我国房地产市场博弈分析

赵　鑫

摘要：近年来房价一路上扬，而今年年初开始，我国各地房价开始出现不同程度的回落。房价的高低对人民生活产生的影响是不言而喻的。而房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制，地方政府、购买者、开发商等是市场中主要的博弈参与者。在此，本文对房产市场中地方政府、购买者、开发商三方的相互博弈和内部博弈进行分析，并提出相关对策建议。

关键词：房地产博弈政府房地产商购房者

一、引言

面对房价持续攀升，2007年引发了一场关于房市拐点的大争论，因而2008年的房价走势从年初开局就备受关注。大半年的时间过去了，房市的确发生了一些变化：全国各地一路狂涨的房价开始出现分化，在一些大城市率先出现了下跌；由于对未来房价预期的改变，消费者开始了对房市的观望，恐慌性的购房需求得到了抑制；在消费者的观望中，房屋销售市场交易量开始急剧萎缩。面对房地产市场的变化，房地产商感受到了危机，利用传统见旺的“金九银十”准备一博。然而9月已经过去2/3，楼市并未出现升温迹象。

房价的涨跌对人民生活产生的影响是不言而喻的。而房地产价格的形成是一个非常复杂的博弈机制。下面，就房地产市场中博弈的参与者——地方政府、购买者、开发商做一分析。

二、我国房地产市场博弈分析

(一)中央政府与地方政府之间的博弈

中央政府在房地产行业中的行为即监督行为，先构造存在中央政府监督情况下地方政府行为选择的“监督博弈”模型。则支付矩阵如表1。

此时地方政府只有守规开发房产项目，才能减少对社会的损害，同时保证中央政府在该项目上的收益不受侵害。③告诉我们，s越大，则q越小，也就是如果中央政府需要加大成本来进行监管，地方政府守规开发房产的概率越小。当监管的成本达到一定程度时，中央政府监管所付出的成本大于从房产项目受益、罚款所得之和时，则监查机构也将放松检查，地方政府就会违规。④⑤说明，如果调整惩罚力度F，则当F减少时，q将减少，p就增大，代表中央政府的处罚力度降低，对地方政府的威慑力就越小，其违规开发所带来的风险效益会远远大于受到的处罚，地方政府违规开发的可能性大大增加。当F增大时，q将增大，而p减小，即可以降低检查的必要性，同时提高开地方政府守规开发房产的概率。但如果一味加大惩罚力度，地方政府一旦有违规行为，可能造成巨大损失，甚至连成本也无法收回，这时部分地方政府就会选择暂时不开发，随之引起房价虚高。因此，惩罚力度F的大小还是一个值得探讨的问题。由⑥可知，c越大，p也就越大，即如果守规地方政府的守规成本c越大，中央政府监管机构进行检查的必要性越大。另一方面，中央政府干涉力度的增加使得地方政府的守规成本c加大，同时地方政府守规成本c加大带来的违规道德风险又要求中央政府加大监督力度。

通过以上对中央政府跟地方政府的博弈分析，不难发现，房地产行业是不断变化的，中央政府需要与时俱进，适时出台一系列宏观调控措施，从而达到对房地产行业进行正确引导和有效控制的目的。

(二)地方政府与房地产商的博弈

在地方政府与房地产商的博弈中，房产商的可选策略为房产高价或低价，而地方政府的可选策略为干涉或不干涉房地产商的行为。其博弈矩阵见表2。

现在我们设企业选择高价时获得的收益为P1,选择低价时获得的收益为P2，P2＜P1；如遭遇地方政府对其行为的干涉，须付出c的成本；地方政府由增长带来的效用为E，房地产税费及土地出让金带来的收益为U，增长和房地产带来的税费收入比低价的时候高，即E1＞E2，U1＞U2；如政府干涉需付出I的成本。如果高价时政府不干涉，则须承担地产泡沫破灭的风险R。

从该模型中，我们可以看到，房地产商的最优选择当然是房地产高价，此时博弈的均衡解是(高价，干涉)或(高价，不干涉)。当I＞R时，地方政府会毫不犹豫选择不干涉企业的行为，博弈过程到此结束。而当I＜R时，如果地方政府和企业打交道是一次性的，那么地方政府肯定会选择干涉。但地方政府和企业之间是一个重复博弈的过程，假如在这次博弈中地方政府选择了干涉，那么房地产市场在政府的干涉下发展较为平缓，这就会影响地方的增长，而这又关系到地方政府的政绩问题，使得地方政府的预期收益减少从而影响下一轮博弈的收益支付。

(三)房地产商与购房者之间的博弈

对于一般群众而言，房地产市场现阶段最明显、最引人关注的关系就是房地产商与消费者之间的关系。现在我们根据博弈论中典型的博弈模型“囚徒困境”来假定只存在一个房地产商与一个消费者，则他们之间的博弈情况如表3。

需要说明的是，现阶段购房者的观望并不是期望房价越低越好。随着生活水平的提高、改善住房条件需求的增强以及对未来良好预期的不断强化等，购房者并不是盲目地等待房价的无限制降低，而是理智地等待在房价回归到其心目中的期望值时立即入市。

从表3我们知道，对于房地产商来说，购房者有观望和入市两种可能的选择，假设购房者选择的是观望，对房地产商来说，维持价格得益为-3，降低价格得益为-2，根据个体理性的原则，房地产商应该选择降价；假设购房者选择的是入市，则房地产商维持价格得益为2，降低价格得益为5，房地产商还是会选择降价。因此，在本博弈中，无论购房者采取何种策略，房地产商的选择都是唯一的，那就是降低价格。同样，不论房地产商选用何种策略，消费者的选择都是入市。

因此，理智的开发商和购房者之间博弈的结果应该是降价和入市。当然，这也取决于降价的幅度和购房者对降价的预期值是否符合。

三、结论与对策

在房地产市场中，政府、房地产商、购房者围绕着房价进行博弈。在这一过程中，中央政府不可能面面俱到，因此对于各地房地产的开发基本放权给各地的地方政府，中央对地方进行监督，而地方政府在不违背中央政府政策的基础上对房地产商进行管理，而面对房地产业的巨额利润，地方政府有极大的可能会选择不干涉房地产商的违规行为，从而共同违规获取超额利润。需要指出的是，在这一博弈过程中，购房者即一般消费者是弱势群体，他们对房产信息的掌握是不完全的，甚至可以说一无所知。他们只能被动接受从政府、房地产商那里发布出来的信息，其中也不乏虚假消息。了避免这些问题，政府、房地产商、购房者应从以下方面入手：

首先，政府的职责最重要的是解决住房问题。要搞好廉租房，加大廉租房建设的力度。让那些买不起房或者进城打工的农民工能够租得起房、住得上房。同时面向中产阶级建设经济适用房。在中国，经济适用房户均面积90平方米是比较适当的，因为中国人多地少，“对廉租房和经济适用房，政府应提供和保障土地的需要，当然这些土地也要节约和集约使用”。对于高档住房，主要靠市场调节，“但是也必须有国家的宏观调控，防止利用房地产进行炒作造成市场混乱”。

其次，应完善制度和法规建设，规范房地产市场的发展。制度和法规是市场正常运行的保障。由于我国房地产市场发展历史短而速度快，房地产市场的制度和法规建设始终跟不上市场的需要。行政部门和立法机关应当加快这方面的步伐。只有这样，才能在市场中强烈地显示出公平和秩序这两个促进房地产市场发展的基本信号，才能规范房地产市场，保证房地产守规开发，保障社会利益和人民群众的利益。

最后，消费者应追求和保护自身利益。对于购房者来说，大量的信号是从房地产企业和销售代理商那里出来的，带有明显的主观性，不能公正、客观地反映真实的市场状况。而且大多数消费者不是房地产业内人士，专业知识相当匾乏，信息搜寻的机会成本也高。因此，购房者为了提高信息对称程度，保护自身权益，应该大量收集信息。随着竞争的日趋激烈，很多小房地产企业只注重短期利益，在一定程度上加剧了逆向选择的问题，对于这些小房地产企业，消费者此时能做的，即是在购房时请最好的律师来陪同购买。当然，消费者也可以付出稍高的价格去购买有保障的名牌房地产企业的产品。