论商业银行个人住房信贷操作风险的规避

罗立超 孙博睿

我国个人住房信贷产生于20世纪80年代,目的是配合住房体制改革,逐步变福利性住房消费为货币性住房消费,由于住房制度改革进程、居民收入水平诸多客观条件的制约发展缓慢,90年代后期,由于我国GDP持续高速增长和城镇化加速的带动,特别是居民消费观念转变以及金融服务领域的扩大,为配合政府刺激消费、扩大内需、实现经济增长目标,商业银行再次加大力度启动并推广以个人住房贷款为主的消费信贷[1],商业银行个人住房信贷出现较好的发展势头。特别是随着我国住房分配制度改革的深化,住房消费已成为当前我国城镇居民的主要消费支出,而商业银行个人住房信贷业务的发展为扩大住房消费的有效需求起到了积极的促进作用。

一、商业银行个人住房信贷操作风险现状

根据2004年通过的《巴塞尔新资本协议》,操作风险是指由于不完善或失灵的内部程序、人员和系统或外部事件导致损失的风险。也就是说,操作风险可以分为四类:人员因素引起的操作风险、流程因素引起的操作风险、系统因素引起的操作风险和外部事件引起的操作风险。人员因素引起的操作风险包括操作失误、违法行为(员工内部欺诈、内外勾结)、违反用工法、关键人员流失等情况。流程因素引起的操作风险又分为流程设计不合理和流程执行不严格两种情况。而系统因素引起的操作风险包括系统失灵和系统漏洞两种情况。外部事件引起的操作风险主要是指外部欺诈、突发事件以及银行经营环境的不利变化等情况[2]。近年来,我国商业银行个人住房信贷业务已成为其信贷营销工作中新的热点,并为商业银行调整信贷结构、提高资产质量和经营效益起到了有效的促进作用。然而随着业务的快速发展,个人住房信贷操作风险隐患也逐渐暴露和显现。

1.贷前调查不到位

由于一些银行信贷工作人员责任心不强,对房地产公司的经营和项目运作情况及借款人资料调查不细致,把关不严,或者对房地产经营和运作缺乏了解,自身综合业务素质不高,对借款人不能做出客观合理的评价,给贷款造成后患。

2.贷时审查不严格

由于忽视对贷款投放和规模指标进行严格窒息的审查,给不符合条件的项目开发商提供按揭贷款。缺乏科学量化的客户评价体系,主观人为判断成分较大,贷款审查注重抵押,不注重借款人还款能力。总经理(行长)权利过大,缺乏监督,对信贷委员会的判断可施加影响,使关系贷款大行其道。

3.贷后检查不及时

由于信贷人员缺乏责任心,使得对贷后管理和检查流于形式,未能及时发现贷款潜在风险或及时采取有效防范措施,化解和处理贷款风险。商业银行内部大多都没有一整套行之有效的贷后管理办法,对分布在广大地域的个人客户后续管理难以跟上。另外,由于客户分布较广,贷后管理成本较大,信贷人员缺乏上门了解情况的积极性,只有待贷款逾期时,即贷款出现风险时才上门催款。

4.信贷从业人员素质不高,员工的综合素质低

有些经办个人住房消费信贷业务的工作人员是刚刚从其他岗位调入的,以往没有从事过信贷业务,又未经过上岗培训,缺乏基本的专业技能;有的虽然从事过信贷业务,但是业务水平及综合素质也不高,对借款合同、抵押合同、公证书、保险单中的要素及房地产相关的法律法规知之甚少,以至出现借款合同中的金额、利率、期限、违约责任等重要内容填写不全,合同要件非本人签字,抵押房产地址不详,抵押合同未办理备案登记手续或重复抵押,保险期限短于贷款年限等低级错误;个别员工甚至利用职权之便违规操作发放贷款而引发案例,导致银行操作风险上升,形成风险隐患。

二、商业银行规避个人住房信贷操作风险的对策建议

1.加快信贷体制创新

(1)再造简洁的住房贷款业务流程。香港银行业住房按揭业务的风险防范、控制和化解机制建设上非常完善,建立了明确、清晰、细化的具体操作流程。如:在贷前审批环节,会综合考虑楼盘的各种因素和价格确定不同的贷款成数限制,根据借款人的实际条件确定合理的贷款额度、还款方式与担保条件,根据贷款额度不同建立分层次的审批授权体制,认真调查借款人的真实收入、过往信用记录等:在贷后管理上,建立了较完善的信息管理系统,按贷款的风险分类状况及时编写风险情况分析报告;建立了客户还款和贷款催收提醒制度;将贷款情况及时录入信贷管理信息系统,利用信息系统做好贷款的管理工作。因此,商业银行要加快实施个人住房信贷操作流程标准化,并严格执行个人住房信贷的相关制度和操作规程。

(2)建立识别、衡量、监督与控制操作风险的管理系统。随着商业银行风险管理平台工程的建设,应该说,商业银行对原有业务和产品的风险的识别和评估是比较充分的,但对于新推出和开发的新产品、新业务和新系统的事前操作风险的评估却有所欠缺。因此,我们应当建立包括衡量操作风险的必要方法(如控制风险自我评估法、重要风险评估法和积分法等)在内的,能够及时的识别、准确的衡量、持续的监督和控制操作风险的体系,保证对各种产品、业务和系统的操作风险能进行事前识别,并使用适当的策略来调整操作暴露,建立起可以持续监督、控制或缓解操作风险的管理系统[3]。

(3)实施产品、区域和客户结构调整,差别化营销。一是在产品上,房地产开发贷款以支持有利于满足广大居民的住房消费需求,能带动个人住房贷款发展的普通商品房、经济适用房开发建设为主;而商业营业用房的销售率较低,在当前调控部分行业过度发展的背景下,更易形成空置,预期的市场风险将提高,要严格控制;高等院校学生公寓建设项目因占用信贷资源期限长、不利于带动个人按揭贷款发展,在目前信贷规模大幅度减少的形势下,要进一步收缩;对国家明令限制的党政机关办公楼和培训中心、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目严格禁止发放房地产开发贷款;同时,房地产开发项目资本金比例要严格执行提高到35%以上的规定,对住宅以外的商业用房开发等项目资本金比例要提高到40%以上。二是在区域上,实施重点城市优先发展战略,集中有限资源,加大对经济较为发达、市场需求旺盛的中心城市以及房地产市场发展起步较晚、发展空间较大的城市的支持力度;对经济欠发达、房地产市场疲软的市县谨慎介入。三是在客户上,严格实施信贷准入、退出政策,加大支持资金实力强、资质等级高、开发业绩好、经营稳定、信誉良好并且拥有较好住房开发项目优质重点客户;加快清理退出资金实力差、资质等级和信用等级低、开发项目空置率高、有不良信用记录、金额在100万元以下、抗风险能力弱、运作不规范的中小企业和项目公司等劣质低端客户,进一步优化商业银行房地产信贷客户结构,促进房地产信贷业务健康发展。

(4)建立健全违约处理机制。当购房者不能按照贷款合同如期偿还贷款本息时,贷款人会按照合同进行违约处理。健全的法律体系及严格的执法使得贷款银行能够得到应有的保护[4]。如许多银行都要求:①贷款还清之前,借款人应在每年初将当年的住房保险单据寄送到贷款银行:②借款人应按照确定的还款计划及时足额地还款,逾期即开始计算贷款罚息:③逾期30天,贷款应收本息要记入逾期贷款科目,逾期60天以内要登门催收贷款本息和罚金,逾期60-90天贷款银行要对这笔贷款做呆帐损失分析,作出延期归还贷款还是着手处理抵押物的选择:④逾期90天后,该贷款记入呆帐科目,贷款银行即可向法院提出强制拍卖房屋的诉讼:⑤对不良的借款人,贷款银行可主动向有关专业资信评估机构报告,把借款人的不良信用记录在电脑资信网络,这会影响借款人日后的借款能力。

2.严格执行操作流程

(1)优选开发商和开发项目。为了防止“病从口入”,必须从贷款的源头抓起。首先,在选择合作伙伴方面,应当选择经济实力强、资质等级高、开发业绩突出、负债比率较低、信用状况良好的开发商进行合作;其次,在选择开发项目方面,要选取地段区位好、环境布局优良、设计规划合理的优良项目,且项目实际投入资金要达到规定的比例;第三,银行要对按揭贷款资金进行严格监管,确保按揭贷款资金用于项目建设。这样,才可以真正从源头上防范风险,避免“烂尾”项目的出现,确保银行贷款安全。由于开发商实力较强,一旦出现超期违约客户,开发商也具备回购能力,能够履约实现回购,从而大大降低贷款的风险程度。

(2)规范按揭申请的受理工作。在受理住房贷款按揭申请时,必须严格按操作流程执行,坚持到现场调查,与借款人见面,特别要注意观察和了解购房者对所购房屋信息的熟悉程度,购房原因、生活和收入情况等,判断其购房行为及所提供资料的真实性。

(3)严格把好审批关。专职审批人在对按揭数和交易价格偏高、收入证明不真实、购房人身份有问题、购房意图不真实等按揭申请应有所警惕。对确有“假按揭”嫌疑的,要及时调查核实,一旦发现“假按揭”,要对已销售并办理抵押登记的房产不予注销抵押登一记手续,同时停止开发商的按揭贷款办理,回收开发贷款,并追究经办人责任,在必要的情况下,依法提起诉讼。另外,在审批过程中,可视借款人的实际收入情况适当调整首付款比例、贷款金额、还贷年限、月还款额,尽量减少贷款风险。

(4)严格贷款的审查和管理。目前湖南省的个人征信系统尚未全面建立,审查借款人资料的真伪是一大难题,但是如果商业银行内部加强管理,信贷人员严格执行规范的操作流程,具有高度的责任心,认真进行调查和审查,也能使风险得到有效控制。第一,推行个人住房按揭中心的业务运作模式,统一标准和条件,实行严格的审贷分离,不仅可以使人力资源、信息资源、技术资源得到充分整合利用,还可以减少或杜绝因操作不规范、审查不严格而形成的贷款风险。第二,不断完善个人住房按揭贷款管理办法,实行工作目标和风险管理责任制。充实信贷员队伍,加强职业道德和业务素质教育,将个人住房按揭违约贷款的催收及转化工作作为贷后管理的主要内容来抓,并采取定期或不定期的专项检查、常规检查、稽核检查等方式加强贷后的跟踪管理,及时发现和解决问题,以确保整体贷款质量优良。

3.开展管理制度创新

(1)实行房地产贷款的封闭运作。在日常业务开展中,采取对项目进行封闭管理的方式,对项目资金账户进行监管,实施收支两条线管理使资金保证用于项目的建设上。在房产商四大块资金来源中,银行借款采取开发贷款与个人按揭贷款衔接的做法,在一定阶段开发贷款转成个人住房按揭贷款。企业自筹资金部分如果有向股东方的借款,则在银行贷款之前与企业签订协议,商定股东方的抽资须在银行还贷之后,同时严格控制项目的自筹资金比例,如果项目资金出现缺口,则要开发商限价进行发售,以保证项目的建成。预售款回笼之后进入监管账户,其中10%先用于归还贷款,其余部分进入正常工程开发账户用于在建工程,工程完工后销售款则完全用于还贷。

(2)完善银行抵押措施。在贷款的担保措施上,在项目的前期以土地进行抵押,当项目完成到一定的工程量时(一般为25%,总承包合同签出以后),再转为在建工程抵押,以确保抵押物的有效性。同时,对抵押标的进行全部财产的保险,以防不确定因素的出现。

(3)研制满足借款人多种需求的还款法。要推出个人住房等额本息还款法,等本金还款法,递增还款法等适应不同消费者选择的还款方式,有效地满足客户需求,同时也可降低银行风险。

(4)开展信用担保业务。道德信用只是个人信用的一小部分,财产信用才是个人信用的主体。我国目前有上十万亿居民储蓄资产,这是巨大的、有待开发信用担保资源[5]。目前各类投资担保公司发展十分迅速,银行在开展住房信贷时,可适当考虑要求担保机构为个人消费者或房地产商提供信用担保。其次,发展信用保险业务。住房信贷部门与保险公司合作开展信用保险业务,将个人信用风险分散开来,由住房信贷部门、保险公司和住房贷款申请人三方共同承担,可以降低各主体承担的风险。

参考文献:

[1]王敏.王洪卫.入世我国住房金融快速发展的重要契机 .中国房地产金融,2001,(5)

[2]伍军.建立我国住房抵押贷款商业担保机制.中国房地产金融,2003,(4)

[3]王舒.住房信贷竞争应当“质量升级”.房地产时报,2003,(1)

[4]倪锦忠.张健友.闻玉璧现代商业银行风险管理.北京:中国金融出版社,2003

[5]王爱俭.孟昊.建立我国个人信用制度对策研究.金融与保险,2002,(9)

(作者单位:民生银行冶金金融事业部长沙分部美国德州农工大学)