被透支的地带

陶良诸

地铁开发的热潮过早推高了房价，而到了地铁真正开通时，房价涨幅很可能趋缓。

“从现在起到2015年，北京将力争每年开通一条新线，2010年北京地下铁路运营总里程将达到300公里，2015年达到561公里。”北京新一轮的轨道交通建设热潮成为一道无形的催化剂。从地铁规划方案公布那一刻起，我们听到的便是随之上涨周边房价……

火车一响，黄金万两

2000年，中国第一条城市轻轨——上海明珠线开通，当年沿线房价上涨20％；2004年，武汉轻轨一期开通运营，年内沿线最高涨幅140％；2006年，重庆轻轨2号线开通，大渡口房价半年上涨34％；2007年，北京多条地铁线得到政府确认，沿线楼盘“涨声一片”，有部分沿线楼盘价格涨幅超过60％。

的确，在很多购房者的眼里，交通是选房的最重要的一环。许多购房者除了看重出行方便外，对房子未来的升值潜力也给予了“厚望”。在开发商的鼓吹下，地铁、轻轨附近的房价都找到了涨价的借口，购房者也默默接受了经过调涨后的价格。

一位房地产业内人士认为，轨道交通对城市面貌的改变以及对房地产市场的影响是显而易见的。世界上能赢利的地铁都是与发展房地产业结合起来。地铁所经之地，土地价格便大幅上涨；其次，地铁也使其沿线出口处的商铺成为黄金口岸。早年李嘉诚在香港放手一搏，夺得中环、金钟两站地铁周边的地产，使长江实业一飞冲天，一时传为佳话。

据统计，纽约、伦敦、东京以及香港、上海、广州、北京等城市成熟的地铁上盖物业价格平均高于同片区、同等素质物业30％以上；并且，上海、广州、香港等地的地铁沿线商铺出租率高达100％。

“轨道经济”已透支

在还没有享受到他们带来的便捷的时候，沿途或周边各个楼盘价格已经涨起来了。提早的炒作和涨价，是否在透支着房价?

位于北京朝阳北路的合生橄榄季项目销售均价从6号线地铁规划公布前的18500元／平方米，目前已调整至22000元／平方米；而同区域的星河湾目前均价已达到37000元／平方米，而今年5月在网上公布的均价还保持在29000元／平方米。

中原地产机构三级市场副总经理宫萍认为，其沿线在售项目已经较其他区域高出很多，轨道交通的利好已经在近一年来被开发商通过过度宣传“预支”，而某些楼盘的升值潜力现在已被“透支”。

实际上，这些规划都是几年以后的事情，这些规划的第一个也是最大的作用，莫过于对现时房价的影响了。从地铁规划出来，到地铁动工兴建乃至地铁施工阶段，规划中的地铁沿线楼盘价格会有比较大的涨幅；而到了地铁真正开通，其房价的上涨反而趋缓，在上海就存在着这种情况。“这主要是因为通地铁这一消息的利好效应，已经在地铁还没有开通前就提前释放出来，所以真正地铁通到那里，房价涨势也变平缓了。”而那些觉得“地铁一到，房价就涨”的人多少有些一厢情愿，因为众多散户卖家，对地铁房产的期望值过于高了，在二手市场上“出手很重”，反而导致这样一个结果：挂牌价高高在上，成交量廖廖无几。换句话来说，这种靠一条轨道激活一大片区域的情形已很难重现。