的2008年底和2009年第二季度的差价甚至达到了25%以上。随着该区域的逐渐成熟,顾村板块不仅仅面对区域客户,更多的外区客户也相当有可能会选择顾村板块②。

上海的房价在2000年以后一路水涨船高,虽然一度曾宣称房价拐点出现,房价即将回调之类,但房价依旧在不明显的小幅调整中,更明显的大幅上扬。相比房市的热火,老百姓的可支配收入虽然也在提升,但是相对房价的大涨,收入的微微提高就显得有些苍白无力了,一系列诸如“房奴”之类的新兴词汇也应运而生。作为购房需求最为强烈的群体,适婚适龄青年们,握着刚入职场的中等收入,苦苦寻觅着价格合适的居所,在一级级价格阶梯明显的房市现状前,只得去考虑那些价格上稍微能让自身承受的起的选择了。

与此同时,随着大家关注度的提高,城市规模的扩大,顾村板块也迎来了各类的市政建设。各条轨道线的通入只是促进房价升值的开始,随后的顾村公园规划的出台,房市大环境的升温,瞬间促使了该板块大幅度的井喷,顾村板块也一下子从外环房市价格“洼地”中走了出来。顾村公园规划的出台,虽然不是导致房价大幅上扬的最主要因素,但作为居住购房的考虑因素之一,其出台的时机在该板块的大幅升值过程中,起到了点睛之笔。那么,先让我们了解一下顾村公园的整体规划,到底是一个怎样的格局。

顾村公园是上海环城生态规划系统上的重要节点,是外环生态休憩绿地体系中的重要节点绿地,也是上海最重要的绿色生态核心之—。顾村公园位于上海西北部的宝山区顾村镇,属于宝山最具活力的新城发展轴的南端。规划用地245.6公顷(含80.7公顷外环200米防护林带用地)。其规划定位为:有良好的自然景观、森林植被及田园风貌,并以生态休闲娱乐为目的的郊野森林公园。随着城市越来越向钢筋水泥丛林的发展,居住绿化质量也成了品评楼盘的一个重要条件之一。顾村公园方案的适时出台,无疑为该地块的升值,起了很大推动作用。

我国自建制改革开放以来,一直推行走中国特色的社会主义道路,在推动经济发展的过程中,也提倡也宏观调控为主,发展社会主义市场经济,坚持公有制经济制度为主体,各项经济制度共同存在的经济方式。在这样的大环境下,对于房地产市场投机过热,政府也出台了相应的政策来抑制投机炒房现象的不断涌出。房屋贷款制度的不断调整,初次买房者的相关优惠政策,都是为了让需要住房的人买得起房,也因为一系列政策的出台,原本中心城区遥遥在上的高房价,上升的脚步略微的放缓,由于宏观调控的局限性,国家无法做出更大的动作来干扰市场,只有通过略微的引导和调整来平抑市场中产生的不健康现象,于是嗅觉敏锐的投资者,也将目光聚集在了升值余地更大的周边城区,在中心城区缺乏上升空间的时候,这样的行为无疑也是为了追求一个良好的预期投资效果,于是乎,众多的目光不约而同的聚焦在此,顾村也就有幸从被遗忘的角色,转变成了被热捧的对象,该地块的大幅上升也就不足为怪了。

根据目前的形势发展,顾村地块的价格上升空间也即将饱和,过热的炒作过后,该板块也将慢慢归于整个房地产大环境,走势也可能依附着成交均线而浮动,没有了利润的吸引,也许房地产的焦点又要转向下一个“顾村”了。