回顾２００８年楼市“三大角色”转变

郑　和

临近年末，2008年对于整个中国而言是最为不平凡的一年，而对于中国房地产行业这个昔日的“钢铁侠”在经历了政策、信心、市场、资金等等风雨交加的日子后，让人们深刻领教了这一年是房地产行业快速发展的十年中，最为不平凡的一年，也是中国房地产最动荡、政策调整最多的一年。回顾2008年中国房地产行业走过的足迹，政府、开发商、购房者三方针对同一个市场，角色不断地发生着变化，以此同市场发生着各式的博弈。

政府：从刹车调控到加油救市

2008年，中央政府主要从行政手段和金融手段上对房地产进行了大量的调整。尤其是金融手段调整频率之多、力度之大在历史上实属罕见。不仅如此，各地方政府也就实际情况纷纷颁布各式救市举措。在2007年的楼市疯狂火暴时期，政府一直是刹车调控，可面对2008年的尴尬楼市，政府开始积极响应市场的变化，加油救市。

存款准备金率上蹿变为下跳：存款准备金，是限制金融机构信贷扩张和保证客户提取存款和资金清算需要而准备的资金。为了控制“投资增长过快”，降低金融风险，2008年上半年，国家从一月份开始，央行的存款准备金率由原来的145％经过三月、四月、五月，至六月四次上蹿，达到历史最高点17.5％。我国面对美国金融危机爆发，出口急剧减少、消费不足的背景下，央行的存款准备金率由上窜变为下跳，9月、11月连续两次调低存款准备金率至15.5％。

存贷款基准利率倒挂：面对美国金融危机爆发，在国内楼市拐声一片、降价声、促销声、炒底声、开发商诸般的救市声，充斥整个楼市的背景下，从2008年9月16日起，央行下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点。10月份再次降息0.27％至36％，11月初停止年初执行的对商业银行信贷规模调控，并出现了罕见的大幅降息1.08％至2.52％，房地产首套贷款按揭利息可按同期按揭利率的0.7倍执行，最终演变成4年存款利息高于同期贷款利息的倒挂现象。

财政货币政策全面转身：中国经济快速增长的这些年里，国家一直执行稳健、宽松的财政货币政策。在2008年中国的资金流动性过大、投资过热、CPI居高不下的背景下，今年3月初，中央政府开始实施货币从紧的政策。2008年第三季度以来，面对国际、国内经济形势发生的重大变化，中央政府将适度从紧的货币政策调整为宽松的货币财政政策，投资4万亿用以中国应对金融危机带来的影响。

房地产行业被正身还原：自2002年房地产行业快速发展以来，房地产行业的繁荣，带动了中国30多个产业的振兴和繁荣，到2037年房地产对国家GDP的贡献率达到40％，其重要作用和在国民经济中的重要地位是不言而喻的，但在前两年，面对房地产行业出现的暴利，面对弱势群体买不起房的无助，面对社会对房地产行业的斥责声，我们的政府不再提房地产是国民经济的支柱产业。秋风飕飕，金融风暴来了、房地产寒冬来了，中国政府需要房地产振兴中国经济，房地产业终于可以由二奶变为原配，再次被国务院确定为中国国民经济重要支柱产业。

抵制住房消费到鼓励买房的转变：面对前两年房地产市场投资过热的状况，国家加大了购买第二套住房首付款比例、提高了贷款利率，开始征收二手房交易的个人所得税和营业税，目的是抵制房地产消费和投资。然而，面对突如其来的金融危机，拉大消费、保增长成为主旋律。金融机构对居民购买改善型住房提供贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，为救楼市金融政策已发生很大变化。

9000亿投资加大保障性住房：2008年，虽然中国经济遭受着前所未有的挑战，但政府依然将“民生”作为工作中的重中之重，三年投资9000亿元用以经济适用房和廉租房的建设，加大投资、保增长用以民生改善。

二套房贷松动营业税减免：国务院总理温家宝2008年12月17日主持召开国务院常务会议，会议研究确定：进一步鼓励普通商品住房消费。对已贷款购买一套住房但人均面积低于当地平均水平，再申请购买第二套普通自住房的居民，比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。对住房转让环节营业税暂定一年实行减免政策。其中，将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。这两大举措，无疑是在刺激消费扩大房产内需，同时也在加大二手房的消费市场，以进一步提升楼市的振幅。

为房地产业提供融资服务。国务院常务会议提出，将支持合理融资需求，加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。各界普遍认为，与以往政策相比，本次政策对房地产企业的融资松动，有利于开发商摆脱目前尴尬的资金紧张状况。

开发商：从疯狂到硬撑

2008年，一些开发商经受了血的教训，资金链紧张是经常听到的词，持币观望更是家常便饭。部分开发商不再大张旗鼓地开盘，甚至有的只是自然销售。几百万的广告费用，换来的只是几套房子的销售，付出和收获开始失衡。就连置业顾问都从原来的高高在上变得对顾客俯首贴耳。2008年对于开发商整体来说，是“盘整”的一年。从年初王石的“拐点论”、潘石屹的“房地产企业百日巨变论”、任志强的“银行先死论”，到年中深圳的“断供潮”和年末五花八门的“万人团购活动”，动荡起伏的市场反应，让人们清楚地看到开发商2008年过得很辛苦。他们再也没有了昔日的疯狂、巅峰状态，有的只剩下死撑到底的决心。

同蜜月时代、暴利时代说永别：自2002年以来，面对快速上涨的房价，社会戏称，开发商是“夜夜当新郎”，“天天度蜜月”。然而，时间到了2008年，在王石抛出的“拐点论”并率先降价后，房地产市场就迎来了卖拐声、降价声，牛刀、徐滇庆深圳楼市打赌声，声声入耳振的楼市不寒而栗，面对此起彼伏的楼市呻吟，面对消费者持币观望，面对资金的断裂，房价开始出现明降和暗降。开发商的蜜月时代结束，2008年房地产暴利时代宣告结束。

资金濒临紧张断臂以求生：如果说2008年什么最困扰开发商?那一定是“资金”。由于中国房地产连续10年的高速发展，开发商以往对于资金链的估计过于乐观。开发商面对前所未有的“资金寒冬”、“信心寒冬”，年关将至，一方面是银行开发贷款的还款问题，一方面是工程款的结算问题。开发商面对遥遥无期的低迷楼市，面对资金断裂，只好公开降价售房，来断臂求生。

在融资中接受市场洗礼：随着国家宏观调控政策的实施，在紧缩银行贷

款、限制外资进入房地产、放缓地产企业股市融资速度等众多调控措施影响下，很多竞争实力不强的中小房地产企业面临融资瓶颈，愈演愈烈的融资难问题或将加速房地产行业的整合。房地产企业最终将会形成两极分化的局面。那些经济实力雄厚、抗风险能力强的企业将会挺过去，并有所发展。而一些资金链紧张的企业也许将无力回天，很可能会破产，房企加速洗牌的日子已为时不远。

硬撑到最后捂紧“钱袋子”过年：2008年的房地产市场也如同遭遇了大地震一般，复杂的国际国内环境、严峻的资金压力、惨淡的市场气氛……。开发商的遭遇前所未有的挑战，各大中城市的曾经十分活跃的开发商也面对今年的市场也只能苟延残喘。尽管多数开发商在顽强的自救，“搞团购，赠大礼”，手段用尽，“体格”却明显下降了。尽管如此，面对严酷的资金链考验，在未来能否大难不死依然是个问号。为了可以让企业坚强的生存下去，开发商不断的使用各种办法，甚至有些开发商提出可以“补差价”、“无条件退房”等方法，只为可以获得资金，顺利度过年关。

购房者：从弱势群体转为理性消费者

在房地产市场，开发商总被人说成“绑架政府”、“绑架银行”，占据了强势的位置，而购房者总被称为是弱势群体，“人为刀俎我为鱼肉”，任凭开发商的宰割。然而，随着房地产市场的低迷，购房者从最初的疯狂抢购到持币观望等待降价，观念发生着巨变。购房者的“自我确正”树立。虽然当前政府的政策刺激以及媒体的“暖冬行动”不断鼓动购房者树立信心，但购房者并没真正树立起信心，只有当购房者耳边不断有楼市热销的真实报道轮番“轰炸”购房者心理底线时，热销现实不断给购房者进行正反馈“施压”，购房者的“购房信心”得到确正，购房者才能真正相信市场反转趋势真正到来。

利好政策频出消费者并不买账：对于消费者而言，国家为了刺激消费，救活楼市，中央和地方政府出台了多项鼓励消费者购买住房的政策。减免税赋、财政补贴、降低利息、下调首付等等政策的出台，面对国际金融环境的不断恶化，国内经济的衰退，楼市的持续低迷，消费者并不着急出手，也不买政府的账，笑看政府着急、开发商着急，毅然持币待购，笑傲江湖。

拦腰砍价抄底买房：消费者认清了当前的房地产市场形势，也清楚认识到了开发商对于资金回笼的巨大渴求。所以，各种名义的团购组织如雨后春笋一样出现。“拦腰砍断”、“全民抄底”……这些口号都充分表现出消费者在住房消费上的意愿。房价依然是消费者最关键的核心问题，开发商那些锻造文化概念的营销方式，已经不能够支撑惨淡市场上的销售。目前，最有效的方法就是“薄利多销”，将楼盘的一部分“薄利”，甚至“无利”的销售出去，积极的将资金回笼回来，撑过难关，最终实现项目的赢利。如此，也给了消费者一个千载难逢的大好机会。

金融海啸引发消费恐慌：中国改革开放三十年，逐步的在与世界接轨。尽管有些行业国家一直实行着保护政策，但日趋国际化的中国市场已经无法避免地受到了此次金融海啸的影响。中国在国际社会上抗金融风暴打击能力一直很强，然而，此次金融风暴的影响非同寻常，出口量骤然下降、失业率迅速提高、就业问题十分严峻、企业倒闭普遍；再加上2008一整年的通货膨胀压力，消费者口袋里的人民币购买能力下降明显；股市的猛烈下降，使上千亿的资金一夜消失，人民多年积累的财富遭受考验。这些情况都促使百姓在消费上尽量缩减，尤其是在住房消费上，尤为明显。所以，楼盘成交量低也是情理之中。

期待保障住房放弃商品房：在2008年，商品房市场的萧条并未对政府大力推进保障性住房产生任何影响。为了拉动内需，投资9000亿加大保障性住房的建设。按照国务院关于加大保障性住房建设规模的要求，2009至2011年，将增加800多万套的廉租住房及经济适用住房。保障性住房主要是为了满足中低收入者的住房问题，政府提倡的保障性住房将成为他们的期望。如此大的投放量，将挤占商品房很大一块的中低端市场，对低收入者利好，对低迷的市场，不亚于一枚炸弹。