非自用不动资产的风险分类控制

夏敬阳

一、非自用不动产的概念及风险特征

所谓非自用不动产也称其他不动产,是相对于正常不动产(银行为正常营业的所拥有的物业)而言的。非自用不动产主要指银行为用作营业场所的房屋,其中大部分是因债务所的房屋,其中大部分是因债务人无力偿还贷款、银行没收抵押物所得的房产,也包括银行关闭某些分支机构,或原准备自用后因计划取消而闲置的房屋及其附属物。

非自用不动产会计处理的中外比较。一些发达国家的监管当局和会计制度规定,凡是银行不失为日常经营所必须的凡是银行不是为日常经营所必需的房产均应纳入特别的“非自用不动产”或“其他不动产”账户独立核算。房产由抵押物转为非自用不动产,入账依照公平市价与贷款未清偿余额孰低的原则进行;同时银行还应估算不动产的处置成本并设立估价准备金作为非自用不动产账面价值的减项;公平市价与此估价准备金之差称为不动资产的可回收价值。

在我国银行的事操作中,非自用不动产涉及两个会计科目:银行闲置的原营业用房列在“固定资产”科目核算,而没收的抵押不动产则进入“其他资产”下的“抵债资产”科目核算。我国2001年11月颁布的《金融企业会计制度》规定,抵债资产按实际抵债部分的贷款本金和已确认的利息入账,并在期末按照账面价值和可回收金额孰低的原则计量。

二、非自用不动产应区别于贷款之抵押品

如果房产目前还仅仅处于抵押品状态,尚未被银行没收入账,评价抵债品的市场价值只是对贷款进行风险分类的重要参考依据。这时资产仍以贷款的形式保留在银行账面上,不能归类为非自用不动产。如果债务人不能按期偿还债务,作为抵押品的不动产被银行没收,即所有权从借款人转移至银行手中,这部分资产才以非自用不动产的形式体现在银行的资产负债表中。

三、对非自用不动产分类时应考虑的因素

该不动产是否有清晰完整的商品房产权,各项登记手续是否完备,可以直接在市场上出售。市场价值与账面净值的差别。以及自不动产入账以来市场价值的波动情况;不动产评估情况。最近一次评估的时间和评估报告形成后出现的不利于房产的因素;评估人的资格及评估质量是否可靠;评估中的假设条件是否合理,如对商品房产预测的未来现金流量是否恰当,作为价格参照的其他房屋与该不动产的可比性;房产在市场上代售的时间,银行对外的报价、收到买盘的情况和同类房产在当地市场的销售情况;房产所产生的收入和引起的费用,银行过去处置这类房产的能力和经验;其他因素,包括房产的留置权问题,未决的房产区划问题和环境为害问题,税收及保险问题等。

上述因素中,首先要确定的是不动产登记手续的完备性。对于手续不完备的非自用不动产,审慎的做法应该是:若经过补地价和补办其他登记手续可以变为有完整手续的商品房产的,应比较不动产的账面净值和可回收价值,账面净值超过可回收价值的部分划分为损失类;若根本无法补办齐手续,该没收的抵押物也不能入账;如果银行自行购买的非自用不动产无法通过补办手续变成商品房产的,全部账面值应至少划为可疑类。

非自用不动产的评估价值也是一项重要的因素。作为银行稳健的一部分,自抵押品转化为非自用不动产后,银行必须定期对这部分资产进行重新评估。评估可以通过专业的房产评估机构进行,但银行内部必须有专业人对专业评估报告的合理性或可靠性做出审核。当重新评估值显示不动产的公平市价下跌,应及时下调该不动产的账面净值;相反,若评估后公平市价又所上升可中减估价准备,但谨慎起见,不应直接调高不动产的账面价值。在连续的监测和评估基础上,在对自用不动产逐项进行风险分类,并计提适当的准备。非自用不动产的股价准备金除反映预计的处置成本和不动产入账后的市价波动外,还应包括银行根据分类的结果计提的特别估价准备金部分。

四、国际银行对非不动产的分类方法

关注类:建筑贷款项下资金投入与建成部分的价值相当,但房产的建筑尚未完成;商用房产无法连续产生收入;市场价值略高于账面净值。

次级类;房产所产生的收入不足以弥补管理费用;根据近期的评估价值,下调了不动产的账面价值;预期一段时间内不会发生进一步的损失。

可疑类:根据前一次的评估有理由相信房产的市场价值已经下降很多,但近期的评估结果尚未公布;虽然有近期的评估结果,但由于房产的特殊性和专业性,评估结果真是与否很难确定。

损失类:账面净值超过公平市场价值的部分。

鉴于非自用不动产的形成原因,可以说绝大多数属于有问题资产,应该归入次级或更差的级别,但这并不等于说所有的非自用不动资产必然为不良资产。比如,没收的商品房用房产连续稳定地产生现金流入,收益率相当于市场一般水平,那么无疑应归于正常类。总而言之,对非自用不动产的风险分类主要还应围绕价值的安全程度进行。

(编辑/李舶)