为什么是深圳

杨　江　马　洁

楼市中先富起来的人们轻松地聊着各种财富神话。同样是在深圳，更多的人则在房价飞升的烟尘中寻找方向。

国家发改委公布的信息显示，今年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比涨幅6.4%，意味着全国房价自2006年1月始，运行17个月后，首次涨幅突破6%。

在"国六条"发布一周年之际，这组数据令人产生对房价与宏观调控背道而驰的失望和担忧，似乎意味着2003年后新一轮的全国房价普遍增长已露端倪。在这个敏感的大背景下，深圳一路高歌猛进的房价尤为刺眼。

就在记者前往深圳采访时，传闻建设部､国土资源部等八部委将联合对5月房价涨幅较快的城市进行调查，名单中就有深圳。

根据中原地产的统计，深圳房价增长率与GDP增长率之比已经达到2.68。这个指标主要用来测量房地产行业相对国民经济的扩张速度，一般指标值在1以内属于合理范围，1-2是泡沫预警，2以上表示房价虚涨，泡沫显现。

"全民炒房"时代

6月20日，朋友亚东在深圳一家酒店招待记者，中医推拿师亚东来自江苏，在深圳闯荡十多年，小有名气。去年年底，他在深圳关内的福田区买了两套40多平方米的单身公寓，当时每套50多万元，现在每套已经增值到了100多万元。只要一转手，他就是百万富翁了。

亚东直言不讳，当初买房就是看好了房产市场的投资前景。深圳目前近乎"全民炒房"，亚东只要表露一丝出售意愿，马上会跑来一群地产经纪人。

事实上，深圳今天的房产市场几乎已是绝对的卖方市场，亚东的房子哪怕在现价上再加价十几万元也会有人接盘。理由很简单：深圳关内外不少地区的房子，单价每个月都要上涨1000元。

亚东也是一名"炒客"了，"我准备先租出去，反正房价还会上涨，还没到卖的时候。"他说现在居住的房子是去年租来的，80多平方米，月租2000多元。去年年底他也曾考虑盘下这套房子，当时房东报价80多万元，亚东嫌贵，犹豫再三最终放弃。时至今日，这套房已经涨到280多万元，这让亚东目瞪口呆。

亚东这样的"炒客"在深圳比比皆是。席间，他的很多朋友谈论的话题都与房市有关。他们大多在去年底房价暴涨前，甚至早在2003年就有了第二套､第三套房子，现在都已身价数百万元。

亚东的一个重庆籍朋友张先生在深圳打拼十多年，2006年初咬牙贷款，在关外宝安地区买了一套两居室，一年后的今天，张先生早已靠这套房成功脱贫，进入中产阶层。前几天，重庆"新特区效应"带动房价上涨，张先生特意回老家买了一套100多平方米的商品房，"深圳楼市教会了我房产投资，重庆的房价必定大涨。"张先生坦言。

正是在6月20日，深圳市市长许宗衡花了整整一天主持召开房地产形势座谈会，研究相关对策。

深圳是我国改革开放的前沿阵地，深圳综合开发研究院旅游与地产研究所所长宋丁接受本刊记者采访时说，"深圳市政府一直不太主张用行政手段干预市场，现在市长出来讲话了，这是不多见的，可见房价飞涨的压力。"

许宗衡坦言房价问题是他近来最为关心的问题之一，房价上涨较快关系到社会和谐，他总结了深圳房价上涨较快的六大原因：

一是土地资源珍贵稀缺，为保证城市可持续发展，每年出让土地有限，房地产市场供求关系持续紧张，有效住宅供应尚未能满足需求；

二是部分房地产开发商社会责任意识淡薄，在当前市场供应较为紧张的情况下，高位起价､囤积房源，拉升了整个市场均价和涨幅，进而推动了公众对房价上升的非理性预期和投资冲动；

三是随着居民生活水平不断提高､财富不断增长，购买能力､投资欲望也相应提升，导致了房地产价格一路走高；

四是深圳人口密度偏高､结构特殊，大量外来人口的涌入导致对住房需求量居高不下，本地年轻人口也步入安家立业和住房置换的高峰期；

五是毗邻香港，随着深港往来日益密切､交通日益方便，两地房价的落差导致大量港人来深置业；

六是出台的各项调控措施要发挥效果具有一定时滞性，住房供给的结构调整尚未到位。

亚东他们认同许宗衡的这些归纳，当初买房就是模模糊糊看到了这些"利好"因素。他盘下的那两套房当初开盘时异常火爆，没有关系根本就拿不到号。亚东的推拿技法被戏称为"深圳第一推"，因此结交了不少朋友，正是靠朋友的帮忙亚东才拿到指标。

事实上，在深圳这个移民人口占据80%以上，历来做事不重"关系"的城市，为了买到一套房，人们开始挖空心思找人打招呼､写条子。

亚东说，深圳现在已经由"全民炒股"进入"全民炒房"，凡是手上有点钱的人都蠢蠢欲动，期望能赶上房价上涨这班快车"捞点外快"。

如今，深圳人见面谈论的话题多半不是股市就是楼市，这座商务城市蕴藏着太多的投资冲动。深圳一位基金经理表示，深圳楼市炒盘已经形成，炒客们正在以炒股的方式炒楼。

亚东的这些朋友们每个人都有一笔账，已经有人考虑筹集资金到周边卫星城市再购买几套房。"深港房价一体化，深圳房价与香港接轨，那么周边惠州､东莞呢，也要和深圳接轨的啊。"亚东笑言。在深圳房产市场淘到第一桶金的部分人已经开始组成"炒房团"，投资行为正在外溢。数据显示，与深圳一小时经济圈的惠州，楼盘一半都被深圳人买走，导致当地房价明显上升。

楼市中先富起来的人们轻松地聊着各种财富神话。同样是在深圳，更多的人则在房价飞升的烟尘中寻找方向。

买房要付"茶水费"

刚刚过去的半年里，只要在深圳买到了房子，就意味着抓到了财富。

于是，房源变得越来越紧俏，买房子居然要付"茶水费"。

在深圳福田区华强北电子市场做生意的温州人翁慧，就是为"茶水费"受了一肚子气。去年9月，在深圳的温州乡亲告诉翁慧，华强广场开始登记买房。当时房市尚未强劲上扬，她的一些老乡却已嗅出了钱的味道。

翁慧刚到深圳时是一个打工妹，现在成了家，拥有了自己的店铺，十多年里一直租房，"也是想买套房定居了。"翁慧顺利地登记了两套华强广场的房子。

这种售楼前登记意向的做法表面看来是为了体现售房公平，而业内人士说，这不过是开发商进行市场摸底､为最终定价提供依据的招数。

与此类似，深圳后来"满城皆带VIP"，尤其是楼盘集中的南山､宝安等关外地区，不少楼盘要求购楼者办理"VIP"卡，声称这样就能享受到开盘当天的购房优先选择权，而且可以享受优惠房价，再减免数额不等的房款，前提是购房者必须7天以内签约，并在开盘前提供银行的存款证明。

一般而言，VIP卡的金额要求都在5万元左右，一些楼盘VIP卡贵宾普遍多达数百人，南山区一个楼盘，1000多套房竟然有4000多名VIP卡贵宾等待开盘。预存在卡内的现金并不需要交给开发商，购房者可以隨时动用，但如果没有相应的存款证明，就等于失去了贵宾资格。

但这种变相发筹的擦边球行为，后来被发现纯属"扯淡"。"贵宾们"在开盘时享受不到开发商当初承诺的任何优惠。VIP卡不断引发购楼者与开发商的矛盾，据说已有人举报到国土局和房管部门。

翁慧当初还在庆幸自己顺利登记。"登记时，售楼小姐说预计定价是每平方米1.9万元。"楼盘在去年年底开盘，但直到开盘，售楼人员也没有按照约定通知她。翁慧赶到售楼处，得到的回答是一开盘就卖完了，"根本不兑现当初登记时优先购房的承诺。"

不久翁慧又接到了售楼小姐的电话，对方表示手里还有几套房，都是朋友定下的，单价2.2万元，不过每套还要交4万元"茶水费"。

第二天，翁慧联系售楼小姐，对方说"茶水费"提高到了5万元，还要求翁慧只能在晚上打电话联络。

第三天翁慧再次联系售楼小姐，对方称此前的房子已经卖了，手里还有另几套，"茶水费"也涨到了6万元。

气苦的翁慧最终选择了放弃了。"都是售楼的人借着别人的名义搞鬼，內部炒得厉害，真可恶呢，放号的时候一个号都可以炒到十几万元。"

但是高额"茶水费"并没有浇灭所有人的抢购热情。"我一个老乡给了5万元'茶水费'拿到一套房子，转手卖给一个潮州人，赚了8万元'茶水费'。"

翁慧因为舍不得"茶水费"而放弃的房子，现在每平方米已经涨到2.5万元，她又有点后悔，"我哪里想到会涨得这么厉害，2003年这里最多也就是每平方米五六千元。"

她告诉记者，身边的老乡几乎每个人都有五六套房子，有些人甚至生意也不做了，专门炒房，买了抛，抛了买，赚取差价或者"茶水费"。

她现在开始理解"茶水费"了：售楼小姐卖给你房子，就意味着给了你财富，她不过是增加你购房的成本，与你分一杯羹。

"房价还会涨，涨得最快是3月，梅珑镇在3月下半月涨了三四千元，关外的宝安，去年10月是1万元单价，现在已经都过15000元了。"

翁慧最近又开始心动了，她的一个朋友告诉她，皇岗地区因为与香港地铁连接，房价肯定还会涨，"朋友已经买了一套，单价2.5万元，他说肯定会涨到3.5万元。你不买?别人会买。"

她坦言如果再遇到"茶水费"，自己不会再犹豫了，但她担心"茶水费"会不会也涨得离谱呢?

炒家云集

福田区振华路，靠近翁慧店铺的深圳市房地产权登记中心设计大厦登记点，每天凌晨3点就有人排队，至上午8点，数百人长长的队伍已经延伸至交易中心近百米开外的超市门口。这样的场面持续了半年，即便下雨天也是人头攒动。

深圳市国土与房管局一名官员告诉记者，房产交易实在火爆，一度出现"黄牛"专门排队拿收文号，然后以每张100元转让，登记中心不得不规定每人限拿一个收文号，交文时的房地产证号必须与票号反面记录的证号一致，否则不予受理，这才杜绝了"黄牛党"。

现在这个交易点每天只发放400多个收文号，但工作人员加班加点仍应付不过来，只好在别处新开办理点。

而深圳地税局提供的最新数字显示，今年前5个月，深圳房地产市场交易活跃，而且多数交易楼盘为5年期以内的新楼，所以营业税收入较高，税收合计达49.84亿元(未含契税)，占全市总税收的19.6%，预计全年将超过100亿元。

这是一个惊人的数字。

深圳从哪里一下子涌出如此多的购买力?所有接受采访的人摪括深圳一些部门的负责人敹汲腥夏壳吧钲诔醇以萍。

美联物业门店经理小王告诉记者，深圳一些住宅价格甚至超过了中心区的写字楼。据他的统计，深圳不少物业空住率高达60%，"房子主要集中在少数炒家手里。"作为一家中介地铺的经理，小王经常与炒客接触，对炒客的疯狂追涨感慨不已。

"每一次宏观调控政策出台，房价都会出现涨势。"小王说，"譬如卖地，政府越卖越高，开发商的开发成本增加，但羊毛出在羊身上，开发商很快就将成本转嫁到购房者身上。"

他说："房价有一阵子几乎是每日一涨，隔三五天单价就增加1000元。卖家看到房价节节攀升，拖着不卖，拖个半个月房子就增值数十万元。"

时常有人找他，"小王，我有2000多万元，你看买哪里合适?"他对本土市场的购买力感到很惊讶，"一层楼五六千万元一下子就盘下来，甚至不必贷款，哪里冒出这么大购买力?"

如同亚东那些朋友，房价平稳时本地并没有出现多少真正的炒家，只是有些人两三年前有了闲钱，于是开始第二套､第三套置业。这些房子如今赚了起码一倍，因此形成了本地炒家。

活跃在深圳的炒客主要还是来自香港以及内地省市。宋丁透露，深圳每年都有1万多套房子被港人或者港人关联人买走，"港人置业这几年一直占深圳楼市的10%，很多港人甚至全家搬至深圳来，白天香港工作，晚上深圳生活。"

深圳一直流行着"深港一体化"､"地荒论"这两个主流论调，这对楼市是一个绝对的利好消息。加上连接深港的西部通道七一开通，以及深港地铁接轨的规划，无疑都是深圳楼市的兴奋剂。

另一方面，由于土地资源紧缺，深圳关内已经持续多年新盘数量成萎缩态势。宋丁主任说，深圳每年面临近百万的新增人口压力，本就是人口密度全国居高的城市，人口持续增长，可开发土地资源却越加有限。

深圳社会科学院城市运营研究中心主任高海燕也认为，深圳作为一座只有26年历史的移民城市，人口结构中原住居民少得几乎可以忽略不计，"大多数人都是零置业基础，在积累了多年财富后，三代人置业需求集中登场。对城市住房供应提出了严峻的难题。

小王说，港人是一个常态因素，但高海燕认为港人投资力度在明显加大，不久前有香港富婆找到他推荐楼盘，一开口就是"我先买下50套吧。"

炒客新面孔主要来自浙江与潮州，"温州人一买一层，潮州人一买一栋。"深圳广泛流传这样的神奇描述。

小王自己估计，温州面孔比往年增加起码30%左右，几乎每天他都会碰到温州炒家带着朋友来找"货"。"房源特别紧张，买家根本不看房，只要价格偏离不要太多，即使高出个三五十万元也有人接盘。"

温州炒房团2004年曾来过深圳，试探性地买了一些物业，但发现深圳楼市很难炒起来，后来甚至舍弃定金撤出深圳。高海燕提及这一点时解释说，当时深圳人房地产投资的意识还在"沉睡状态"。深圳另一位房产研究专家半求补充说，当时在深圳，人们的"过客心理"远比现在强烈，没有归属感的他们不会有多少置业的热情。

总之，当时深圳炒楼的"基本面"没有形成，"炒房团"在这里发现无人响应接盘，难以撬动深圳楼价，"加上当时长三角房产投资活跃，这部分游资很快转移到长三角。"深圳房价波澜不惊。

"炒房团"在2006年年初再次杀来，"2006年初曾有温州人来要购买整栋楼，开发商看明摆着是炒楼死活不肯卖，后来还惊动了警方。"小王说。

至2006年下半年，深圳楼市已经呈现火爆迹象，很多人投资意识苏醒，一个楼盘开盘，常常有上百名农民工去帮人排队，每人收费100元。害怕玻璃被挤碎，一度很多楼盘在夜里悄悄开盘。

今年初，小王的门店里突然出现了大量拿着浙江身份证的人，用高海燕等人的话说，宏观调控没有实质性地打压房产市场，反倒是进行了一次成功的全民房地产投资意识的普及，唤醒了深圳本土的沉睡力量。

炒楼基本面形成，"温州炒房团"在关外龙华､宝安中心区卷土重来。小王介绍，现在一般的门店每个月都能成交30多套房子，其中投资(或称投机)的起码25套，一些房子这个月出去，下个月进来，已经换手3次了。有数据显示，关外二手房60%以上都经过了炒家之手。

小王说，交易时间大大缩短了，你不卖?好，我给你加10万元，你卖不卖呢?转手之快，甚至不过户就直接倒卖出去。以前，一旦有宏观调控出台，市场就会呈现两三个月的对峙，有价无市，但今年房子还是卖得飞快､"这就说明市场出现了政策疲软､调控免疫，投资者不再关心调控了。"高海燕点评。

炒客中也有一些中介公司员工，记者了解，有一名中介员工2万元起家，炒房半年已经拥有一套100多万元的房子和一部30多万元的私家车。

他的方式是先用2万元定金把一套物业定购下来，然后再加价以自己的名义发布出售信息，找到下家后，利用交易手续时间差倒手买卖，赚取差价多时甚至高达十多万元。

"这在深圳是一个公开的秘密!"小王说，"凡手头有点资源的人都在炒房。手有一套房，心里就不慌。"

房贷冲动

炒房客哪来那么多钱?高海燕与宋丁都指出了流通性过剩与人民币升值的大背景，同时股市从2006年底以来帮助很多人实现了财富总量的急剧攀升。

房产研究专家半求曾有一个观点，即股市与楼市是"跷跷板"，股市的繁荣会带来楼市资金的分流，对楼市起到抑止作用。但深圳房价上涨的这6个月中，深圳楼市几乎是与股市齐头并进的。

宋丁认为，经济发展到一定阶段，股市与楼市的"蹺跷板效应"就会消失。数据显示，深圳各银行的各项存款在明显下降。深圳人行数据显示，2007年5月末，深圳银行同业存款较上月减少了337.2亿元，这是自年初以来首次总量缩水。股市的动荡也促使部分资金分流楼市，美联物业的门店经理小王说股市印花税上调后，明显看出大量资金从股市涌向楼市，"原本龙岗中心城8000多元的单价，在这之后半个月内就飙升了3000多元。"

深圳大学国际金融研究所所长国世平认为，股市､楼市"跷跷板效应"的消失，主因是国际热钱的涌入，"国外对人民币升值过高期望，抢购人民币，不敢放在银行，就进入房产和股市。"

但在深圳，很多人包括炒房者都认为银行是他们最坚强的后盾支持，"我们渐渐学会了大胆用银行的钱来投资。"亚东的朋友说。

数据显示深圳的个人贷款前5个月的增量比2006年全年的增量还要多出112.8亿元。深圳某国有银行房贷中心有人对房贷增量表示担忧。"现在的房贷业务多得都做不过来，单月业务已超过1万笔。"此人称，目前该行单月的房贷量已超过30亿元，"看着房贷如此增长，心里不踏实。"

"在整个资金链条中，银行的双向输血，提供着市场70%以上的资金支持。"深发展深圳分行个人信贷部副总经理原江在接受某财经媒体采访时称，银行要为资金找出路，尤其在各家银行纷纷向零售银行转型以来，房贷市场的竞争更加激烈。

表面看来，房贷的异常增长确实在为房价走高推波助澜。"没钱买房?贷款啊，现在还有谁用自己的钱炒楼?"一些炒家如此劝身边尚未踏入楼市的人。

深圳银监局早就开始重点关注房贷市场诸多违规行为。2006年8月，就由陕西银监局对深圳个贷市场进行过异地检查。一户多贷､虚假首付款是调查重点之一。这些现象此前在各地不同程度地存在，现在随楼价的上涨再度浮出水面。

2002年下半年，深圳由于供应量骤增，楼市销售比较清淡。为摆脱销售危机，不少开发商纷纷在首付上想尽办法，将规定的三成首付款降低为两成､一成､半成，甚至是零。随后，各银行开始集体转型，房贷无疑成为零售银行的最大发力点，纷纷以理财概念和让利行为来吸引房贷客户。激烈竞争之下，一些违规和"类违规"的贷款现象也开始出现。

"贷款的人和银行谈判，我要你利率降低15%你做不做?不做我就和别的银行做。"小王告诉记者，"银行出于竞争需要，往往主动帮买房人规避费用，譬如申请第二套房的贷款时，银行故意视为第一套房。"高海燕也认为银行确实存在一些助长炒风的行为。

不过，目前在深圳"断供率"没有大的增长，近一年半的数据表明，房贷业务没有恶化的倾向。

房价的震撼

万科董事长王石6月12日在深圳参加第二届"海螺行动"(全称为"中英'解决城市低收入人群住房问题'比较研究"活动)正式启动仪式时警示，中国房价涨得过快，而且持续时间很长，已经出现泡沫，"是泡沫就一定会破裂!"

宋丁说，深圳楼市泡沫是肯定存在的，14322元的均价对深圳这座城市而言可能未必是一个离奇的高点，但涨得这么快肯定是不行的，"我们怕的不是泡沫，而是泡沫在短期内积聚和爆炸，那将带来难以想象的后果。"

就目前的深圳而言，供求关系失衡早见端倪。2003年以前，深圳每年新增房地产开发用地都在200万-300万平方米。随后，深圳进入连续3年的土地供应紧缩期，每年房地产开发用地都控制在100万平方米左右。

亚东他们都认为，只要这个局面不改变，房价就不可能轻易下来，因此炒家们信心十足。而中低收入的人群却望房兴叹。

"不买房运动已经失败!"2006年，因不满持续上涨的房价，在深圳发起"不买房运动"的邹涛日前在接受本刊记者采访时十分沮丧。

邹涛介绍，昔日投身"不买房运动"的人，已经有超过三分之一加入了楼市，"他们看着房价不断上涨，心理逐渐崩溃，年初开始追涨。"

后悔，是这批人的普遍心态，但邹涛认为，他们不是后悔当初参加"不买房运动"，而是"对楼市回归理性失去信心，早知道现在这样疯涨，当初倒不如早点买房，说不定现在还能翻身。现在房价高涨，再不买，以后恐怕就更买不起了"。

而"不买房运动"的响应者中，还有一些人对楼市不再关心了，"房价涨到这个程度，与他们已经没有任何关系了。"邹涛说。

深圳市国土与房管局一名官员在接受本刊记者采访时也承认，楼价不可能在短期内回落，该局一方面正在按照市里统一部署开展打击房地产市场的各种违规行为，另一方面也在研究对中低收入家庭的住房保障。

在20日的研讨会上，深圳市长许宗衡指出，房价上涨直接关系到老百姓的切身利益，既是对开发商社会良心的考验，更是对政府驾驭市场经济水平和能力的检验。科学､理性､依法引导房地产市场健康发展，政府负有不可推卸的责任，对于房价过快上涨对普通市民民生的影响，不能坐视不理､不能无所作为､不能无动于衷。

许宗衡强调，关注､解决普通市民，特别是弱势群体､低收入困难家庭的住房问题，更是政府在房地产市场调控中的首要责任，要通过经济适用房､公共租赁房､廉租房等途径，保障他们居者有其屋。

对于下一步房地产市场调控工作重点，许宗衡的要求包括盘活土地存量､加快年度土地计划供给速度，缓解供需矛盾；加快经济适用房､公共租赁房､廉租屋的建设供给力度；规范房地产市场行为，加快房地产市场全方位监督体系的建立；促进社会和谐､加快住房社会保障制度体系建设。

事实上，房价持续高企已经使这座城市的生态发生了很多微妙的变化，"富的更富，穷的更有怨气。"翁慧说。同时，开发商､中介与购楼者的矛盾也在不断激化，这次会议后，当地媒体不断接到购房者有关中介､开发商"收取茶水费"､"捂盘惜售"等违规操作的投诉。

房价飙升使得人们的社会分层更趋明显，还引发了是否影响深圳竞争力的大讨论。高海燕说："在深圳这座往往以经济指标来衡量一个人能力的商务城市，房价设立了一个城市准入门槛，深圳相信有实力的人会在这里获得创造财富的机会。这句话肯定挨骂，但也是一个现实。当然门槛过于单一，又是不公平的，可能把一部分人挤出深圳。"

对于许宗衡的这番讲话，邹涛研究了很久，"不买房运动不是针对开发商，当初主旨就是为了促动政府扩大房屋供应品种，考虑弱势群体的居住权，在廉租房､经济适用房上承担起政府责任。"

但高海燕､半求与宋丁，都流露出对深圳推出廉租房､经济适用房的操作性的怀疑。

"深圳户籍人口只有100多万，一直没有放宽过，经济适用房建给谁住?对于更多没有户籍的移民，怎么甄别他是不是具有经济适用房资格?"高海燕说，"既考虑广大的弱势群体居住权，又不能因政策出台产生歧视性，这个平衡点很难找。"

目前似乎只能以户籍作为唯一的鉴定标准，但问题是，能取得深圳户籍的往往都是优势人群，深圳此前的经济适用房大多是给了公务人员。

"所以我一直不主张经济适用房，这是一个伪命题。"高海燕认为解决中低收入人群的住房问题更多是在高房价现象时解决一个民生问题，是一个促进和谐､稳定､正义的因素。很难说会对商品房市场价格起到平抑作用，因为弱势群体没有成为商品房供需关系的推动力，商品房价格高得离谱，他们根本无力参与。

"显然，大家现在最关注的，是大量没有深圳户口却渴望在深圳生活的人。"高海燕认为，"这确实是考验深圳市政府智慧的时候"。

高海燕说，目前市场上仍有人炒作"地荒论"､"深港一体化论"，以刺激人们提前置业的恐慌，他认为政府应该参与信息博弈。

"虽然目前房价已经很高，但大量真正的购买需求还没有得到释放。"高海燕提醒说，"在供需关系没有得到绝对改变前，千万不要轻率采取打压开发商的措施，否则只会带来成本转嫁，增加置业者成本，甚至反推房价。"