“天价”时代买房打打算盘

寒 非

日前，北京市政府发布修订后的《北京市城市房地产转让管理办法》，首次规定今后商品房销售以套内面积计价。按照北京建委公布的新办法，取得商品房预售许可证的新建商品房预售或完成初始登记的现房销售应当按照套内建筑面积计价；独栋别墅、整栋楼房和车位、车库的预售、现房销售则既可以按照套內建筑面积计价，也可以按照建筑面积计价或者直接按套计算。

在“天价”时代，公民对任何有关房价的新政都极为敏感。北京市此举立刻引来热议如潮。其实北京不是“一个城市在战斗”，据不完全资料，至少在重庆、广州、南宁等城市都能找到以套内面积计价的文件。但是在地位特殊的北京，此举的导向性显然更明显。有业内人士称，以套内面积计价的办法可避免公摊面积引发的纠纷，让消费者买房买得更“明白”，今后将逐步在全国推行。这个说法得到了多数消费者的认可，但也同时在一些方面存有疑虑。那么，算盘怎么打才能让老百姓得到实惠?

支持：有利于保障消费者权益和土地有效利用

一直以来，无论是房地产开发企业还是购房者，都习惯于以总体建筑面积计价。由于分摊的共有建筑面积数据一般由房地产开发企业委托测绘机构测量提供，一般的购房者对于一个小区到底有多少公共面积、自己又应该分摊多少很难搞清。购房者无法亲自查实其中是否有“水分”，由公摊面积引起的纠纷频频发生。与此相反，套内建筑面积明确、直观、实在，一目了然，购房人可自行测量和核实。以套内面积计价，能避开有争议的公摊面积，购房者可以更容易了解房屋单价和真实面积。

支持者称，只有将商品房定价严格限定于按套内面积计算，购房者付出的购房资金与他看得见的房屋实有面积直接挂起钩来，才能真正杜绝模糊定价所导致的种种购房陷阱。这样做虽然会提升单位面积的价格，但也起到了给购房者一个“明白账”的效果，从这一点来说，按套内面积计价确实有利于保障购房者的权益。

另外，以套内面积计价也是国际上通行的做法。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭接受采访时称，对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般购房者很难对此有透彻的了解。因此大多数市场成熟的国家在房产交易中都以套内面积计价。这是大势所趋，我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。根据资料，贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内面积计价的试点。

如果按照套内面积计算房价，开发商势必会面临公摊成本的压力。这势必会在客观上迫使开发商更注重建筑的科学设计和空间的合理利用。这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。

质疑：开发商还是能钻到空子

杨红旭说，按套内面积计价，如果没有有效的措施来约束开发商，则公摊面积容易“缩水”，看似保障购房者利益的规定，最后让开发商钻了空子。据杨红旭介绍，按建筑面积计算，购房者不仅关心套内面积，还关心公共部位与公用房屋分摊建筑面积。而按套内面积来计价，则放松了对公摊面积的监管。由于开发商在预售房屋时对公摊面积是估算的，所以往往是套内面积能测得准，而公摊面积测不准。尽管购房合同中一般要求预售面积与实测面积差异值不超过3％，否则购房者可选择多退少补或退回所购商品房，但开发商一旦与测绘机构联手在实测时做些手脚，购房者就难以发现从而利益受损。

有的开发商明确表示，不管以何种方式计价，公摊面积都会让购房者承担。而相当大一部分的老百姓抱有这样的心理：“既然房子总价是不变的，那以什么方式计价意义都不大。还不如就按照原来习惯的方式。”

俗话说，买的不如卖的精。开发商不会做赔本的买卖。无论是按建筑面积计价还是按套内面积计价，开发商都会将公摊面积的成本和其预期利润加到房价里，分摊到房子的单位面积上。就算是按套内面积计算，购房者也得承担公摊部分的钱。可是不管是算建筑面积还是套内面积，购房者都一样搞不清楚公摊面积到底有多大，因此，以套内面积计价并没有从根本上解决模糊定价的问题。对类似于改变计价方式的“小举动”，许多人明显不感冒。

效果：开发商根本没当回事

尽管有大片质疑的声音，但聊胜于无，以套内面积计价的初衷显然是为普通老百姓的利益考虑的。但截止到目前，该政策的配套措施仍没有跟上，即如何规范公摊面积的计算与定价并无下文，这也是眼下质疑声此起彼伏的重要原因。经过一段时间走访，记者发现，开发商们都依旧在沿用建筑面积计价的方式。北京市某房地产开发企业工作人员说目前还是按照建筑面积卖，没有接到上级通知。

上令下不行，原因究竟何在?开发商方面的口风是“消费者不习惯，在总价不变的情况下，按套内面积计价体现在每平米单价上是大幅的涨价，消费者直觉上会认为多花钱了。”北京市某房地产开发企业工作人员还进一步解释说，即便是按照套内面积来销售，你也没有少花一分钱，何必多此一举?

马克思说：“为了100％的利润，资本就敢践踏一切人间法律；有300％的利润，资本就敢犯任何罪行，甚至冒绞首的危险。”这句话用在当今中国的房地产市场，是如此贴切和形象。由于信息的不对等，在开发商和购房者之间，后者显然一直处于弱势。怎么多为自己的百姓做些事，政府需要运用“铁腕”了。