物业公司收支管理体系的构建

　　物业管理收费问题是当前业主和物业公司最突出的矛盾。也是实施物业管理的难点。收费偏高，业主难以承受；收费偏低，则物业公司不能维持。为了扩大收入来源，使物业不断保值增值，必须不断提升物业管理服务水平，不断强化成本控制的手段。规范物业公司的收支行为，构建物业公司收支体系，使物业管理逐步纳入良性循环的轨道。
　　
　　一、日常收支管理体系的构建
　　
　　物业公司属于微利性企业，日常收支管理是物业公司赖以生存和发展的基石。现阶段大部分物业公司处于亏本经营状态，日常收支管理问题成为物业公司发展的“瓶颈”，所以物业公司在日常资金收支运行过程中，不仅要采用先进的管理方法提高服务水平，还必须实行低成本管理运作模式进行核算。
　　
　　(一)日常收支管理现状分析
　　物业管理费，是物业日常收支管理收入的重要组成部分，是长期稳定的收入来源。按现行《物业管理条例》规定。主要执行政府指导价，政府按照小区规模、档次以一刀切的办法来确定价格，虽然定价简便，但执行后果是物业公司无法发展，直接导致大多数物业公司长期负债经营，物业公司只能不顾企业整体形象使用低素质员工和降低物业服务水平来维持生存。业主在物业管理中。一直属于“弱势群体”。除了一纸漏洞百出的购买合同外根本没有与物业公司谈判的资格。即使是《物权法》出台之后，业主行使自己的权利仍然会受到这样那样的制约。业主切身利益难以获取。导致以拖欠物业管理费的办法进行反抗。
　　
　　(二)日常收支管理的变革
　　在市场经济条件下，日常物业管理费作为市场化的产物，应完全由市场来决定，物业管理企业和业主根据所提供服务的性质、特点、档次、内容、质量等特点。按照“结构简单、服务专业、质价相符、优质优价”的原则确定物业日常管理收费标准。只要物业公司以招投标方式将收费预算提交业主委员会审核通过之后，就可签订合同进行管理服务。不必由政府部门规定指导价。物业管理公司只是一个被雇佣的对象。收多少钱，办多少事。一切照章行事。如果物业公司表现欠佳，引起“民愤”，业主委员会有权让其立即走人，解除合同。合同到期由业主委员会重新招聘或续聘物业管理公司。只有这样才能做到物业公司有发展、业主物业保值增值的双赢格局。
　　
　　二、维修专用基金
　　
　　维修专用基金是保修期满后进行房屋共用部位和共用的设备、设施维修的前提条件，是由资金形态表现的。有人形象地把它比喻成房子的“养老金”。在物业管理中，需要用最少的基金使物业获得最大的使用价值和经济效益。
　　
　　(一)维修专用基金的筹集　维修专用基金数额巨大，不能靠日常管理收费来解决。应以基金的形式提取。对于商品房、经济房、公有住房销售。都要按购房款的一定比例缴交维修基金，不计入住宅销售收入；利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，也必须用于补充维修专用资金。如因特殊原因维修基金不敷使用时。经业主委员会研究决定，可按业主占用的建筑面积比例向业主续筹。
　　
　　(二)维修专用基金的现状
　　维修基金属于代管基金，由物业公司代为专户存储，专款专用。接受业主委员会监督。维修基金归全体业主所有，但是现在大多数维修基金的管理都存在监管不力的情况。政府部门因实行政府指导价，对物业公司的挪用情况不便阻止。相互推诿；业主委员会程序不规范，形同虚设。无人问津；售房单位按建房价卖房。暗中把维修基金转嫁到业主身上，使业主的权益受到侵害。
　　
　　(三)维修专用基金管理的建议
　　维修专用基金是业主物业增值保值的坚强后盾。建议政府部门将物业维修基金及基金净收益集中到专业部门管理。维修基金使用时，由物业公司提出年度使用计划和预算，经业主委员会批准核定后进行监控。委托物业公司实际操作使用。严禁挪作他用，使之保值、增值，解决业主的后顾之忧。
　　
　　三、物业多种经蕾的创收
　　
　　物业公司不能再像过去一样将着眼点仅限于收取物业管理费，而应该广开思路，结合市场的需要，走市场化道路。通过针对性的专项服务和委托性的特约服务。开辟物业管理收费渠道。由委托与受托双方议定，根据提供服务的要求。按不同的管理水平确定不同的收费标准，由住户与受托物业公司自行商定。另外，开发建设单位应给予物业公司大力支持。向其提供启动资金或按成本价或较低的租金为物业公司提供商业服务用房，增加物业公司经营性收入。物业公司还可以利用自身对物业熟悉的优势，为业主和租房者提供高效优质的专业服务，在一定程度上激活房地产市场，增加物业公司的造血功能，减轻业主的负担。多种经营是物业公司筹集资金最好的渠道，也是最有市场前景的发展方向。
　　在市场经济的大环境下，优胜劣汰的法则显得尤为突出，物业公司之间服务、管理、规模等综合质素距离的逐渐拉大，物业公司即将告别过去“物业市场圈地运动”，要想把业主满意度由量变提升到质变的高度，巩固市场占有份额，必须变革企业内部管理制度，不断创新提升物业公司收支管理体系。为业主提供低值高效的服务。只有这样才能稳健拓展物业市