合作建房、团体购房的标本意义

陈　宪

关于合作建房的讨论，已经有一段时日了。最近，这个话题上了央视“对话”节目，又引起不少人的热议。合作建房，亦称合伙建房，个人集资建房。合作与合伙，意思相近。合作建房，是个人合作消费，不是个人合作投资或经营，不存在“集资”营利的动机，因此，“集资”二字是不必要的。归纳起来，对于合作建房，有以下几种代表性的看法：一种观点是，合作盖楼是老百姓当家作主的一次尝试，是市场经济发展中一个重要的标志；另一种意见认为，在社会分工趋于成熟的今天，出现合作建房是一种反历史潮流的行为；最多的看法是，合作建房是对高房价的用“脚”投票。

第一种看法有点说大了，合作建房和老百姓是否当家作主好像没有特别关系，也谈不上是什么“标志”。第二种看法不尽准确，恰恰是社会分工成熟为合作建房提供了可能，建房的各环节理论上都是可以外包的。第三种看法是民意，但稍有片面，如果合作建房可行，那么，中低房价时也会有人出于其他考虑作此选择。我的看法是，合作建房是市场替代企业的一种选择，是对企业替代市场的反动。这似乎是一种“回归”，但是一种理性的选择。

诺贝尔经济学奖得主科斯说过：“可以假定企业的显著特征就是作为价格机制（市场）的替代物。”为什么要替代？企业的存在是为了节约市场交易费用，即用费用较低的企业内交易替代费用较高的市场交易。企业的规模被决定在企业内交易的边际费用等于市场交易的边际费用的那一点上。企业往往根据这一点上的情形，决定是在相继生产阶段或相关产业之间订立长期合同（外购或外包），还是实行纵向一体化（并购），这取决于两种形式的交易费用孰高孰低。

同理，同样存在市场替代企业的情形。当市场主体（指居民和家庭）可以不通过企业的形式，而以合作或家庭内的形式，获得更低成本或更大满足程度的消费品或服务，那么，他们就会采取合作或家庭内的形式。以合作建房为例。面对不少城市的高房价，居民难以承受，选择个人合作建房，以非营利的方式运作，省去广告销售费用、项目贷款利息、大部分管理费用和开发商利润，就可以较大幅度地降低成本，获得他们在价格、房型上更加满意的住房。再如，家庭可以委托医院煎中药，也可以自己煎；可以到面包房买面包和点心，也可以自己做；可以到饭店请客，也可以在家里请。前者的方式，是家庭购买企业的商品或服务，易言之，是企业替代了一部分家庭的功能；后者的方式，是以家庭内提供的方式替代了企业，用自己同样有机会成本的时间为自己服务，这里，可能有价格或性价比的考虑，还可能有个性化、服务质量等方面的考虑。

因此，一般地说，市场替代企业和企业替代市场一样，是市场主体（包括自然人和法人）的理性选择。当然，在现实生活中，建房是一件比较复杂的活动，尽管可以通过专业化分工体系，购买包括设计、融资、保险、施工和装修等服务，但由自然人主体合作运作，仍然可能遇到难以克服的困难，或难以驾驭的风险。近来，又出现了与合作建房有异曲同工之妙的团体购房——“团购”，即买房人自发形成集体购买行为，并聘请律师、验房师等专业人士参与，以提高谈判能力，尽最大可能“砍”房价。如果说合作建房是“模拟”一个房地产开发公司的行为，那么，团购就是“模拟”一个房地产营销公司的行为。之所以说是“模拟”，是因为，合作建房和团体购房的组织者都是非营利的。

在发达国家，以及香港地区，居民的绝大部分买房行为，都是通过中介公司完成的。在这样的买房交易中，卖房人和买房人都自愿与中介人发生关系，得到来自中介人业务和专业方面的帮助，而且，他们都分别得到各自的“剩余”。这是一个成熟的、规范的市场的表征。毋庸讳言，合作建房、团体购房，直接的起因是高房价，背后则深刻地体现了我国现阶段房地产市场的不成熟、不规范。譬如，国家调控房地产市场的政策有利于房价下跌，但由于市场不规范，不能直接传导到高房价，使得广大购房者仍然感到楼市“高处不胜寒”，因此，频频传来合作建房和团体购房的事情。

在关于合作建房的讨论中，有一种观点认为，从逻辑上说，一个无信的市场走到极端，就会出现以货易货的交易方式。当然，如上所述，个人在家庭内自己购买自己的服务，不仅是以货易货意义上的，而且是自然经济（不以交换为目的）的，这和市场信用水平无直接关系。笔者还曾听到一位经济学家在一次演讲中说，如果一个市场彻底无信用可言，那么，这个市场上就都是个体户。这两个观点都给人以很重要的启示意义，那就是，如果信用在较大范围缺失，那么，市场发育和完善的进程就会出现倒退，市场主体都会加大交易费用，市场的整体效率就将下降。这种情形在中国目前的一些市场上出现了，值得引起有关各方的高度关注。（作者为上海大学教授）