显微镜下察趋势

《中国房地产报》

2007年被称为住房保障元年，2008年呢?

房价、土地、保障房、物业税，这些对市场而言颇具敏感度的词汇，在2007年被屡屡提及，2008年仍是大家的最爱。而2007年底的中央经济工作会议传达出的“紧缩”、“防通胀”信号，更为这些信号增添了变数。

房价

当谈及房价问题时，专家们表现出不约而同的一致，那就是对目前房价涨幅过快的担忧。

中国指数研究院院长莫天全用一系列严谨数据传达出对2008年房地产价格的担忧：“以2007年9月份为例，重点城市房价普遍上涨较快，且涨幅进一步加大，全国10个重点城市中有4个城市涨幅超过了10％，其他城市涨幅均在6％以上”，莫天全表示，“由于房价持续快速上涨，目前房价继续高位运行，这在短期内不大容易得到改变”。

中国指数研究院的报告预测，2008年“我国住房价格上涨的压力依然存在”。报告认为，供不应求近期难以改变，“地价开始持续快速上升，而高地价抬升了开发商建造商品住宅的成本，这部分也将转移到售价中去，再次推高房价”。

面对高房价态势，中国房地产业协会会长宋春华开出的药方是：“支持自住消费，抑制投资，遏制投机”，宋春华表示，2008年国家仍会继续重点打击市场不法行为，维护正常的市场秩序。

供地

房价未来可能继续高涨，这就又把土地供应推到了风口浪尖。

莫天全指出，目前中国土地供应存在三个值得关注的方面：土地供应仍相对紧缺：地价上涨较快的情况依然突出：土地过分集中于部分大型开发企业，形成新的垄断。

国家统计局的数据显示，2007年前三个季度，全国土地购置面积同比增长了17.8％，比上半年增幅提高了7.8个百分点。与此同时，全国土地开发面积同比增长11.3％，比上半年提高3.7个百分点。“这表明，在适度加大供应、稳定房价的调控定调下，土地新增供应正在逐步增加，土地供应进一步加大。”莫天全说。

与此同时，全国地价上涨较快的情况并没有改变。2007年前三季度，全国土地购置费用同比增长29.4％，超过同期土地购置面积增幅11.6个百分点：土地开发投资同比增长18.5％，超过土地开发面积增幅7.2个百分点。

“更为严重的是，土地供应速度本身已经滞后于市场需求，土地资源和资金都呈现出向上市公司集中的趋势，加剧了土地的集中性。大量土地聚集在部分开发商手中，就有可能形成垄断产品，垄断产品又形成垄断价格，并且不断地把价格推向新高。”莫天全忧心忡忡地指出土地市场可能存在的隐患。

国土资源部土地勘测设计研究院副总工程师邹晓云则强调指出，未来国土部门会采取加大保障房、中低价位中小户型住宅用地供应等手段，解决土地供应面临的种种问题。

邹晓云也以数据说话：“以2007年第三季度为例，全国土地供应总量已经接近8万公顷，房地产开发用地接近2万公顷，住宅用地则在15000公顷左右。”

国土资源部的数据显示，在土地供应方面，2002年到2005年全国土地供应平均季度增长率为15％，在整个土地供应总量中，用于房地产开发的比例一直在20％-30％之间，其中居住用地又在房地产开发用地中占到了70％-80％的比例。

邹晓云还反驳了地价上涨较快的指责：“所谓天价土地，与国土资源部城市地价监测平均地价水平相比有很大差距。城市平均地价是整个城市土地价值的平均市场水平，能够比较全面客观地反映城市正常价值。现在所谓的地王价和天价，很难说是一个正常的市场价。”

而对于企业“围地”现象，邹晓云指出，国土资源部“已经在采取一些行动，比如限制大规模出让土地、不交全地价款不给办证、限制开发时间等措施，只是这些措施要有时间上的滞后性”。

保障房

2007年8月的“24号文”可谓一石激起千层浪，2007年住房保障元年的说法不胫而走。

宋春华对保障房建设管理深有感触。他指出一“完善保障住房体系，2007年已经跨出了重要一步，出台了‘24号文，具有鲜明的政策取向，就是把解决城市低收入家庭住房困难作为维护群众利益的重要工作和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，是对1998年‘23号文的重要补充与发展。”

“24号文”中，国家对保障房多年来的经验进行了总结，提出了进一步建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度。同时，文件也提出了改善其他住房困难群体居住条件的内容，涉及到棚户区改造、旧住宅区改造以及农民工居住条件改善等。可以说，这是一份尽力做到全面兼顾的跨世纪文件。

作为建设部政策研究中心主任，陈淮强调该项工作要重落实，“住房保障虽然在时间上晚于其他住房形式，但从思路和制度上看，它已经相对完善，重点则在贯彻实施上。”陈淮表示。

北京大学房地产研究所所长陈国强认同这种说法。他进一步指出，保障房建设的重点在于落实土地和资金，这都需要地方政府出台具体措施，否则再好的政策也是一句空话。

物业税

物业税在2007年某些城市的空转试点，引发了业界对物业税在2008年会否实施的猜想。

2007年10月，按照国家税务总局的统一部署，物业税在北京、辽宁、江苏、深圳、宁厦、重庆、河南、安徽、福建、大连10个省市进行空转试点。

深圳是第一批物业税“空转”试点城市。深圳市地税局一位不愿具名的官员透露，深圳从去年开始的物业税模拟空转，到目前为止并没有实质性的进展，主要问题源自税收部门与房产管理部门之间的信息传递差错较多，尤其是业主信息和房产价格信息变动较大，不具备实际征税条件。

“因此，我们目前阶段只能寄希望能在一些基础工作上实现突破，比如健全资信系统等，这是物业税实施的基础。”陈国强说。

虽然开征物业税呼声日甚，物业税征收过程中可能遇到的问题同样不可忽视，如其中涉及到的众多利益博弈关系，农村区域目前还有较大比例的未办证住房，城中村中存在着大量有争议的住房等。这些目前处于立法真空地带、模糊地带的问题该如何处理，现阶段看来难有定论。

专家表示，在这些问题尚没有很好的解决方案之前，物业税的征收要想进入操作层面并不容易。物业税不可能仓促上马，2008年实施的可能性就更不存在了。

“我们在模拟的时候也在讨论，是按房屋的评估原值征收，还是按比例征收。我们的原则就是，要找到老百姓能够接受的税基、税率、税负。”财政部官员曾这样表态。