“无条件退房”不是救命稻草

杨少锋

几年之后无条件退房或者加价退房的承诺，任何一个成熟的公司都不可能做出，其出发点非常值得质疑，基本上不可能实现。

2007年的楼市，彻头彻尾是一个卖方市场，什么样的房子只要开盘就有人买，被火爆假象乐疯了头的开发商，居然把“现金为王”这一地产铁律抛之脑后，纷纷玩起了捂盘惜售的游戏，期待狠捞一把。然而，正如笔者在楼市最为火爆时所发的警告：供不应求是楼市的天大谎言，捂盘惜售将遭受市场最严厉的惩罚。虚假的需求一旦被蒸发，市场会给那些忽视经济规律的玩家最严厉的惩罚。

有句话说得好：退潮之后才看得出谁在裸泳。2008年已经过去大半，伴随着深圳、广州房价暴跌，上市公司资金链的困境公之于众，笔者2007年10月关于地产股的警告“警惕上市房企股价泡沫突然破灭”不幸言中，楼市带头大哥万科率先祭起全国性降价大旗。

相比万科直白降价，更多的项目则玩起了各种营销花样。而最受关注的，则属于“无条件退房”。

相比万科在降价之后对老业主坚决不补偿、不退房的立场，无条件退房的承诺在当前形势下无疑对购房者形成了巨大的吸引力。然而，笔者认为，无条件退房存在巨大的陷阱，消费者应当提高警惕。

从笔者多年的从业经验来看，正常情況下没有一个开发商愿意客户退房，即使有客户提出退房，开发商也往往百般推诿。现在有开发商推出可以退房（不管是有条件退房还是无条件退房），其原因只有一个：房子不好卖了，所以想让消费者对项目具备信心，以此来推动销售。

推行这种促销手段的项目只有三个原因，一是项目本身存在问题，开发商急于套现；二是项目滞销，不得不用非常手段，开发商宁可承担巨大代价。三是开发商资金链出现巨大危机，这种促销有变相融资嫌疑。

以武汉汉阳墨水湖北路的“金福世家”为例，为让担心房产贬值的购房人放心，该项目承诺楼盘出售后，将由楼盘代理销售商——顺驰置业武汉公司无条件加价10%回购：该楼盘交房之日起满2年后第一个月内，购房人如觉得买房不划算，均可在原房价基础上加价10%卖给顺驰公司。

看起来承诺很漂亮，问题是，第一，作为一个代理销售商，其注册资本金往往只是百万，而眼下哪一个楼盘投资不是以亿元来计？以百万资本金为数亿元的房产担保，这种担保有何可信度？

第二，即使是开发商来担保，一个项目的开发，国内开发公司自有资金基本上都在项目总投资30%左右，其余资金主要靠银行贷款和垫资、销售回款来解决，项目销售额往往远大于总投资额（因为含有利润和各种税费），单一的开发商主体，是没有能力给予一个项目完全的退房担保的。换一句话来说，如果退房仅仅是几个客户，开发商可能可以应付，如果大面积退房，任何开发商都只能马上破产。

第三，即使届时退房比例在开发商资金可能承受范围之内，以前面项目为例，开发商除了承担房子加价部分之外，还要承担相应利息，同时需要承担巨额的税费。由于在这个退房过程中，房屋交易行为实际发生两次，第一次开发商交纳的税除了营业税之外，还有土地增值税、所得税等等，而客户同时也交纳了契税等；而所谓的退房，在现有法律体系下只能作为二手交易处理，还需要交纳大约7％-8%的税，仅仅这几项的税收加起来，大约相当于房款总价的25%，这个成本应该由谁来承担？。

基于以上几个方面原因，几年之后无条件退房或者加价退房的承诺，笔者认为，任何一个成熟的公司都不可能做出，其出发点非常值得质疑，基本上不可能实现。所以，作为购房者，最重要的是根据自己的实际情况对房子的性价比进行客观的判断，轻信任何夸大承诺都是存在风险的。（作者为联达四方房地产经纪公司董事总经理）