构建统一的房地产市场法律体系

[摘 要]房地产业既是一个改革开放以来才得以迅速发展的新兴产业，又是一个具有高度综合性和关联性的支柱性产业，作为国民经济中各行业相互集中、联系的重要枢纽，在城市经济发展中起着十分重要的作用。如何用统一、完善的法律来规范和引导房地产业的发展，具有十分重要的现实意义。

[关键词]统一 房地产 法律

作者简介：刘成高 ，副教授、经济学博士，西南民族大学。

房地产业作为社会生产和生活的基本载体，以及区域经济发展的动力来源，不但直接影响到人居环境的改善和人民生活水平的提高，而且影响到一个国家的工业化、城市化进程。无论是作为城市化进程中关系到千家万户切身利益的支柱性产业还是作为经济结构调整中的优先发展的第三产业，无论是房地产市场体系中的土地交易、房屋买卖、物权归属，还是由此而延伸出来的房地产出租、抵押和其他形式的担保等等，都必须通过相应的法律制度来规范、约束和引导。

由于房地产涉及的领域广泛，其他部门和行业的法律法规如《建筑法》、《城市规划法》、《工程建筑法》、《市政管理法》、《环境保护法》等都涉及房地产的内容。同时，房地产还要受已比较成熟和适用效力较高的其他法律如《银行法》、《公司法》、《物权法》、《担保法》、《税法》等有关法律规定的制约。特别是2007年3月16日全国人民代表大会通过、2007年10月1日实施的《物权法》，对房地产业尤其是房屋产权以及由此而派生出的其他权利如宅基地使用权、公共配套设施、基础设施划分等等以往利益各方争论不休的权利归属问题、房屋产权的登记、担保、转让、保护等一系列问题的解决具有十分重要的里程碑意义。

但我们应该清醒地认识到，由于其在执行过程中所显现出的弊端在文章下述部分将举例说明。所以，制定和颁布对整个房地产市场进行引导和规范的房地产法律制度非常重要。

现实的状况是，我国统一的房地产法尚未形成，房地产市场的法律规范大都是停留在以“管理”和“条例”为主的各类效力不统一的部门规章水平，无法适应日益发展的我国房地产业的需要，而《物权法》更倾向于对各类形式的财产权利的界定和保护，还不能明细到对房地产业和房地产市场的诸多问题进行分门别类地规范和引导。对于在房地产市场实际交易过程中的权责利问题，更多还依赖于一些部门（包括法院）根据其实际工作经验积累和总结出的“意见”、“通知”如《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》、《关于加强国有住房出售收入管理意见》等，对于目前刚刚兴起同时发展速度特别迅速的房地产物业管理行业，也只能凭籍国务院2003年颁布的《物业管理条例》这种粗线条、方向性的行政法规来调整和规范。同时，地方政府或一些部委在房地产业的随意“立法”，往往是通过各种不同类型的“通知”“办法”、“批复”、“意见”等方式在房地产市场中大行其道的，致使很多城市乃至同一城市的不同单位出现“各吹各的号，各唱各的调”的现象。

笔者认为，制定一部统一、完备和具有普遍约束力的《房地产法》来对房地产市场进行调控和规范是房地产市场的关键。

首先，房屋与土地的不可分性从客观上要求制定统一的房地产法。作为一个整体，房屋与土地是密不可分的，由此而延伸出的基础设施、配套工程等也是密不可分的。从权属关系上，房屋尤其是新建商品房所有权的主体与土地使用权的主体必须一一对应，但从现实来看，目前除极少数像广州、深圳等城市实行了房屋产权证和国土使用证的“二合一”外，大多数城市的房屋产权与国土证件还是相互独立的，而且在办理程序和时间上差别也很大，这在正在施行的《城市房地产管理》和《城市房屋权属登记管理办法》中也没能得到明确和解决，这样一来，就给出卖人和买受人之间的安全交易，以及整个房地产业和市场的发展留下了隐患，因此，无论是土地利用还是房屋产权的界定和各种交易，都必须以相应的、能够将这些环节和门类有效统一在一起进行规范和引导的法律制度予以保障，这也是《物权法》精神在房地产市场得以具体贯彻落实的需要，也是进一步理顺房地产市场中各类产权主体相应的责、权、利得到明确和规范的必经之路。

其次，房地产的发展呼唤一部覆盖整个房地产业，调整房地产社会关系的法律。得益于我国住房制度的改革和不断加快的城市化和工业化进程，我国的房地产业成为近十年来发展最为迅猛的行业之一。但是，作为一个新兴产业，其发展过程中难免会出现一些问题，特别是在我国对房地产业的运行规律尚缺乏足够的认识和实践经验尚不足的情况下更是如此。因此，如何将房地产业和房地产市场中出现的负影响减少到最低程度，以及如何有的放矢地超前性地预测到房地产业的走向，这无疑是房地产法律在建立和完善中亟待研究的课题。

最后，现有的法律体系的不完备和缺乏操作性不仅要求我们必须制定统一的房地产市场法律体系，同时在制定过程中必须更多地倾听社会和公众的声音。由于房地产法不仅事关房地产业本身的持续健康发展，同时也牵动着千家万户的切实利益，因此，如何使制订出统一、完备，同时也能够代表房地产各市场主体真实愿望的房地产法律体系显得尤其重要。对于统一的房地产法的立法和司法程序，应充分尊重和听取来自社会生活各个方面的意见，积极推行听证制度，增强科学性，增大透明度。比如，《物权法》第74条对小区车位车库的归属与利用中规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”[5]但现实情况通常是，小区地下车库的归属问题并没有明确或者说难以明确约定其权利归属。那么业主们就会质疑，地下车库作为小区的公共配套设施，是与业主所居住的小区房屋共同规划和报建的（因为小区地下车库根本不可能单独作为一个开发项目进行规划和报建），更重要的是，车库建设通常已进入开发成本，也就意味着作为开发公司的出卖人在房地产项目进行结算并纳税时已经抵扣了地下车库建设所花费的成本，那么现实中大量的地下车库产权为什么可以轻松办理至开发公司甚至一些与公司有关联的个人名下，而开发公司或这些个人拿到车库产权后，要么再次加价出手转让牟取暴利、要么随意性抬高车库租金和租用方式，这些做法的法律依据又何在呢？而如何通过统一而完备的房地产法律来应对和解决这些棘手而迫切的历史遗留问题非常重要，而问题是否能得以妥善解决也是衡量科学发展观在房地产业是否得以顺利贯彻实施的重要标志之一，由此对和谐小区、社区、乃至整个和谐城市的影响都是不可小视的。

参考文献

[1]王全民等：《房地产经济学》，东北财经大学出版社，2002年

[2]吴家正等：《可持续发展导论》，同济大学出版社，1998年

[3]曹振良等：《房地产经济学通论》，北京大学出版社，2003年

[4][5]《中华人民共和国物权法》，法律出版社，2007年