深圳“断供门”的反思

易宪容

“断供门”是一两个月前开始传说的，是指用住房按揭贷款购买住房的部分深圳居民，由于房价下跌得太快而不再归还银行按揭贷款的事件。此消息一在网上传播，便以最短的时间成了国内各媒体密切关注的热点问题，它也很快成了一些人要求政府改变目前房地产市场政策的理由。其实，“断供潮”并没有在深圳发生，更不会蔓延到全国。

一是今年上半年全国的房价仍然上涨了10.2%。6月份，全国70个大中城市的商品房价格同比上涨8.2%，其中一手房价格同比上涨9.2%，二手住房销售价格同比上涨7.5%。而6月份深圳一手房价格下降1.3%。也就是说，除非商业银行恶意把银行贷款贷给没有还款能力的人，否则，在全国房价普遍上涨的情形下，哪里来的个人按揭断供呢？

二是假定房价快速下跌，跌到个人归还银行的贷款大于住房市值，那也不是按揭户想断供就可以断供。在中国还没有《个人破产法》的情况下，个人负债是无限责任，因此，如果有还款能力而不归还按揭贷款或断供，并不是把贬值的房子还给银行就一了百了，商业银行一定会继续追讨未及偿还的债务，一定会要求断供户用其他财产来抵偿其债务。如果是恶意欠款，那他还会受到商业银行的法律诉讼。

此外，在个人首付款、购房交易费用、已还按揭款、法律诉讼费用和个人信用等构成的巨大损失面前，谁会轻易地断供？1997年至2003年，香港的房价下跌67%，曾出现过15万户负资产的按揭户，但没有一个香港人恶意断供。可见，个人断供的负面影响有限。

三是深圳商业银行的个人按揭贷款余额只有2200多亿元，不良率仅0.67%，但是为什么有人出来说，如果“断供潮”不阻止会让银行受到1000亿元以上的损失？这样的弥天大谎也会有人相信？而且我们的媒体也大肆渲染并在短期内传播全国。其中有许多问题值得认真反思。

“断供门”为什么能够在短期内引起国内各媒体的密切关注？问题的根本点就在于，在目前国内房价刚开始向理性回归的背景下，购房居住或投资的人都在关注，如果房价真的下跌并下跌得很厉害时，有无规避风险办法？不少人肯定会想，如果“断供”能够把个人购买住房的风险降低到最小程度，也不失是一种可选择的办法。炒房者更会这样想。这样，“断供”自然会吸引用按揭贷款购房消费者的密切关注。

同时，当房价出现调整，消费者的预期会出现巨大逆转，使得大量居民没有意愿“进场”。加上过高的房价早就把国内80%以上的居民抛离在房地产市场之外，从而使得销售额迅速下降。在房地产开发商不愿意调整价格和房地产市场为政策市的情况下，开发商自然会寻找或制造一些概念来要求政府来改变当前政策。“断供门”的出现正好成了房地产开发商借题发挥的机会。

还有，“断供门”事件应该是一次全国性房地产知识普及和房地产信息交流的过程。它让广大民众知道了什么是断供，什么是断供的条件及个人断供行为的后果。即：个人按揭贷款形成对银行的负债，具有无限责任，个人住房财产不及抵贷款债务后，银行可用其他个人财产抵，现在还不起可以将来还，甚至可以延续到继承财产的后代等。我想，在这次“断供门”事件中，有商业银行主张其权力的意义就在这里。但是，这里同样有个问题，商业银行对按揭贷款进入者的审查是否严格。如果不是这样，按揭贷款人同样也可能以此来减免债务负担。

同时，在“断供门”事件中也可以看到，希望把房地产娱乐化，希望制造一些房地产概念及舆论来左右房地产市场价格和政策的事情成了历史。可以说，未来房地产市场只是产品质量竞争的市场，一些想通过概念炒作任意谋利的机会在减少。

再就是，“断供门”也给商业银行更多的警示：尽管个人住房按揭贷款是商业银行的优质资产，但这是有条件的，即在房价上涨时才是如此。如果房价下跌，此类贷款同样会带来巨大风险。面临这些风险，无论是银行监管机构还是商业银行，都得对现行风险管理制度与规则进行全面评估与检讨，以便完善其个人住房按揭贷款风险管理规则。

总之，“断供门”事件已经水落石出，它给了我们对房地产市场更多的反思。