２００９大陆楼市：调整到位才清醒

赵红军

当全球经济危机「水深火热」的时候，曾是罪魁祸首的楼市获得了久违的利好。尽管政府新策颇具新意，然而可以预见的是，楼市将继续下滑，若调整不到位，楼市新局将迟迟不会被打开，来日危机也将会提早重现。

小贴士

「经济适用住房」：是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，只售不租。其成本价由7项因素（征地折迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费。贷款利息、5%以内的利润）构成。出售经济适用房实行政府指导价，其售价由市、县人民政府根据以上几项因素综合确定并定期公布，不得擅自提价销售。

房价短期内进一步下调成定局

2008年12月17日的国务院常务会议决定,对已贷款购买第一套住房但人均面积仍低于当地平均水平、申请购买第二套普通自住房的居民，可比照执行首次贷款的优惠政策；对住房转让环节营业税将实行减免政策，减免时间暂定为一年,其中将现行个人购买普通住房超过5年(含5年)改为超过2年(含2年)转让的，免征营业税；将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税。一时间坊间热议频动。

然而，有学者认为，大陆此次颁布的救市政策颇具新意，但也只是起到完成政府减轻购房着负担的份内之事；之前大陆楼市高涨，高地价及高费税是楼市价格居高不下的内因之一。今次降低，实为政府履行自己调整房价的责任，楼市关键还要靠开发商的降价才能彻底调整到位。各方研究显示，大陆楼市2009年前半段仍将延续下滑趋势。

据2008年12月2日大陆社科院发布2009年《经济蓝皮书》显示，建设部专家在报告中指出，2009年大陆房市将延续2008年的低迷，购房者短期内难以走出观望，开发商会迎来新一轮洗牌，在供需双方作用下，短期内房价将进一步回调。

据显示，《经济蓝皮书》对2009年的宏观经济形势预测倒相对乐观，预计GDP出现9%以上增长的概率达到70%，却直接指出大陆房地产投资进一步大幅下滑的风险值得警惕。「前几年房价上涨过快，如今出现调整是必然的。」

蓝皮书中收录了住房和城乡建设部政策研究中心专家梁爽的相关预测报告，其在分析2009年房市走势时表示，将延续2008年房市的低迷，部分改善型需求和投资型需求的购买行为将向后推迟，炒房者将因投机能力下降而不同程度地退出市场，首次购房的自住型需求将更为谨慎。在需求难以启动、供给方资金链紧张的情况下，部分自有资金不充裕的中小房地产企业将面临因无力融资而退出市场的风险，房地产开发企业会迎来新一轮「洗牌」，包括房地产中介公司、策划代理公司、经纪公司、评估公司、担保公司等在内的从业机构也将随之迎来一轮行业整合。报告分析称，「在供需双方的作用下，开发企业会采取进一步降价的措施，以期尽快回笼资金，短期内房价下调将成定局」。

记者采访了大部分台商也基本认同以上分析，并指出地产界重在调整，调整到位才是关键。

「破产危机」PK「2009年见底」

有台商表示，仔细研究大陆房地产市场就会发现，目前大陆政府对房地产的态度来了180度的大转弯，但当前房地产市场面临的最大的两个问题依然未彻底解决。

首先是开发商的资金链紧张问题，据了解这一方面是由于2007年这些开发商拿地过猛，另一方面是2008年以来住房销售率急降，银行收紧信贷以及股市暴跌导致资本市场的融资功能消失等等因素造成的。此次新政中提出「加大对中低价位、中小套型普通商品住房建设、特别是在建项目的信贷支持，对有实力有信誉的房地产开发企业兼并重组提供融资和相关金融服务。」这一举措颇具新意，会极大缓解开发商紧绷的资金链条。但有专家也指出，目前银行对房地产开发贷的风险很谨慎，央行和银监会如何督促他们行动，这中间的弹性很大。

其次，有台商分析认为，即使新政里有松绑楼市信贷的政策，但大部分中小开发商仍面临着破产危机，一旦发生开发商大量破产的情况，将对大陆经济构成冲击。针对内地房价何时能够探底的问题，一位专家的意见或许能说明问题。他说现在的问题是政府一直在「捂房价」，而市场无论怎么鼓励怎么扶持，买房人就是不买账,只要价格没有真正下降到买房者的价格预期之内，房地产的需求就不会真正上升。「没有需求，所有的维稳都只是幻影。」

有学者称，房价走势是一个中央政府、地方政府、房地产商以及购房者四方博弈的过程。与中央政府相比，地方政府似乎更不愿意看到市场陷入低迷。尽管很多地区已采取补贴、减税等措施刺激房市，但地方政府的救助措施只是杯水车薪。此次中央政府出手相救可谓极大缓解了这一困局。另一方面，尽管之前房地产市场存在明显的供过于求，而且大多数房地产商目前都面临资金紧张问题，但很多开发商还是不愿意降价。

专家指出，大陆的楼市根本原因在于房价已远远超出居民的承受能力，此次政府降低购房的压力，但还需要开发商降价，否则住房销量增长将很难维持。「那些把买房纯粹作为投资的潜在购房者，房价下跌预期肯定会导致其延迟购房。」对于那些已经购房的投资者来说，这一预期可能会加速其出卖手中的二手房。

调整到位才能清醒

地产业成为此轮经济危机的罪魁祸首已是共识，之前美联储前主席格林斯潘曾自我检讨「2000年的泡沫没有能够彻底挤掉」，以至于为今次的危机到来埋下伏笔。

然而，令人蹊跷的是之前的大陆楼市价格，除深圳楼市有明显跌幅外，其它楼市基本维持不增长的局面，跌幅甚小。市场如此严峻，但楼市依然硬挺，不由得人不回味。其实不是开发商不想降价，万科业主打砸售楼中心一事充分说明，楼市的价格问题不是简单的价格问题，而是社会维稳问题。维稳有效吗？从市场的冷清程度来看，程度有限，但也不是一点效果没有，前提是居民购买力的提升。

广州市住房保障办公室副主任黄信敬近日向集中视察的部分全国人大代表汇报说，按照国际的通行惯例，一个城市的平均房价应该是该城市（居民）平均年收入的4至6倍，但广州的平均房价则是平均年收入的10.2倍。联合国人居中心也得出的「合理的住房价格」的房价收入比为3-6，世界银行为4-6。就目前全球经济危机情形之下，短期内居民购买力将不可能走强，而是向下行走，这意味着，大多数开发商不知道能否等到居民购买力提升的那一天。尽管2008年岁末的新政会给2009年的楼市带来新的引擎，但是要看到，楼市要调整到位才算是真的清醒和反弹的开始。

「两限房」：是指限定价格或限定面积。一般来说限价并不限死价，价格有上线，不论房子卖多少，都不能超过这个价格。限制面积，面积不能高过同地段的普通商品房的面积。限价房可以上市销售，不再受政府的约束。因为买房的人资格受到严格把关，故此炒楼的人肯定买不到限价房。

「廉租房」：是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。以廉租房政策推广较好的上海为例，2003年4月，廉租住房的认定标准由人均居住面积在5平方米以下提高到人均6平方米以下。2003年12月，认定标准再一次上调到7平方米以下，同时把人均居住面积低于7平方米、人均月收入低于570元的老劳模和重点优抚对象也纳入了廉租住房的解决范围。大陆建设部明确要求，所有市县在2007年年底前必须建立「廉租房」制度。