房价波动中商业银行住房抵押贷款风险控制研究

罗　莉

摘要：随着我国房地产市场环境的变化，银行房地产贷款的风险也在不断变化。本文具体分析了房地产的特性及其价格影响因素、现阶段我国房地产业的困境、房价调整与银行贷款风险关系的特点，并对银行的风险管理提出相应建议。

关键词：住房抵押贷款；风险；房地产业困境

Abstract：Along with our country real estate market environment's change，the bank real estate loan's risk unceasingly is also changing.this article concrete study real estate's characteristic and the price influencing factor，the present stage our country real estate's industry difficult position，the adjustment of house price and the bank loan risk relations' characteristic，and puts forward the corresponding proposal to the bank risk management.

Key Word：home mortgage loan，risk，real estate industry difficult position

中图分类号：F830.572文献标识码：A文章编号：1674-2265（2009）03-0067-03

在银行的资产中，房地产贷款部分占15%—20%，其对银行利润率的贡献率有20%左右。由于个人住房抵押贷款期限最长可达20至30年，其安全性与抵押物的市场价值关系密切。2008年受房地产周期和次债危机的影响，中国房地产业出现了很多“迷局”。分析和研究抵押贷款市场风险的特殊性及其规律，加强对风险的防范，建立化解风险的渠道和方法，防止房地产风险转化为商业银行风险，对于我国商业银行提高控制风险的能力和手段具有极为重要的意义。

一、房地产的特性及其价格影响因素

长期看来，房价决定于需求（如国民收入和平均贴现率）和供给要素（如建筑成本、土地的可获得性以及存量房质量），但房地产也有其特性，房地产的供给有着强烈的本地性；由于规划和建筑施工的原因，新房供给需要花费很长的时间，价格具有刚性；长期租赁合同使租金价格僵化；市场价格缺乏透明度以及大多数交易通过双边协议完成；市场流动性受到交易成本高的制约；借款人严重依赖外部融资；房地产被大量用于抵押；短期变现难度大。以上因素造成房价短期内可能偏离长期均衡。因此，房价波动不仅是由经济、利率和风险溢价的周期性运行所引起的，而且也是房地产内在特征的体现。

房价波动受内生因素和外生因素的影响，外生因素主要是经济周期的影响，体现在当经济环境改善时，居民的平均收入会增加并扩大对新房的需求，投资者发现盈利机会并试图扩大投资规模。此外，市场对房地产周期的不同阶段风险变化的感知不同。在繁荣阶段，项目投资风险被认为比萧条阶段低。包含资金时间价值的风险溢价决定贴现率，也对房价有相当大的影响。内生因素如供给的显著滞后和投资决定对历史经验的依赖也导致房价波动。一方面与其它商品供给相比，房地产市场的供给变动非常缓慢，主要受有限的土地供给、长时期的立项和建筑施工的影响。另一方面，房地产市场的信息流动通常是低效率的。因为房地产转让率通常很低，价格信息容易受阻且非常不准确。了解本地市场对于把握房价动态很重要，但由于获取本地市场的信息成本很高，因此，市场参与者预测房价走势几乎不可能或很难。实际上，市场预测严重依赖当前房价，或者是由过去趋势的外推计算得出。这种所谓的“近视”和“拇指法则”判断，可能导致房价的内生波动和偏离长期均衡价值（Hendershott，1994；Herring and Wachter，1999）。例如，在繁荣阶段，房价持续上涨，基于过去趋势和当前价格，建筑商和开发商决定新开发项目。但由于新建筑要花几年才能完成，调整过程很慢。到项目完工时市场需求可能下降，租金和房价下跌，结果导致空置率上升。

二、现阶段我国房地产业的困境

在2008年，受全球金融海啸的影响，中国房地产市场出现了不小的调整。在价格和销售面积方面，2008 年1－10 月，根据销售额和销售面积计算的全国新建商品房的平均销售单价为3933元/平方米，较2007 年的3885 元/平方米上升了1.23%，较2008 年7 月份最高的4013 元/平方米出现了下降，年度同比涨幅也是1995 年来最低的，很明显房价已开始从高位回落。全国商品房的销售额增速也出现了负增长，销售额同比下降17.4%，销售面积同比下降16.5%。从商品房月度数据来看，销售面积和销售额增速自2007 年10 月以来已连续12 个月下滑，有的城市下降已经超过50%。

从反映潜在供给和实际需求的施工和销售面积比的历史数据来看，即使是在房价高涨、销售量同比增幅高达23%的2007 年，该比值仍然连续3 年基本稳定在3 左右的水平，也就是说在建面积基本可以满足3 年左右的销售量。施工面积是一个滞后的指标，对市场价格的变动反映较为滞后，而销售面积却是一个对价格等因素十分敏感的指标，因此2008 年1－10 月全国商品房销售面积同比下降16.5%，而施工面积却仍然保持18.7%的增长。这样，如果按2008 年全年推算的销售量来计算，则施工中的商品房完全消化就达到4.38 年，潜在过剩已经出现，必然会在

房价上有所体现。

三 、房价调整与银行贷款风险关系的特点

（一）银行的经营状况和盈利能力受房价调整的影响

Herring 和 Wachter（1999）认为房价上涨会提高包括自有房地产在内的银行资本的经济价值，因此，银行将会在房价上涨时增加房地产贷款的敞口。同时，价格上涨会提高银行自有房地产价值，从而提高银行自有资本价值，这种价格效应会刺激银行放松信贷标准。若价格下降，这种价格效应作用的过程是相反的，房价大幅下跌能导致银行信贷资产质量恶化和盈利能力降低，对那些过度涉及房地产和房地产相关行业的银行尤其如此。这将侵蚀银行资本金，消弱银行贷款能力。建筑和借贷市场的萎缩，将减少银行来自房地产相关交易的酬金和代理收入。最终房价下跌可能对整个经济环境产生负面反馈。

（二）房价下调阶段，银行信用风险和融资收紧的互动性变得更为复杂

银行贷款准则被认为是顺经济周期的，加之较差的风险管理实践、较少的数据和不恰当的安全网奖励等原因，银行往往会低估房地产相关行业贷款的违约率。这种由Herring and Wachter（1999）定义的“灾难近视”是资产价格上涨和银行信用风险增加的主要原因。因为房地产资产被广泛用作其他类型贷款的抵押物，当房地产价格下跌时，借款人的贷款能力减弱，并面临资金收紧。资金紧缩限制新的投资规模以及降低公司的盈利能力。最终其他类型贷款的信用风险也会增加，尽管房价大幅波动并不一定造成银行业陷入萧条，但它确实给一些工业化和新兴市场经济国家银行业带来危机。典型的例子如二十世纪70年代末和80年代初的西班牙、80年代末的北欧国家、过去十年的日本、90年代中期的泰国和近期美国的次债危机。可以看出，随着金融的不断发展，金融机构之间的竞争加强，贷款利率趋于下降。银行在寻找新的贷款机会的压力下，往往会低估新的风险。尤其是当未建立起有效银行监管制度时，过度竞争很容易加剧金融失衡，从而在未来某阶段引发金融危机。

（三）数据匮乏导致控制房价调整风险存在困难

银行缺乏详细分析未来房价的数据基础。资产价值评估程序以可比资产价格为基础来评估资产的市场价值和贷款，即贷款房价比（LTV），反映贷款的价值相当于抵押房屋价值的百分比，其公式为：LTV=贷款市场价值/抵押房屋市场价值*100%。当LTV小于100%时，说明贷款的市场价值小于抵押房屋的市场价值，对于借款人来说，其负债价值小于其资产价值，借款人拥有一定数额的净资产，反之则反是。该预期贯穿借贷活动的整个过程，它受市场“泡沫”和其他短期波动的影响。但理想的信贷决策应以资产的长期市场价格预期为基础，这意味着以评估为基础的价格指数通常滞后于住房价格的实际运动。

四、对银行风险管理的启示

（一）建立专门的抵押贷款风险评估与预警系统

资信评估对于防范住房抵押贷款中的风险、保障信贷资产安全具有十分重要的意义。抵押贷款风险管理实际上就是一个贷款决策的问题，贷款风险的衡量与评估将逐步完成从定性分析到定量分析，从模糊定量分析到精确定量分析的转变，它代表着一种趋势。而我国住房抵押贷款风险管理系统的开发与运用尚处于起步阶段，从长期来看建立这样一个系统非常必要，不仅可以定量分析银行风险状况，还可以加强银行之间的信息交流。我国目前还没有全国性的信用评估机构。目前，资信公司提供的只是信用记录，不提供信用评估服务。随着住房抵押贷款业务的发展，建立全国性信用评估机构，完善信用评估体系己迫在眉睫。另外要不断引进新的风险管理方法，建立抵押贷款的预警系统，保证银行经营的安全。

（二）加强住房抵押贷款业务的创新

住房抵押贷款业务创新是金融机构防范风险的内在要求，通过对贷款方式的改进和资产证券化可以降低与分散住房抵押贷款风险，同时提高对抵押贷款的有效需求，从而促进住房抵押贷款市场的发展。例如根据实证分析可知，在申请个人住房抵押贷款的各年龄组中，年轻居民属于贷款需求最大的群体，然而他们的收入特点是当前收入一般较低但未来收入将呈递增之势，因此可以引入渐进付款抵押贷款方式。与固定还款的贷款方式相比，这种贷款方式能够减轻年轻人早期的还贷压力，更早实现对住房的购买。要通过加强住房法制建设，加快抵押贷款证券化的进程。由于住房抵押贷款占用的资金数量大、积压时间长、变现难，因此经营中孕育着巨大的风险。住房抵押贷款证券化可以使短期的社会资金长期化，增强抵押贷款的流动性，分散住房抵押贷款风险。我国社会处于转型期，住房抵押贷款证券化的相关制度不健全，存在着假按揭、抵押物处置风险大和房贷险设计不合理等问题，势必影响到住房抵押贷款证券化的进程。我国必须完善现有的法律金融制度，加大假按揭行为的违法成本，加快抵押贷款证券化的进程。

（三）建立政府担保制度，创造良好的外部风险分散机制

建立住房贷款担保制度，对分散住房抵押贷款风险至关重要，政府一方面可提供优惠的相关政策，另一方面还应发挥其监督作用。如在中国香港地区由房屋委员会为中低收入家庭提供贷款担保，当购房人的收入来源发生变化还款能力中断时，由这些机构代他们还款。为了降低金融机构的抵押贷款风险，我国政府应指定或成立专门的机构为一些特定对象提供抵押贷款担保，专门为中低收入者家庭提供住房抵押贷款担保。这样不仅有利于降低银行业的系统性风险，而且有利于提高我国居民的住房需求，因为我国居民需要住房的很多，但形成购买能力的需求与供给相比仍有很大的上升空间。建立政府担保制度有利于促进住房抵押贷款业务的发展，从而带动其它消费。

（四）注意业务的配套经营以分散系统风险

我国银行的经营特点是“借短贷长”，更应注意分散风险。有研究表明，如果抵押贷款结构性趋同，则违约相关性高。尽管抵押贷款平均违约率较低，但当整个国家的房地产市场萧条时，违约几乎同时爆发。尽管大部分信用风险模型认为违约率和违约损失是相互独立的，但实证分析显示，两个变量存在很强的正相关关系。当经济萧条时违约率通常较高，若期间房价也随之下降，两个变量的正相关关系表现为两者同时上升，因此，持零相关态度者可能会低估经济萧条时期贷款的期望损失。因此要注意业务的配套经营、注意贷款的结构优化以分散风险。

（五）开发适合市场需求的住房贷款保险品种

对住房抵押贷款进行保险是转移分散抵押贷款风险的有效手段。在许多发达国家，个人住房抵押市场凭借其在一级市场上建立的完善保险、担保机制和二级市场上不断创新的多样化抵押贷款成功地将各种风险进行了转移，从而使本国个人住房抵押市场走上了规范、健康的发展道路。我国目前存在的问题是住房贷款保险品种单一，无法有效防范住房抵押贷款风险。保险公司应开发适合市场需要的新险种，如住房抵押贷款信用保证保险、抵押财产保险和借款人按时还款的保证保险，这是对金融机构利益的保险，保证贷款的安全。住房抵押贷款信用人寿保险保障借款人的利益，用于购房人因疾病或意外事故导致身故或伤残时其家庭其他成员可使用保险公司提供的保证金继续按月归还贷款直至本息归还完毕。

参考文献：

[1]Haibin Zhu著，宋军译.房地产市场对货币政策与金融稳定的重要性[M].中国金融出版社，2006.

[2]聂梅生.2008地产业迷局探路[J].现代商业银行，2008，（8）.

（责任编辑 耿 欣）