深圳高房价的下行曲线

古宓原

商品房再怎么涨跌，如果仅仅作为居民提高生活质量的一种可选手段，本是无可厚非的。但是，最关键的一环在于中低收入阶层和工薪阶层的第一套房，也即最基本的居住权和生活保障，不能任由市场来解决。

8月6日清晨，一场覆盖整个深圳的降雨，给这个燥热的地方送去几个月来少有的凉爽。但能让他们真正松口气的是，深圳的房价在7月下旬突然暂别汹涌的涨势，划出一道亦真亦假的下降曲线，并持续了整整3周，这对于大多数正在高温和高房价双重炙烤下的深圳人来说，算得上一个好消息。

伴随着意犹未尽的专业炒房团挥师北上东进，开赴二、三线战场，这座“上火”的城市终于迎来了片刻喘息的机会。

“病来如山倒，病去如抽丝”，高房价若真像流感，被击中的城市还能有复原的机会吗?

调控即良药?

毗邻香港，作为政府对经济“积极不干预”的样板学习城市，深圳几乎所有的公共数据都能做到透明发布，除了一直不安分的房价。

2007年整个上半年，深圳房价累计上涨接近50％，基本上每月上涨10％左右，与此同时当地发展改革局和劳动保障局披露的另两个数据显示，上半年深圳GDP增速只有13％，工资收入增长率几乎为零。

强烈的反差折射出泡沫的虚影。根据国家发改委和国家统计局的最新数据，今年6月底深圳楼市均价达到了15487元，平方米，比5月份上涨了14.6％，目前深圳特区关内的新楼盘，均价已突破2万元，平方米，高档楼盘接近4万，直逼香港楼市。

深圳毕竟不是香港，在这座上千万人口的移民城市里，80％以上的非深圳户籍者都不可避免要直面飞涨的商品房市场。

6月底，深圳市市长首次就房价问题表态。在接下来的两个月里，适当限制境外人士购房、禁止销售环节炒房、启用新二手房合同以及开征土地物业税，成为当地政府缓解房价压力的几个政策砝码。而就在7月15日深圳市下发“禁止销售环节炒房”的通知后3天，有媒体就报道称深圳的新房成交均价开始有所下降。

政策的猛药真有这么灵吗?

实际上，关于深圳房价开始下跌的说法，有两个结论截然相反的“版本”，一个来源于媒体援引某地产研究机构数据的采访报道，称7月份深圳房价开始全线下跌，降幅在5％到10％左右；一个是来自房地产行业业内人士以科学性不足为由的反驳说法。

而身处漩涡中心的深圳市国土资源与房地产管理局，以未安排相关采访为由，回避了这个敏感话题，既没有给出权威的数据来证实，也没有否认降价说法的真实性。对地方政府来说，处理当地过高房价的问题，无异于在迅猛溢出的税收、经济红利和同样飙升的舆论、社会风险之间走钢丝，保持平衡已属不易；当下正值国家八部委再度联合调查房价涨幅居高城市的关键点上，低调和只做不说的谨慎，也是题中应有之义。

就目前情况来看，也许调控最直接的好处是换来了改善当地居民住房结构的时间。

“利”字暗流

但在资本肆虐之后所留下的利益格局中，到底有多少人抱着改善的愿望呢?

8月1日，深圳市全面取消“阴阳合同”的第一天，位于振华路东8号设计大厦的深圳土地房产交易中心门庭异常冷落，与此前持续半年多的凌晨排队、成交火爆的情景相比，眼下实在是太安静了。

当天，深圳多家房地产中介营业部没有一单成交，国土办证部门也未接到一单新版二手房买卖合同力证材料。记者从工作人员的口中得知，就在前一天上午，即二手房新版合同即将实施的最后一天，前来这座大厦二楼办理过户的人已经将本不宽敞的走廊堵得水泄不通，同样人满为患的情景，发生在二手房产交易中介的门店里。

为了规避20％的个人所得税，炒房人和他们的下家不自觉然而默契地踏着房产中介的灰色步调走路，后者则在无数的一买一卖中赚取丰厚的佣金。这些房产中介里更有甚者利用身份之便和交易手续时间差倒手买卖，赚取差价多时甚至高达十多万元。用某报驻深圳记者的话来讲，深圳的房产中介俨然成为除开发商、炒房者外最大的一个利益集团了。

回到“阴阳合同”，最简单的解释实际上就是，给政府备案的“阳”合同价远远低于私下的“阴”合同价——这直接导致了地方政府房价统计数据的失实，进而是税收的相对减少。

即便如此，深圳地税局提供的最新数字仍然显示，今年前5个月深圳仅房地产营业税收入就已接近50亿元，几乎占全市总税收的1／5，不包括契税的话，预计全年税收将超过100亿元。

与此同时，深圳各商业银行巨额的住房贷款正通过“阴”合同的渠道源源不绝地流出去，事实上，只要银行稍为认真一点，将深圳国土资源和房产管理局的“阳”合同拿来进行一番比照，很容易就会发现大量猫腻，但是，并没有谁这样做。

说到底，银行没有查账的动力，在于住房按揭贷款和银行短期账面利润的关联。

深圳市金融办一季度数据报告显示，截至2007年3月末，深圳市银行机构人民币个贷余额为1908.7亿元，其中95％为房贷，与年初相比，约占中长期贷款新增量的50％，为2006年同期新增个贷量49.4亿元的3.72倍。

“做信贷的专员一天轻轻松松就能放出上千万的贷款，银行在‘早贷款、早收益的思维下，上半年已经完成了全年大部分任务。”某国有银行深圳分行的信贷处工作^员透露。

早有专家指出，土地和信贷是房地产市场的两道闸门。政府通过向开发商拍卖土地，以及对土地流转和房产流通环节征税这样的行政手段来调控房价，但卖地所得与税收，并不—定会真正用在改善当地居民的住房结构上。而按照经济学的理论逻辑，结构改善中必不可少的增加廉租房和微利房供应，一定程度上会减少可“变现”土地资源的数量，并有可能降低它们的价码，进而影响政府未来收入的可预测性。

说到底，改善的愿望能否顶住各方利益的压力，这是一个难题。

什么是政策性住房?

“我会在2009年的某天回到深圳，以一个公民和一个深圳人的身份去推动这个城市住房结构的改善。”去年发起“不买房运动”的邹涛说。

邹告诉记者，他去年的行动不是针对开发商，当初就是为了促动政府扩大房屋供应品种，考虑弱势群体的居住权。所谓“不买房运动”，全部含义是“3年内不买商品房”，目的是让人们—方面不再被动地跟随开发商的脚步追涨望跌，一方面推动当地政府在廉租房、经济适用房上承担起应有的责任。

实际上，这种政府责任，深圳早在1988年就率先提出并出色履行。

国内媒体在有关报道中提及，当时由深圳市住宅局代表政府建设微利房，以成本价向居民出售。住宅局可获微利，以弥补建设福利房的亏损，它实际上是一种成本房、经济适用房。

1993年，深圳房地产双轨多价的住房体系已经规划好了蓝图。《居屋发展纲要》还拟订了福利房占30％，微利房占40％，商品房占30％的比例，并注明，此后建房比例中的两头逐渐减少；微利房逐渐增多。

那个时候，每个深圳市民，都可以排队购买政府开发的微利房。双轨多价的政策曾很好地解决了深圳人的居住问题，即使在深圳发展最热的时候，也没有出现房价飞涨的现象。

然而在10年后的2003年，住房货币化改革的热潮席卷全国，深圳市住宅局在与商业房地产利益集团的相持中日渐式微，以至后来黯然退出历史舞台。此后深圳的福利房和微利房建设陷入停顿，供应量少得可怜，而且多数是为公务员建设，多数居民被逼进人商品房市场。

“商品房再怎么涨跌，如果仅仅作为居民提高生活质量的一种可选手段，本是无可厚非的。”邹涛认为，最关键的一环在于中低收入阶层和工薪阶层的第一套房，也即最基本的居住权和生活保障，不能任由市场来解决。“空谈香港的公屋制度没有用，需要借助法律赋予的各种权利来推动。”

为什么需要推动?还是利益的问题。国外的公共住房政策对政府投入都有明确规定，并有法律保证，政府也有固定的财政预算安排以及专项基金等配套政策。2005年，美国住房与城市发展部用于住房保障方面的财政支出(不包括人员开支)总计为360.4亿美元；英国中央财政预算中的住房保障资金，大约占预算支出总额的6％左右；在日本，全部的保障性住房则全部由中央财政支出。

今年2月，某地政府曾出台一个政策性住房新政，要求开发商开发15％面积的廉租房、经济适用房，开发商承担成本，建好以后交给当地国土局，由国土局出卖或者出让。对此，天则经济研究所所长张曙光在8月4日的中国地产交易会上质疑称——开发商都是精明过人的商人，这种做法如果背后没有交易，是行不通的。

张曙光说，所谓的政策性都是政府要拿钱的，但是居然政府不拿一分钱，而且美其名曰政策性，那么这会是一个什么样的政策性?