宏观调控下商品房价值、供给、需求的博弈分析

季正松

中图分类号：F407 文献标识码：A

内容摘要：房价的涨跌是价值、供给与需求三者博弈的结果。本文认为宏观调控应充分尊重价值规律，通过政策、法规有效降低商品房的价值，适当抑制需求，增加住房有效供给，因而，笔者认为房价下调有必然性。

关键词：宏观调控 价值规律 房价下跌 必然性

商品房价值下降趋势明显

（一）土地价格理性回归是商品房价值下降的主要原因

宏观控制前土地费用在房价中的比重一般占到20%至30%左右，特殊城市、特殊地段所占比重更高。实践证明，地价上涨的同时，房价也在上涨。2007年以来，国家出台了一系列宏观调控政策，地价正在理性回归。在国家宏观调控的调节下，地价开始出现以下情况：其一，土地流拍成为普遍现象。从新政策推出至今，全国大中城市都有土地流拍现象；其二，土地价格大幅下降，许多地块以底价成交。广东深圳一些地块价位回到了同区位2006、2005年的水平；福建厦门一些土地成交价大幅下滑20%-30%；其三，“地王”集体退地。新政策推出后，“地王”不惜损失高价违约金、保证金纷纷退地；其四，房企挂牌转让项目股权现象增多。地价的走低降低了商品房价值，房价自然回落。

（二）房地产行业的腐败成本将得到有效控制

土地批租等环节中的权钱交易，收买专家对房价上涨造势等产生的费用以及其他非正常经营费用，无疑都会进入商品房的成本，导致商品房价值虚高，即使不受供求关系的影响，商品房的价格也会升高。2007年原建设部、国土资源部等八部委联合开展了房地产市场秩序专项整治工作，强化房地产市场监管，对房地产开发企业依法审计和检查，依法打击房地产开发建设、交易、中介等环节的违法违规行为。2008年国家进一步加大了对房地产行业的反腐力度。房地产行业反腐升级产生了明显效果，许多房地系统主管遭遇反清查。

（三）房地产行业的垄断高额利润将下降

利润是构成商品房价值的组成部分；利润下降则商品房价值减少。高额利润是商品房价值虚高的重要原因。国外成熟的房地产市场其利润一般控制在5%以下。由于我国房地产商的数量相对有限，容易形成联合，大地产商在利益最大化的共同追求中形成了价格联盟，通过抬高房价取得了高额垄断利润。而中央统战部和全国工商联调查数据显示，房地产行业利润在25%以上，税后净利润居各行各业之首，比平均水平高了5倍。有关研究报告指出，几大主要二线城市房地产开发项目的平均利润率达到30%。2008年《反垄断法》及其配套措施的实行，垄断行为将得到有效抑制。房地产的利润下降10%完全可能，这意味着商品房价值下降10%，从而带动市场房价的下跌。

市场需求受到有效抑制

（一）住房贷款新政的实施有效抑制了投资、投机性需求

首先，严格住房消费贷款管理。央行、银监会《关于加强商业性房地产贷款管理的通知》规定，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高；其次，加强二手房出让的税收管理。出让二手房需要缴纳印花税、契税、营业税及附加、土地增值税、个人所得税等税负和中介费等，不满5年的非普通住宅占二手房交易成本的达到13%左右，高于世界上大多数国家；房贷新政策的实施加大炒房成本，炒房的利润降低风险加大。国际上租售比一般为1:200-1:300，而目前我国商品房租售比远远超出国际警戒线。北京的商品房租售比在1:500-1:700之间，租售比的提高意味着房屋投资价值下降，需求聚减，最终导致房价回落。

（二）人口增长速度下降导致住房刚性需求减弱

长期以来，我国人口基数及其增长趋势曾经导致了住房的刚性需求。随着我国计划生育、独生子女政策实行后出生的人口进入婚育年龄，住房需求将明显变化：住房需求将不断下降。 有专家指出，2008年之后的结婚人口比之前下降30%多，意味着住房需求也将随之减少；独生子女们结婚后的双重负担，对未来的住房购买力构成直接制约；独生子女结婚后将继承双方父母现有的房产，将增加住房供应，从而影响未来的房价走势。

（三）住房消费理念成熟将导致购房热消退

根据世界银行的调查显示，住房价格是家庭年收入的3-6倍（联合国的数据仅是3-5倍），一般欧美国家均在3倍多，而我国目前已经达到了10多倍，甚至20倍。美国一个普通家庭购买一套住房约需要5-8年的时间，而我国城市普通家庭购一套住房需要几十年，甚至一生的积蓄。需求“旺盛”是购房者非理性造成的。随着新政策的实施，高昂的房价和沉重的还贷将促进中低收入家庭的理性消费，导致总住房需求下降。

住房供应将大量增加

（一）保障性住房政策将极大增加市场住房供应量

我国商品房市场结构性矛盾突出，高价房供大于求，中低价房供给不足。据建设部测算，目前全国仅人均建筑面积10平方米以下的低收入住房困难家庭就有1000万户，占城镇家庭总户数的5.5%。因此，我国加大了“保障性住房”的宏观调控，力图增加中低价房的数量，从结构上缓解商品房供求矛盾从而平抑房价，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品房将成为供应主流，保障性住房政策缓解住房供应的结构性矛盾。

（二）增加土地供应量和速度直接影响住房供应量

土地有效供应量是房价上涨的另一个直接原因。增加土地的有效供应量将会增加住房供应量，从而缓解需求矛盾，抑制房价上涨。2007年国家加大土地供应量，加快供地速度。2007年1－5月，全国住宅用地的供应量同比增长35.5%，普通商品房的土地供应总量同比增加76.3%，经济适用房的土地供应总量同比增加166%。

（三）抑制开发企业囤积土地行为

要加速存量土地的开发，增加市场房屋的有效供给。过去开发商大势囤积稀缺性土地资源，造成政府土地供应增加，但开发面积却相对不足。2007年，各级政府特别针对开发企业囤积土地的行为采取了措施：缩减土地一次性出让规模；对开发时限提出明确要求。国土资源部规定单宗土地的开发建设时限原则上不得超过3年。超过开发时限仍未开发完毕的，将收取土地违约金；不能分期取得建设用地使用权证；改预征土地增值税为清算土地增值税，有效抑制开发企业囤积土地的行为。

（四）加大闲置土地处置力度并加快土地开发速度

国土资源部出台通知要求加大闲置土地处置力度。实行建设用地使用权“净地”出让。闲置土地在处理好土地的产权、补偿安置，完成通水、通电、通路、土地平整等前期开发后，才可公开出让。明确土地闲置费的征收标准。按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。实践证明，土地供应量加大，房地产开发投资快速增长，使商品房供应保持了稳定的增长速度。

（五）投机、投资性抛售也将增加市场供应

由于新政打击囤积居奇、要求开发商加快建设速度和政府加大社会保障性住房的供应，极大改变了房地产市场供求关系，改变了投机者未来房价的预期，一部分投机者必然提前抛售手中的房屋。深圳社会科学院公布的《中国深圳发展报告（2007）》称，仅取得产权证后3年以上转手的住房就已占住房总套数的28.11%，全国如此大量的投资、投机存量住房会使市场的住房供应量会激增，必然导致供求逆转，房价猛跌。

参考文献：

1.邓聿文.欲降房价，必先清洁市场，反对腐败[D].国际金融报，2005

2.房价背离价值规律，可能说拐就拐[D].南方日报，2006

3.应辩证看待”汽车生产能力过剩”[D].中国商报，2006