大都会的５张“王牌”

于　楠

没有人能想到，12年前投资20亿元修建的大都会，现在买家出价80亿元，和记黄埔也不愿出手；也沒有人想到，12年来大都会的租金一涨再涨，国际品牌依然趋之若鹜……

2007年，大都会被评为重庆直辖10年来“最有影响力的综合商业地产项目”。

大都会为何受到如此追捧？

透过大都会的5张“王牌”，剖析其成功的秘密，或许能为走在十字路口的重庆商业地产，提供具有坐标意义的参考。

■ 地段第一

“地段，地段，还是地段。”这是对商业地产投资考量的“李嘉诚思想”。

1993年秋天，李嘉诚悄然入渝。渝中半岛那些猫在半山腰的楼盘，很像香港早年倚山而筑的民居，这让他产生了故地重游之感。

怀旧之情，让李嘉诚坚定了到重庆发展商业的决心。

地段，是决胜商业的第一要素。地段好，意味着交通便利、配套齐备、人口密集，而这一切，正是商业赖以生存和发展的核心要素。

和记黄埔在解放碑多个关口，放置了数台摄像机，统计来往车辆、流动人群等多种数据。经过半年考核，和记黄埔果断下叉，圈定解放碑依仁巷旧址。

1997年，重庆首个高品质Shopping Mall“大都会广场”面世。

面世时，其物业租赁价格才80—100元/平方米，但位于解放碑商圈核心区域的商业价值很快凸显，到2007年，其物业租赁价格已高达800—1200元/平方米——位列全重庆商业地产之首。

“重庆商业项目的一大问题，就是开发前没做前期市场调查，老板拍脑袋决策，不考虑位置和地点，导致产品脱离市场，不为国内外商家接受。”重庆大学经济与工商管理学院教授孟卫东说。

这是和记黄埔开发大都会的第一张“王牌”。

■ 只租不售

只租不售，是和记黄埔开发大都会的第二张“王牌”。

与重庆商业地产开发商截然相反的是，大都会面世后，和记黄埔并没有追求眼前利益，将产权物业抛售，而是选择了“只租不售”的方式。

把烫手山芋抱在怀里，这种反常行为，当时被重庆地产界视为“离经叛道”。

和记黄埔其实是在放长线——“只租不售”是商业地产发展到一定程度后建立起来的成熟模式，在欧美发达城市，商业地产都采用这种模式。

“只租不售”既然是一种发展趋势，重庆肯定也会走上这条路，只是时间问题。

果然，因为产权物业被售卖，重庆很多商业项目陷入困境——成百上千的商铺，在业态和装修上各行其是，活脱脱一个“集市贸易”形象。而另一边，因为所有权在握，大都会在业态规划和整体装修上，格调高雅，统一有序。

重庆企业在做商业地产时急功近利，开发的物业大多零卖，这给商业组合带来致命打击。

不光是地产开发商，更重要的是要成为商业运营商——这是否可成为重庆商业地产的一种借鉴？

■ 主力店先行

“单纯从商业管理的角度看，地段还不是第一要素。重庆那么多好地段，为什么最成功的标志性商业项目只有大都会？”香港智尊商业管理重庆公司副总经理刘维屏说。

商业组合的成功，这才是大都会崛起的秘密武器。

让主力店成为整个Mall的定海神针——这是大都会商业组合的核心战略。

主力店对其它散户具有很强的带动力、号召力。试想，如果连沃尔玛都入驻了这个购物中心，其它的散户还会犹疑吗？

“星星跟着月亮走”，这是一条定律。

“作为重庆最早的购物中心，23万平方米的卖场，如果没有主力店入驻是不可思议的。”刘维屏回忆说，“当初大都会就是以比较低的门槛，吸引了著名品牌太平洋百货入驻，才为后来的发展奠定了基础。”

太平洋百货落户，使大都会水涨船高——不断选择和淘汰商业物种，让最优秀的品牌汇聚于此。

“天价的租金，还得必须是IBM、西门子等国际知名品牌，否则根本进不去，就是进去了，达不到一定盈利水平，也会被‘驱逐出境。”被大都会淘汰出局的某品牌总经理王华说。

■ 至尊物业

细节决定成败。作为商业卖场，物业管理也是成功运营最重要的条件之一。

细心的人们会发现，重庆大多数楼宇外立面3—5年都难得清洗一次，但大都会一直坚持3—5月就清洗一次的纪录。

大都会物业的细心和负责，是重庆很多商业企业没法比的。

下雨天，保安会细心地帮你把伞收好。节假日到来之前或收到下雨的天气预告，物管会来帮你关窗户……难怪很多品牌商说：“在大都会待过，再去其他地方，真的不习惯。”

在一些细节上，大都会物业确实让人感觉物有所值。地面每天用吸尘器清理，定期预约时间清洗地毯……所以很多人说：进大都会，你要有推门的勇气。无论一个多么随便的人，一旦踏进去，就会不自觉地规范自己的言行和举止。

这就是不一般的大都会，它能给进入的每一个人归属感和高雅感！

大都会的物业品质，让重庆本土的一些商业企业，够得学。

■ 设计领先

重庆大都会，这个出自国际著名建筑设计公司“胡黄周”之手的作品，其构思之深远、布局之得体，至今让重庆其他商业项目无法超越。

宽大而通透的结构、娱乐与餐饮的组合、购物与休闲的搭配，即使是以现在的眼光来评判，其购物环境仍是重庆甚至是西部的顶级。

1998年它荣获“鲁班奖”，2002年又获“詹天佑土木工程奖”，全国许多知名商业项目，如北京东方广场、深圳黄埔雅园等，均以其为参照。

与和记黄埔醉心于设计形成鲜明对比的是，重庆商业项目在设计上的大而化之——“重庆很多商业项目，面积、布局、结构等考虑极不周全，难以达到大牌商家的要求，比如三联为法国欧尚寻找场地，看了很多都不满意。”刘维屏说。

“大都会使用了12年，还如新的一般，这是为何？”刘维屏这样问过中国建筑装饰协会的专家，得到的回答是：施工方法先进，施工时就想到了维修。

直辖12年，大都会不但引领了重庆商业发展的新模式，还成为重庆商界的一个创富高地。它的崛起，带动了以其为标志的一个商圈的形成。

难怪成都人如此慨叹：一个重庆大都会，让成都商业落后重庆10年。