次贷危机与我国商业银行房地产信贷风险管理

徐 琦 王 帆

摘要：美国的次贷危机已波及实体经济，并向全球蔓延。近年来，中国经济也同样碰到了利率较低市场环境下的流动性过剩、房地产价格快速上涨、资产价格泡沫化程度严重等问题，各家商业银行应对资产泡沫的风险管理成为人们关注的焦点。因此，分析美国次贷危机的深层次原因，对提前防控我国房地产金融产品的风险，保持商业银行资产业务的健康发展具有重要而紧迫的现实意义。

关键词：次贷危机商业银行房地产金融风险管理

一、美国次贷危机与我国房地产市场

(一)次贷危机生成机理

由于大量次级抵押贷款违约导致银行坏账的急剧增加，2007年4月开始，美林、雷曼兄弟、花旗、瑞银、汇丰等美国金融集团相继传出巨额次级债投资损失的消息，拖累全球股市不断下跌，最终随着雷曼兄弟的破产，次贷危机全面爆发。虽然美联储随后采取了包括降息在内的多种调控措施，但次贷风暴并未因此减弱，金融恐慌更是由单一的次贷领域向其他领域迅速扩展。

次级住房抵押贷款引发危机大致经历了三个阶段：第一阶段是危机酝酿阶段。这一阶段以2001年初美联储的货币政策由加息转变为减息为起点，到2003年6月联邦基金利率共进行13次下调，降低至1％，同期房地产市场贷款利率也随之下降，房地产市场迅速发展并繁荣起来，各种低月供、还款额度灵活的金融贷款产品层出不穷，为次级房贷市场留下隐患。第二阶段是危机产生阶段。2004年6月起，美联储连续13次调高联邦基金利率，到2006年8月，联邦基金利率上升到5.25％，连续升息提高了房地产市场的借贷成本，引起了房价走低以及按揭违约风险的增加。第三阶段是危机爆发阶段。各种衍生工具和证券化操作的出现使得以次级贷款为源头的金融产品被无节制地创新。同时在内部及外部信用增级的掩盖下，风险得以积聚。而连续升息引发的市场作用在2007年开始大面积地显现出来，次级房屋贷款者的断供和违约开始大面积出现，次级房屋贷款危机开始爆发。

(二)我国房地产市场现状

我国的房地产金融市场与美国有许多相似之处：第一，我国同样经历了多年的房价暴涨，房地产业也对经济增长贡献巨大。第二，居民购房热情高涨。个人住房按揭贷款规模快速发展。统计显示，2007年上半年居民户贷款同比增加25.7％，远远超过了人民币贷款同比16，5％的增速，住房贷款供需两旺。第三，中央银行依据经济走势调整利率，利率先降后升。第四，我国深圳、上海、北京等部分地方已经出现房产有价无市的现象，2009年的春节黄金周，深圳楼市1月29日全市仅成交新房2套，上海1月28-31日商品住宅总成交不过77套，较去年同期跌去了一半；2009年1月份北京共成交商品住宅7200套，同比下降了近5成。而“有价无市”的僵持过后，出于开发商收回投资的压力，房价极有可能下跌：除此之外，个人房贷平均不良率不断上涨，商业性房贷逾期违约率攀升等问题也逐步显现。我国迅猛发展的房地产金融市场必须敲响警钟。

二、我国商业银行房地产信贷风险

目前我国房地产金融市场尚不发达，银行信贷覆盖从土地储备到个人住房抵押贷款的房地产开发销售全过程，房地产市场的金融风险主要体现为房地产信贷风险。房地产资金来源主要分为三个部分：社会资金、其他资金和银行资金。其中，我国房地产资金的50％以上来源于银行贷款，这使得房地产的绝大多数风险集中于商业银行。

(一)信用风险

我国的商业银行既为房地产开发商建房提供贷款，又为购房者提供个人住房按揭贷款。承担着来自开发商与个人住房抵押贷款借款人的双重信用风险。特别是在开放商信用风险方面，长期以来我国房地产企业都是高负债的杠杆模式经营，开发商多是依靠自己信用或者是开发的房地产做担保从银行筹集资金，其自有资本在项目开发总投资中的比例不高，而银行的贷款回收也大多数是在房地产赢利后。这就意味着，房地产企业以银行贷款为主进行开发建设，等于将房地产风险完全转嫁到了银行身上，一旦房价走低，银行随时面临危机，

此外，房地产开发企业还存在着道德风险，例如大量占用施工单位垫付款和期房按揭的预售楼款，甚至采取假按揭贷款骗取银行资金进行开发投资。这些行为使一些房地产企业的资金链非常脆弱，产生风险的可能性也大大增加。此外个别小企业携银行贷款和预售房款潜逃，也会给银行造成损失。

(二)金融市场风险

由于我国金融工具创新不足，政策方面又对房地产企业进行债券融资、上市融资、通过房地产信托基金进行融资等有着严格的规定，这使得我国房地产企业融资渠道过于狭窄，大多数企业主要依靠房地产开发贷款，在建工程抵押贷款以及预售楼款再投入等融资形式进行房地产开发。研究机构估算，房地产开发中使用银行贷款的比重甚至在55％以上，商业银行信贷成为项目开发资金的重要来源。与此同时，我国房地产金融市场尚处于发育阶段，房地产金融二级市场建设缓慢的现状使得我国商业银行缺乏分散风险的工具，难以将抵押贷款证券化变为流动性的资产，大量的信贷风险没有通过二级市场得到合理的分散。

(三)房地产信贷操作风险

长期以来市场上房价的居高不下导致了开发商投资回报率较高，而房地产贷款的高回报也会使部分银行低估风险而且放宽贷款条件。近年来。房地产信贷中的操作风险逐渐显现，其严重程度令人担忧：首先是贷前审查经办人员风险意识不强，审查流于形式，对资料的真实性、合法性审核不严。对明显存在疑点的资料不作深入调查核实：其次是对抵押物管理不规范，过分依赖中介机构的评估结果，造成抵押品贬值或抵押无效：再次是贷后管理混乱，客户资料不够全面和连续，缺少相关的风险预警措施。

三、对策建议

(一)关注资产价格泡沫

近几年来，我国经济的快速增长推动了房地产等资产价格的快速上涨。据中金公司的调查研究，目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75％，房价需要下降42％才能使月供收入比降至40％的合理水平。据此可见，房地产等资产价格泡沫化的程度已经相当严重。而一旦未来中国经济高位增长势头放缓，资产价格泡沫将突然破裂，并同时引发资金链断裂、信用收缩和信心崩溃等问题。因此，在密切关注资产价格泡沫带来的风险，防患于未然的同时，商业银行更应把好信贷闸门，加强信贷管理，使信贷投放更为严格、审慎，信贷投放的进度更加符合新的经营业绩评价标准，改变过去简单追求存贷款规模、市场占有率等粗放式经营模式，严格控制信贷投放速度和总规模，避免盲目扩张，确保信贷高质量增长。

(二)加快建设个人征信系统

完善的信用分级制度是实现金融衍生创新的基石，缺乏最基本的个人信用征集体系，将造成风险控制手段的局限、目标市场划分不清、对借款人约束力不够等问题。美国次贷危机的爆发源于原始资产池中次级贷款者的大量违约。尽管现阶段中国的住房贷款申请人多数具有相当的还款能力，能在一定程度上抵制违约风险的发生，而商业银行也普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，但个人信用征集体系缺乏，贷款机构和借款人之间存在着严重的信息不对称，加快建设中国的个人征信系统迫在眉睫。目前，上海等少数城市的商业银行开始进行个人征信的试点工作，但在全国范围内这项工作的进展依旧缓慢，亟待加强。

(三)资产证券化分散风险

通过资产证券化，银行可以将房地产贷款打包成证券出售给投资者，在获得资金回流的同时转移了风险，有助于化解银行的房地产贷款风险，解决银行“借短贷长”的期限结构不匹配的问题。中国建设银行自2005年起相继推出了一系列住房抵押贷款证券化产品，但与庞大的个人按揭贷款余额相比，其产品规模仍然太小，根本无法适应住房抵押贷款一级市场和二级市场的需要。现阶段的关键问题在于，如何结合我国国情，克服现行相关制度上的障碍，选择适合我国的住房抵押贷款证券化模式，使住房抵押贷款证券化能合理运作和健康发展。

(四)提高银行信贷从业人员素质，规范抵押物评估体系

人员方面，未来商业银行需要选择具有房地产估价专业知识的贷款审查人员，他们能够运用科学谨慎的估价原则，站在银行的角度去评估房地产的客观价值，合理进行贷款价值评估，这对于有效防范房地产贷款风险具有重要的现实意义。

而在贷款审查环节方面，商业银行必须严格审查估价机构估价报告的合法性、准确性、客观性。同时定期对抵押物进行内部估价，以确定抵押物现时价值。此外，在处置抵押房地产前，也要对抵押房地产进行内部估价，以确定抵押房地产的拍卖底价。这样，商业银行就可以做到适当地、科学地确定拍卖底价，以提高商业银行资产的收益。