“法拍屋”先生大发“次贷”财

所谓“法拍屋”，简单地说就是指法院拍卖的房子。想知道法院拍卖屋究竟是怎么回事，不妨从电线水管看起。

曾经拍不掉

在美国“法拍”风暴的风眼(即密歇根、俄亥俄、印第安纳等州，所谓的“生锈地带”)买房子，要是积欠几期房屋贷款，房子便给银行没收拍卖。这房子3年前价格也许是5万美元，银行希望收回的不过是这金额的半数。即便如此，恐怕还是乏人问津。

空置了几个月，一栋本来造工精致的三房住宅便显得萧条，引来附近小偷登门。小偷想要的是铜，废铜价格高达3美元一磅。要取得铜，就得剥开电线，拆下水管。如果他们携带大铁锤和钢锯，还会把墙壁开膛破肚。这样的房子便不能住了。要想修复，装修费高达一两万美元，到此为止，房子已近乎一文不值。这时，克林特(Clint Medford)便派上用场。

银行遇到难以脱手的法拍屋，就找他收拾烂摊子。房子沦为法拍屋，对原屋主是伤心事，对提供贷款的银行是一笔坏账，但是对克林特来说，却是有利可图的好生意。每隔几天，克林特就从五家有合作关系的银行收到一批法拍屋名单。他对每栋法拍屋的情况所知不多，因为银行顶多寄给他一张照片，有时只收到一个地址。但如果那房子够便宜，这一点消息对克林特便尽足够。

交易都靠电话敲定，家住得克萨斯州的克林特几乎不用出门。每买下一栋房子，他就找个当地熟人前去检查屋况。对于市内贫民区的房子(这类房子里的铜通常已被搜刮一空)，他愿意出价大约1000美元，转手叫价9900美元求售。从事这门生意的5年多来，他已买卖过上千栋法拍屋，生意好的话，他一个月可以卖出40栋。

若在郊区，或是“生锈地带”各州的小镇，如印第安纳州的埃尔克哈特(Elkhart)或密歇根州的本顿港(Benton Harbor)，克林特愿意付较高价钱，因为屋况一般较佳，有时几乎不用整修就可以直接转手卖掉。至于佐治亚州、密苏里州(宾夕法尼亚州、北卡罗来纳州一度也如此)，他会出6000～1万美元，买下可以叫价三四万美元的房子。

快收快卖

克林特现年48岁，人行之初并无成为“法拍屋先生”的蓝图大计。当年房市正热，贷款生意一片兴旺，正从事贷款经纪的克林特却有预感：好景只怕不常。

他曾为一家公司工作，专门给求贷无门的人提供汽车贷款(这公司后来垮掉，证明把钱借给信用差的人风险甚高)。克林特转而观察房屋贷款业，发现情况出奇类似：银行竟然愿意把钱借给恐怕无力偿还的人。“有一家银行打电话给我，说是推出一种新贷款，不要求借款人的收入证明，什么证明都不用，只要有信用点数就可以。任谁都知道这种生意一定完蛋。”

得州达拉斯是最早出现法拍屋暴增的地方之一，也是克林特买卖法拍屋的起点。当时，有个房地产经纪问他，想不想生意做大一点，直接向银行购买法拍屋。这个问题容易回答，克林特一口答应。他专挑房价落到谷底的地方做买卖。由于房子售价极低，找房地产经纪中介(须支付2000美元佣金)就不划算了。因此，他把手上的房子贴上网站(主要是放在onlinehomebid.com,也有一些放在eBay)，有时甚至在待售房子前院竖起出售标志，引起那些不知自己其实有能力买房子的人注意。

他喜欢把房子尽快脱手；在财政拮据的城市，卖力的税务官说不定就盯上空屋，以建筑物违规名目开出1500美元罚单。

VIP客户

克林特逐步建立起一份投资客户名单。这些人熟悉他卖的房子所在区域，负担得起整修费用，整修后即可出租。史考兹就是其中一个。他现年33岁，家住底特律郊区，原本打算迁离底特律，直到发生法拍风暴才觉得有留下来的理由。

史考兹投资房产纯属偶然。他有一次为别人装潢房子，那业主问他：“给你两栋房子代替装潢费用，如何?”史考兹觉得划算，欣然同意。如今，他是克林特电邮联络名单上的六七百人之一。只要有法拍屋位于史考兹想找的区域，克林特就通知他。

这类房子通常得大整修，所费不赀。即使史考特有固定的土木水电承包商班底，整修费仍然高得不下于屋价。然而，只要整修好，就可以把房子出租，收取650～1000美元月租。顶多两年，成本便可全部回收。史考兹一开始只有两栋法拍屋，如今已增至24栋。

对克林特来说，卖房子给史考兹这种投资者一直是好买卖，但接下来他才明白：把房子卖给付不起多少首期款的人是更大商机。

贷款卖房

在克林特买卖法拍屋的地方(10年的经济繁荣对这些地方有如过眼烟云)，这样的人俯拾皆是。在房价天天看涨的年头，贷款公司几乎愿意贷款给任何会签自己名字的人。如今有些地方房价已经探底，然而，对法拍地带的许多人来说，要是申请不到贷款，房子哪怕是只卖两三万美元都贵如天价。

于是克林特心想，不能再犯银行过去的错误。贷款给有收入证明的人，他可以收取较低的首期款并提供贷款，加快房子脱手，并因提高利率而增加利润。说干就干，这个策略很快付诸行动，今天这一类交易占他全部生意60％，他希望未来增至90％。

克林特等于是踏进了一个银行望之却步的领域：以(当初把美国人拖入房贷风暴的那种)高利率提供购屋者贷款。凡此引出一个有趣的问题：克林特是一个法拍屋买卖的贪心鬼吗?他——他大概觉得他是——有功于保持小区观瞻，让许多房子不致空置太久而凋敝?或者只是个精明的投机者，懂得掌握房地产荣景留下的最后一个机会?抑或两者兼是?要回答这个问题。不妨以他在克里夫兰东区买入的一栋房子为例。

那是一栋三卧室房子，位于哈佛大道上，克林特要价2.49万美元。买方如果付现，价钱可以再谈；如果要克林特提供贷款，就杀不了什么价了。他开出的贷款条件是：还款年期15年，利率11％。

他是奸商吗?

你一定会觉得11％利率高得吓人，的确，这种利率自然让人联想到“高利贷”三个字。如果知道得更多些，你更郁闷。

这栋哈佛大道的房子，克林特是以3200美元买下的。换言之，他的成本只有叫价的1／8。哪怕他强调他得补缴税款，又得担心违规罚款等等，买卖差价仍然高得可观。这也是他愿意承担贷款风险的部分原因。若是买家接受他的叫价，并付出10％首期款，克林特便已回收半数成本。情况如此，他竟然还要求11％的利率，岂不让人气结?

这话没错。但再从另一个角度来看吧。回到2002年，那栋哈佛大道的房子价格高达9.8万美元。如果你把克林特的叫价与他取得房子的价格比较，就觉得他是敲竹杠；如果你把他的叫价与两年前的售价比较，会觉得是便宜货。但如果你不去比较这些，只比较你实际住进去的成本，情形又是如何?毕竟，房子被人当成投资品买卖以前，就是用来住的。

如果你照克林特的叫价买下那房子，付出2490美元首期款，每月须缴本息255美元。这比租房子要便宜许多，只要有工作又无其他债务的人都负担得起。房子有了新主人，便不至于破败失修沦为小区毒瘤。由此观之，克林特的行径没那么让人指责了吧?

当然，这问题没有标准答案，全看你的立足点而定。如果你买房子的观念和几年前的许多人相似(低买高卖，遇到利率下跌便重新贷款)，大概就不会搬进那栋哈佛大道的房子；否则一想到高利率和低增值性，包准夜夜失眠。不过，如果你买房子的着眼点是住得舒适，也负担得起，那么，与克林特交易说不定挺划算。

(责任编辑／王克峰)