闲置房，一个隐藏的大问题

时寒冰

最近，很多人都在关心房价，却忽略了一个极其重要的问题，那就是商品房的大面积空置。商品房空置率上升，不仅意味着住房资源被闲置、浪费，也意味着房价的进一步扭曲。商品房大面积空置现象，可能是影响中国房价走向的一个被忽略的巨大因素。

国家统计局发布的数据显示显示，截至2008年12月末，全国空置商品住宅同比增长32.3%。尽管在信贷投放的支撑下，出现了一波人造“小阳春”行情，但商品房空置问题依然非常严重。5月19日，有媒体报道称：2008年，北京商品房空置率高居全国首位，也高于北京市近十二年的平均水平。

在国内，人们谈到商品房空置现象，习惯上是指已建好尚未销售的商品房。根据国际惯例，一般把一级市场待售、待租的房产面积除以可用住房和其他商品用房的全部存量面积，来计算空置率。

但是，我们不能忽略另一种空置现象，就是已售出非出租房屋的空置现象。这是由于我国投机性购房占比过大所导致的，也是其他国家、尤其发达国家非常罕见的一种现象。不管哪种空置现象，其所导致的负面影响都一样，浪费住房资源，扭曲市场价格。

解决商品房空置问题，等于加大了住房的有效供应，满足更多的住房需求，使我国的房地产市场良性发展。那么，如何解决这一问题？

首先，必须认识到目前新建商品房空置现象的根源在于成交量低迷，而成交量低迷的根源则是房价过高，远远脱离了民众的实际购买力。

一些地方政府为了解决新建商品房空置问题，采取财政出资购买商品房当保障性住房，来消化空置的商品房。这种做法是错误的。其一，以地方财政的实力，它所拿出购买商品房的资金非常有限，改变不了空置率上升的趋势。其二，地方财政购买商品房当保障性住房，本身就违反了财政的公共性原则。

解决新建商品房空置问题的唯一有效方法，就是降价售房，使房价与民众的实际购买力接轨，否则，任何试图托市的做法，都将徒劳无功。

其次，对于那些购房后既不出售也不出租的行为，应该通过加大其空置成本的方式，促使房主出售、出租房屋，提高住房资源的使用效率。

关于这一点，我们可以借鉴发达国家的做法。在荷兰，法律规定，如果一套住房空置一年以上，必须在政府的协调下无偿提供这些住房；在瑞典，政府甚至直接将无人居住的住房推倒；在法国的一些城市中，房屋闲置的第一年，业主必须缴纳房款10%的罚金，第二年为12.5%，第三年为15%，以此类推。不仅是欧洲，美国也对闲置房毫不客气。在美国亚特兰大的一些地区，甚至有业主出钱让人租住其房屋，以逃避因房屋闲置而面临的处罚。这些国家为何如此严厉地对待空置房呢？

其一，是为了使有限的住房资源最大限度得到利用。如果现有住房大量闲置，就会使一部分人的居住空间受到挤压。而几乎欧洲所有国家的法律，都把住房视为一项基本的人权，要求政府必须解决住房问题。

其二，为了打击房屋囤积，抑制投机炒作，平抑房价。大量房屋闲置等于减少了住房的有效供给，导致供不应求，必然推动房价上涨。

相比之下，我国人口众多，土地资源稀缺，更需要提高住房与土地的利用率。我们应该借鉴欧美严厉处理闲置房的做法，把闲置房逼出来，推向市场。如果做到了这一点，仅闲置房盘活这一项，就足以平抑当前房价，避免房价的非理性上涨。住房使用效率提高，将大大减轻政府的住房保障压力。同时，盘活闲置住房会减少对现有土地的征用，减少了拆迁行为，也能减少社会矛盾，营造更好的社会和谐氛围。