房贷新政标出房市拐点？

郇　丽

工商银行的分析报告也指出，此次信贷调控措施是近年来监管层针对房地产市场最为严厉的一次，并且有可能拉开新一轮房地产调控的序幕。但令人担忧的是，此次调控会否再成无效“空调”?

就在“十一”黄金周来临之际，整个国庆期间各地楼市观望气氛开始浓厚起来。央行和银监会9月27日联合出台的信贷调控措施，《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》(以下简称《通知》)，规定已利用贷款购买住房、又申请购买第二套以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于同期同档基准利率的1.1倍。

此时，正值房地产市场销售的“金九银十”之际，房贷的调控成为关系银行风险控制和宏观经济运行的左右手。

新政之威

房贷新政之下，“2007上海秋季房地产展示会”仍在国庆节期间如期举办，这成了一块最及时的新政效应试金石。

根据来自展会方的统计数据，本次房展会共预售706套商品房，仅为去年秋季房展会房屋预订数量的54.4％，甚至还不到2005年预售套数的四分之一。另据上海市房地产交易中心网站(http：//www.fangdi.com.cn)上的交易统计数据，10月4日～6日，上海市有实际成交记录的商品房面积合计为12.81万平方米，这3天的总交易量只相当于节前一天的水平。

而在深圳，楼市表现得更是异常冷淡，黄金周最低单日新房成交量仅6套。

北京楼市的状况同样不容乐观，许多楼盘出现了“退号”现象。10月7日，记者走进南部卫星城顺驰领海的售楼处，五期9月初开盘，节前预订达200套，但近日退订的也不少。顺驰领海的置业顾问告诉记者，根据《通知》的规定，不仅购买第二套房要提高首付和贷款利率，如果购买第三套住房甚至要求只能付全款，所以，许多购房者选择了“退号”。

国都证券分析师邹文军分析称，《通知》在政策配合方面，与《国务院关于解决低收入家庭住房困难的若干意见》《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》的调控思路一致。就是在加大保障性住房供给、调整住房供应结构的同时，抑制投资、投机性需求，防范风险，控制房价增长速度。

而在房地产开发商心中，同样清楚，房贷新政赶在“十一”前出台，就是要为楼市降温!房地产职业投资策划人贾卧龙也公开宣称，房贷新政给购房者设定了一道门槛，经济能力较弱的购房者被挡在房市之外，经济实力较强的购房者则是被分流。而一旦房地产市场只剩自住需求，市场活力将大大减弱，楼市或将出现拐点，开发商或将步履维艰。

把第二套房子首付提高到四成，冲击最大的是纯投资的人群。中国银行北京分行信贷处的段小军告诉记者，一手房里，购买第二套以上住房者占到70％以上，提高一成首付比利率提高10％的杀伤力要大的多。因为提高首付与加息不同，加息效应是缓慢的，因为成本摊到每个月的很少。增加首付则不同，昨天准备50万，今天本来可以买得起这套房子，现在就买不起了。上海易居房地产发展研究所评论员杨红旭也指出，新政主要打击对象将是短线炒房的投资者，因为他们一般倾向于利用银行贷款的杠杆作用炒房。

据记者了解，新规“突现”，已让一批“在路上”的贷款陷入尴尬。因为，如果按照新政策，很多购房人的首付都不够，这部分人只得延迟甚至取消购房计划，这是开发商不愿看到的。

首付多米诺

中国在1998年以后，住房的实物分配制度取消。同时，中国人民银行相继发布《关于加大住房信贷投入支持住房建设与消费的通知》及《个人住房担保贷款管理试行办法》，按揭贷款开始实施。

所谓住房贷款按揭成数是指贷款额度与房产价值的比例。住房按揭贷款开展初期，商业银行为扩展业务规模，按揭成数较高，甚至出现“零首付”。

但中国人民银行在2001年6月印发《关于规范住房业务的通知》，又于2003年6月发布《关于进一步加强房地产信贷业务的通知》。这些政策的主要内容之一就是调整了个人住房贷款按揭成数，严禁“零首付”个人住房贷款，规定房贷按揭成数最高不得超过80％，对购买第二套或两套以上住房的，还须适当降低按揭成数。

此后在2005年，中国人民银行也曾提出，对第二套住房提高首付比例。但由于此后，整个房地产市场一下子变得有价无市，当时北京不少高端楼盘销售为零。因此，各商业银行在后来的实际执行中，仍只对第二套住房保持二至三成的首付控制。

据此，有专家预计，此次提高首付后，马上会面临市场需求的锐减。尤其北京上海南京等城市，随着新政的执行，需求至少减两成以上，加上审核加紧、商业银行房贷总额限制，可能需求会剧减30％。而这些被直接影响的30％，又将引导其他的购房者临时改变原有的购房计划，加速需求的下降。新政将改变银行、地方政府的对房市走势的判断、态度及其作为，这将对整个房市产生多米诺骨牌效应。

工行北京分行有关人士对记者表示，从长远来看，房贷新政中最狠的还是利率，并且对于第二套房的利率大幅提高，也是之前没有预料到的。因为，按照目前所有购房者通常享受8.5折的房贷优惠利率，按现行5年期贷款7.83％计，实际执行利率为6.66％。而按《通知》，规定，房贷利率将按照普通贷款利率的1.1倍执行，房贷实际执行利率提高到8.61％，相当于央行按0.27％的幅度加息7.4次，第二套房购买者将因此导致年利息支出提高30％。

我爱我家房地产经纪公司副总裁胡景晖告诉记者，房市投资客肯定会受到很大影响，譬如，投资客手里有100万，要是买总价100万的房子，全款购买，就只能买一套；而过去利用房贷，首付两成，100万元一次可以买五套房子；但是首付提高到四成以后，就只能买两套房了。

动摇市场预期

“房价绝对不会下跌，房子的刚性需求是存在的，原材料是在涨价的，中国经济是高速发展的，而且，中国的政策从来都是上有政策下有对策。”顺驰领海年轻的置业顾问努力地试图打消记者对北京房市的顾虑。

只是这样的信心在目前的房地产业内似乎并不十分坚定。胡景晖表示，新政的实施，首先要对购买的住房是否是第二套进行合理界定，其次是区别二次置业是自住还是投资，而目前各大银行间、各银行与房产登记管理部门都没有实现相关信息联网的条件下，如何界定第二套住宅有很大困难，更遑论其他。

但根据国泰君安的一项测算，受居民收入和财富效应等长期因素推动，很多第二套房需求首付比例本来就高于30％，很多都在50％以上，首付款比例提高预计不会影响大部分投资需求。北京阳光100置业集团副总裁范小冲则表示，目前阳光100的主要业务已经转到二三线城市，这