次贷危机对我国房地产发展的启示

袁　黎

[摘要]美国次贷危机给我们敲响了警钟。本文剖析了美国次贷危机形成的深层次原因，分析了我国房地产金融的现状及存在的问题，并在此基础上试着提出一些防范房地产金融风险的建议和措施。

[关键词]次贷危机；房地产；金融风险；房地产泡沫

一、引言

2008年5月，美国政府接管房利美和房地美。9月，美国第四大投行雷曼兄弟申请破产保护。第三大投行美林被收购，最大的保险公司AIG被政府接管，第一和第二投行高盛、摩根士丹利向银行控股公司转制，次贷危机全面爆发，很快波及固定资产收益市场、股票市场和金融机构，乃至实体经济。在全球化的今天，中国的房地产，也不可避免的受到次贷危机的影响。

二、美国次贷危机概述

美国抵押贷款按照借款人信用质量，可以分为优质抵押贷款、次优级抵押贷款和次级抵押贷款三种。优级贷款市场面向信用额度等级较高、收入稳定可靠的优质客户。次优级抵押贷款介于优级抵押贷款和次级抵押贷款之间。而所谓的次级抵押贷款则是美国向信用分数较低、收入证明缺失、负债较重的人提供的住房贷款，贷款人可以在没有资金的情况下购房，仅需申明其收入情况，无需提供任何有关偿还能力的证明。银行发放贷款后，一般会将这些次级按揭贷款包装起来，然后在次级市场出售，赚取费用。次级房贷违约的增加，使与次贷相关的金融产品信誉骤降，危机冲击了公司债券、机构债券、商业票据及与此相关的金融市场，并蔓延到全球许多国家的银行和基金，导致各国股市大幅下跌，大量金融机构发生支付困难。

三、美国次贷危机产生的深层次原因

（一）利率持续上升，房地产市场降温

美国次贷危机源于美国利率的变化。为刺激本国经济，2001年1月至2003年6月，美联储连续13次降息，联邦基金利率从6.5%降至1%的历史最低水平。低利率政策刺激了房地产业快速发展，过剩的流动性刺激了以房屋为代表的资产价格的持续快速攀升，次级抵押贷款市场也随着房价的上涨繁荣起来。一些贷款机构推出了“零首付”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，试图通过用不断升值的房屋作抵押，进行再融资。购房者的负债压力迅速上升，导致很多次级抵押贷款市场的借款人无法按期偿还借款，一些放贷机构遭受严重损失甚至破产。

（二）衍生金融工具加剧了危机的影响

贷款机构放贷之后并不想承担风险，便通过证券化形成的金融衍生品把风险转嫁到担保债券市场。一些投行向放贷银行购买这些贷款，将其包装成债券卖给投资者，这些债券就是“次级房贷债券”。在房价上涨时，这些债券的风险会潜伏下来，并使投资者获得较高的收益。但房地产市场价格一旦发生逆转，这些次级贷款人的违约风险就会立即暴露，债券价格随之大跌，债券的投资者就可能遭受巨大损失。

（三）监管不到位

一些银行和金融机构，为了谋得高收益，利用资产证券化等手段，将风险转嫁给投资者，降低贷款信用门槛，导致银行、金融和投资市场的系统风险增大。美联储却未采取任何有效的措施加以矫正和控制。宽松的贷款资格审核使得贷款欺诈现象蔓延，危机爆发在所难免。

四、现阶段我国房地产金融的发展状况及存在的问题

美国次贷危机爆发后，我们自然联想到我国的房地产金融市场。目前，我国房地产金融市场发展状况及存在的问题主要表现在以下几个方面：

（一）房产市场价格仍然很高，存在市场风险的隐患

当前，中国房地产市场虽然步入萧条但价格不低。以上海为例：内环线内每平方米均价接近2万元；中内环线之间10000-14000万元，中外环线之间7000-10000元。老百姓住房难问题仍然严重。房价应与居民百姓的收入水平相适应，房地产市场才能稳健发展。一旦我国宏观经济走势慢了下来，房地产市场出现低迷，房产价格下跌，一些作为抵押物的房产将会贬值甚至大量缩水，银行将会面临巨大的市场风险。

（二）银行对住房抵押贷款风险管理薄弱，金融机构潜在风险积聚

住房抵押贷款具有风险较低、贷款利率较高、贷款收益期长等特点。一直被认为是银行的“优质资产”。许多银行为了争夺客户，牟取利润，已悄然地变相降低门槛，再加上我国个人征信体系尚不完善，甚至存在着大量用假收入证明等虚假文件到银行进行虚假按揭、套贷、骗贷等现象，进一步加大了房地产信贷业务的风险。

五、美国次贷危机对我国房地产金融的借鉴和启示

美国次贷危机提醒我们，在市场繁荣时期，越是应当提高警惕，不断加强对房地产市场的风险控制和市场监管，建立房地产价格监控制度和房地产市场泡沫预警机制。另外，应采取多种措施稳定房价，调整信贷政策以平抑房地产的投资性与投机性需求，引导市民理性消费，引导银行合理发放房贷。政府还应加大对经济适用房和廉租房的供给，合理引导房地产市场健康有序地发展。

作者简介：袁黎,武汉商贸职业学院助教。