城市商务综合体的作用及价值初探

黄献锋

摘 要：近年来，随着经济的发展和城市产业结构的升级，第三产业在经济发展中所占比重及发挥的作用越来越大,尤其在北京、上海、广州、深圳等大城市，这一趋势更加明显，与此相应，以写字楼为主的商务综合体物业得以迅速发展，已成为城市经济的重要裁体，商务综合体的作用及价值问题也愈益受到各方关注。

关键词:商务综合体 作用 价值

中图分类号：F715.2 文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2009）02-295-01

研究商务综合体的作用及价值，必须对商务综合体有一个明确的定义。把商务综合体定义成“办公或商务活动的空间”，仅仅是涉及到了商务综合体写字楼部分的使用功能的一面，并不完整。只有树立系统、开放、动态的观点，把商务综合体放到一个更大的经济价值空间与坐标体系中来思考，才能对商务综合体产生一个更完整的认识。所谓商务综合体是指一个高度集约，融合了多种城市功能的建筑群体，它可能包括了商务、购物、居住、娱乐、休闲等各种功能，各种功能互相影响、互为支持实现1+1＞2的效应。

一、城市商务综合体的作用

1.商务综合体是一个系统。商务综合体不是一个孤立的物业形态，它是城市系统的一个有机组成部分，其开放性的商务形态决定了它是城市的公共性物业，也是城市形象的重要组成部分。商务综合体是与城市资源、区域环境及相关的服务型业态相联系的，只有与它们发生有效的协同，其功能才能有效发挥，价值才能有效放大。

2.商务综合体是一个有机生命体。由于人是商务活动的主体，商务综合体本身就不仅具有物理意义上的使用功能，而且也具有激发活动能量的心理功能。商务综合体的能量主要表现在，通过激发人的活力以创造更大的生产力，为公司创造持续增长的价值。因此，从生命体的角度看，商务综合体是由物理功能和心理功能构成的有机生命体。

可见，商务综合体的作用和价值是一个具有丰富内涵与外延的概念，既与城市资源密切相关，又与其它相关业态密切联系；不仅仅是“楼”，而且还是一个与多种因素紧密联系，具有丰富意义的“场”。

商务综合体对城市发展的作用主要有四方面：第一，促进城市空间拓展，推动城市规模扩张，在国外像东京、巴黎都是很典型的通过一个新的城市商务中心的拓展来推动城市规模扩张和升级的。第二，聚集现代服务业，优化城市的产业结构。产业结构怎么调整，也是每个城市的政府面临的很艰巨的一个任务。现代服务发展到一定程度，就需要有商务地产来适应，商务综合体也就应运而生。第三，构筑区域产业高地，增强城市竞争优势。一个好的商务综合体就是一个城市的名片，让人记住这个城市。第四，形成国际商务网络，提升城市的国际地位。

二、城市商务综合体的价值

商务综合体作为城市商务活动的一个高级裁体，不仅承担着商务活动的核心功能，而且还聚集着一个城市的精英公司和人群，延展着城市形象、城市文化、公司品牌、对外交往等多项功能，故此，曼哈顿能成为纽约的象征，拉德方斯能成为巴黎的新符号。可见，商务综合体的价值具有更丰富的内涵。

1.商务价值。高密度的商务活动是一个城市的功能之一。从世界各国城市的发展和演变过程中可以看到，现代商务活动呈现出越来越复合化的特点，衍生出品牌商业、高档餐饮、酒店、商务型服务式公寓、展览、休闲娱乐等一系列相关业态，形成富有效率与活力的商务生态链。在城市中心区域，由于城市资源与相关城市资源的物质、能量、信息的交换极其充分，商务综合体能量得以增强；同时，又使公司商务活动的半径大幅减少，商务活动的成本降低，商务活动的活力增强，商务价值得以放大。

2.长期价值。由于商务综合体具有强烈的价值互动功能，当这种互动处于良性状态时，就能够对其发展提供长期的价值支撑，从而使得商务综合体具有长期的升值潜力。

北京国贸之所以能够长期保持北京写字楼的顶级租金，除去其地理位置优越外，很大程度上得益于其相关业态的丰富性与完整性，如地下品牌商业、酒店、服务式公寓、展览中心的强力支撑，而这恰恰是独栋写字楼价值难以长期提升的重要原因。当然，如果相关业态间不能保持正向的藕合与互动关系，比如写字楼和商业业态间发生冲突，则导致其长期价值递减。可见，综合体的业态规划与良性经营是其长期价值的保证。

3.品牌、形象与文化价值。高端的商务综合体代表着一个城市甚至一个国家写字楼的最高发展水平，具有很高的品牌与形象价值。选择在高端商务综合体办公的公司大多都是所在行业的领头羊，其商务活动本身具有品牌化、形象化的特质，公司对高层次文化的追求也十分突出，这种趋向使地处城市中心的商务综合体在发展中更加关注其建筑形象，关注其外部环境与内部空间的文化内涵，关注其物理功能与心理功能的平衡，关注其本身的品牌培育，以达到公司与写字楼之间融合与协调。

在美国、日本、法国等发达国家，高端商务综合体大多被一些基金或著名公司所持有，在商务综合体的规划设计及后期经营中，非常注重品牌、形象与文化价值，象纽约的洛克菲勒中心、东京的六本木中心就是著名的范例。品牌、形象与文化价值虽然是商务综合体的软性价值，但仍然具有巨大的商业意义。

最后需要指出的是，在我国，对商务综合体的作用和价值的探讨，无论是从理论还是实践都还处于一个摸索阶段，但可以预期，随着业内各方人士的关注与共同努力，在不久的将来，在中国的大城市，尤其是在大城市的中央商务区，也一定会出现令我们感到自豪的、价值卓越的顶级商务综合体。

参考文献：

1.李铃.房地产开发与经营.中国人民大学出版社，2006

2.董金社.商业地产：策划与投资运营.商务印书馆，2006

3.杨乐渝.中央商务区写字楼的价值多元化.百年建筑.黑龙江科学技术出版社，2007年10期

4.贾生华.商务地产提升城市的国际地位.楼市，2008（14）

（作者单位：温州城市建设开发有限公司 浙江温州 325000）

（责编：纪毅）