网价值链下延

耿雁冰　刘晓云

3月11日，搜房网CEO戴建功告诉记者：“去年10月底，搜房网开始在网络上招募有意赴美‘抄底的购房者”。搜房网统计，团员基本由跨国公司高管、企业主和房地产业内人士组成。

购房团

戴建功告诉记者：“搜房扮演的就是平台召集者，此次海外购房团的想法其实来自美国中介公司的提议。去年下半年金融危机愈演愈烈，美国几大城市的住宅价格大幅下降，这家中介提议由他们提供房源，由搜房网组织购房团。”

戴建功介绍，已经有团员委托当地某中介机构，按照团员给出的条件挑选住宅，而搜房网总裁莫天全在美国购买的农场就是委托该中介机构办理的。

此次海外购房的符号意义超过商业意义。“国内居民财富不断积累，一部分具备全球化视野的投资者，去海外投资的愿望非常强烈。”戴建功认为，“这里存在机会。”

戴建功透露：搜房网的第二批海外购房团正在招募中。

房产开发商的销售价格与购买者预期价格存在差距，结果就是房地产成交量的低迷，而房地产网站想做的，就是弥补中间的“剪刀差”。作为房产资讯网站，搜房网现在更像一个交易撮合者。

“我们一期推出的1.5万张购房消费券已经被抢光了。”据戴建功介绍。一期消费券享有优惠折扣的合作楼盘近500个，搜房网会员凭搜房网的优惠券可以优惠1万元购买房屋。而房地产开发商通过回收的购买住房的消费券，可以在搜房网上抵消广告费用，让消费券形成一个循环。

各个房地产垂直网站都想成为砍价者。家和网执行董事刘乾坤告诉记者：“房产网希望开发商把价格降下来，同时刺激购房者的欲望，促进买卖双方达成交易。”目前，家和网注册会员在购买网站合作楼盘时，可以享受到1％～3％的折扣，开发商换来的则是广告投放价格折扣。

“消费券的出现可以缩小房产销售价格与预期价格的差距，大家都让利一点，这个市场才能够活跃起来。”戴建功说。

戴建功说：搜房网下一步准备推出“婚房券”，在全国范围内寻找适合年轻人结婚的小户型、经济型住房，给予优惠。网站还把具有买房意向的潜在购房者直接带到售楼处。就在上周末，搜房网在北京组织有购房意向的7000名会员组成购房团，现场参观楼盘四十几个，“大巴我们就租了100辆。”

“我们只按房地产商在网站上的广告位、推广时长来收取费用。”戴建功说。

搜房

“如果复制搜房、焦点的资讯模式一定会失败，我们专注于帮用户精准地搜索房源。”安居客创始人梁伟平说。搜房、焦点是国内最早的一批房产资讯网站，和客户、媒体长期积累下来的关系使后来者很难复制他们的模式，近几年以安居客、家和网为代表的新兴房地产网站以数据库导向型居多。

家和网的技术团队来自视频搜索公司，技术总监倪永富介绍，信息搜索首先要信息全面，很多网上发布的房源信息(地址、电话)是图片格式，经过网站后台文本信息转化，变成文字信息，再提供给用户，“一台服务器每天可以抓取各大网站上近10万个房源，相当于整个北京地区房源更新总量的90％，三台服务器架构基本上可以保证信息全面。”倪永富说。

另外，信息发布者对房源的描述可能是小区、地段、地标，用户搜索的关键词与描述不同，需要模糊搜索技术解决房源信息缺失。如何让消费者更高效的找到房源，成为数据库型网站粘住用户的关键。

业内把用户搜索条件称之为“足迹”，“通过对这些搜索条件的分析，我就可以知道用户的首付是多少，想买多大的房子等等，综合以上信息检索房源，匹配给用户最需要的房子。”安居客创始人梁伟平说。

“很多供求信息是发在BBS、论坛上的，普通的抓取技术无法获取这种信息，下一步我们的技术研发团队将针对这部分‘沉睡的信息进行研发。”倪永富说。

“很多刚毕业的年轻人，可能要频繁更换租房，准备结婚时会买第一套住房，以后有了小孩，再换大一点的房子，平均下来每个用户一生要换3～5次房子，所以用户在安居客网站上的生命周期是一辈子，我们只在找房子这件事情上比其他公司做得好就可以了。”梁伟平说。

经纪人

对于房产交易这种大宗商品来说，严重的信息不对称催生了大量房产经纪人，而各个网站对经纪人的管理、收费亦采取不同的方式。“这个行业的特点就是虚假房源较多，在某些网站上的100套房源，真实房源可能只有20％。一般做到50套是真的就不错了。”梁伟平说。

虚假房源会对网站服务信誉产生影响，包括房源的信用和质量，房产发布者的信用等，各家网站已经纷纷着手解决这个问题。

雅虎口碑通过和我爱我家、链家、21世纪等知名中介合作，引导这些品牌中介上网，从而保证站上房源信息的质量；同时利用网络将房源信息和经纪人的个人信用、公司的品牌挂钩，来打造房产服务的诚信体系。

安居客号召中介公司、经纪人加入“诚信联盟”，每个经纪人都以身份证号码登记注册，客户端设立举报机制，一经验证是发布虚假信息的经纪人，直接加入安居客黑名单，永远不能再进安居客。“有他的身份证号码在，他跑到哪个城市都不会接受他。”梁伟平说。“经过数据分析，那些发布房源价格明显偏离正常范围，点击量也很高的经纪人，具有明显作假特征的占总数的10％～20％。”

家和网上也施行用户举报机制，对于发布虚假房源的经纪人，“一经发现，立即清除。”

对于向经纪人收取佣金的国外B2C模式，各家网站的态度也不一样。

“我们只做房地产媒体，经纪人每个月按照发放房源的数量一次性向网站交费，交易成功与否、交易数量网站控制不了，参与、影响交易会失去我们的中立性。”搜房网CEO戴建功说，现在公司的战略重点是如何让购房者更接近交易，而不是参与到交易中去。戴建功还透露：“以搜房网上最近成交的一处楼盘为例，金额几个亿，如果我们收取佣金算下来就是几百万。我们只是房地产媒体，以交易结果为导向一定会影响我们的中立性。”

在二手房交易市场上同样存在这样的问题。

安居客创始人梁伟平告诉记者，引入经纪人佣金制，除了影响网站的中立性以外，经纪人可能通过网上联系，线下交易方法来绕过网站监控，“在美国，成交导向型的租房服务基本是以成交量计算佣金，在二手房这一块很少这样做。而且国内没有完善的经纪人信用体系，向经纪人收取佣金，几年内我们都不会碰。”

记者在采访中了解到，一些网站实行经纪人佣金制，并且取得了一定的效果。购房者网站经理关兴洲就告诉记者，“网络经纪人佣金收入已经是公司主要收入来源之一，”

“原则上所有的产品都可以实现电子商务，但住房交易很难标准化，而且房子是大宗消费品，其购买决策需要在掌握各种资讯之后才能做出最终决定。网站可以让购买过程便简单，但通过网上实现交易会比较难。”一位业内人士说。

记者采访了搜房网、雅虎口碑、家和网、安居客和购房网相关负责人，在房地产交易服务链中走得最远的，是经纪人在网站上发布房源信息和需求信息，达成交易后向网站支付佣金。

雅虎口碑总裁潘国栋告诉记者，“和其他行业的电子商务相比，房产交易显然是非常特殊的一个行业。房产交易受特定部门监管，交易有特定的流程和手续，而且房产产品和其他产品相比，每套房源都具备自身独特的特点，标准化的难度很高，房产交易的标的相当巨大，以及售后服务等也是想当复杂。”

“每家房地产网站都想在价值链上延伸，但电子商务在目前条件下是做不到的。”安居客创始人梁伟平说。