深圳敲响房贷警钟

谢良兵

在“2007年上半年深圳银行监管工作会议”上，深圳银监局局长于学军称，“物极必反，应当注意。”敲响了当下深圳房贷市场的警钟。

8月28日，中国建设银行深圳分行透过新华社发布消息称，此前媒体关于该行房贷业务暂停的报道为“谣传”。该行副行长张学庆表示，建行深圳分行“各项信贷业务均正常运营，只是按央行要求对房贷首付的额度进行了相应的调整。”

所谓“谣传”，指的是此前一天，在建设部主管的《中国房地产报》上有报道称，截至8月22日，建行深圳分行已全面停止房贷相关业务。报道更是直言，“这是在深圳房价暴涨中首家全面停止房贷的商业银行，也是在全国各种收紧房贷措施与传言中，第一个公开证实暂停个人房贷业务的商业银行地方分行。”

尽管“谣传”之说已有数日，但这篇“谣传”的报道，仍然在《中国房地产报》的网站首页上高居“头条新闻”的位置。报道似乎并未因辟谣之声而有所动摇。

传言与现实

事实上，自今年4月以来，关于深圳房贷业务，业界就一直充斥着各种传言，“提高首付”和“叫停二手房贷”的消息不断见诸报端。而近期爆发的美国“次债危机”，引起对中国房市危机猜测的同时，也再次掀起深圳“房贷业务暂停”的传闻。

在8月28日新华社发布建行深圳分行的辟谣报道后，记者在该分行下属支行随机采访了准备到此申请房贷的购房者。

准备购买一套二手房的杨先生，最终未能如愿从建行深圳罗湖支行获得贷款。该行个人信贷部的工作人员告诉杨先生，建行深圳分行的二手房贷款业务从今年7月份就已暂停。“他们建议我去深发展看看。”杨对记者如此讲述了他向建行申请房贷的经历。

8月30日下午，本刊记者又致电建行深圳市分行求证此事。该行办公室一位王姓工作人员告诉记者，建行深圳分行到目前为止，从未停止过房贷业务的办理，只要贷款申请人符合相关条件，仍然可以在建行申请到房贷。

“媒体的报道令我们的工作很被动。”这位王姓工作人员说。不过，他也向本刊记者坦言，从7月份开始，该行已经加强了对贷款申请人资质，特别是还款能力的审查。“这方面的确比之前要严格多了。”王说。

此后，记者又以买房人身份，向建行深圳分行的几大支行个人信贷部咨询房贷申请事宜时，得到的答案均是，已不再办理二手房贷，一手房贷款也只限于优质客户。

根据本刊了解，早在6月底，不仅建行，其他银行的深圳分行就均已悄悄对房贷进行“收网”，首付比例提高到30％到40％，而七八月份以来，是这一系列做法逐步公开化。

中国银行深圳分行就曾于8月4日宣称：“暂停所有零售贷款接单”，二手房贷业务首当其冲。

其他一些国有商业银行的深圳分行虽无明文规定，但实际操作中都基本停办了二手房贷款申请。甚至在四大国有商业银行以外，那些素以政策较为宽松吸引房贷业务的股份制商业银行，也都陆续宣布将收紧贷款审批。业内人士甚至戏称，“如今深圳的银行房贷审查比机场安检还严”。

本刊记者还从多个渠道了解到，深圳二手房市场近期已经严重萎缩。根据中原地产深港研究中心数据显示，7月上旬，深圳宝安和龙岗两区的二手房成交量减少达五成，南山区交易量也下降近四成。而世联地产的监测数据则显示，7月份深圳二手房成交量总体回落了四到五成。

而市场萎缩的原因正是从银行申请房贷变得困难起来，有的银行已不敢随便接受贷款申请。“一些贷款担保公司也不敢随便接单，担心无法保证一定能从银行贷出款来。” 深圳一家房地产中介公司的负责人告诉记者。

过度的房贷

此次深圳各银行为何紧缩房贷，本刊接触的专家和业内人士均分析认为，主要原因有三：一是深圳房价不断上涨，紧缩是为配合中央的地产调控；二是房贷风险增加，监管部门已经要求自查控制；三是放贷速度过快，许多银行配额用完，已“无款可贷”。

2007年以来，深圳房价迅速攀升，截至6月份，其均价已达1.45万元/平方米。据国家发改委、国家统计局的调查，今年7月，全国70个大中城市房屋售价继续上涨，同比涨7.5％。其中，深圳同比涨幅达16.1％，排名第二。

伴随房价上涨的，是深圳个人住房贷款量的猛增。美联地产市场研究部的研究表明，2006年深圳个人住房贷款增量已经超过北京和广州，位居全国前列。根据深圳银监局的统计数据，今年上半年深圳个人长期消费贷款增加425.4亿元，而去年同期仅增加121.2亿元。

深圳众厦地产总经理助理林晓华则将之理解为，惯例的季节性因素。林表示，“每年下半年银行都会收缩房贷，这是有规律的季节性收缩。”

据介绍，由于“早贷款、早受益”，而且调控政策也多在第三季度里出台，所以各商业银行往往多在上半年就积极放贷，完成了全年大部分指标，下半年则开始实行紧缩政策，这几乎是房贷市场的一贯做法。

事实上，不少银行上半年就把2007年的额度全部用光。建行深圳分行的一位内部人士向本刊记者透露，根据建行三季度个人贷款计划，七、八两个月内，深圳的个人贷款已经超出总计核定的新增计划。

“银监会要求各家银行的信贷规模增长不能超过15％，而今年上半年，深圳信贷规模同比增长已经超过16％，因此银行在下半年自然会放缓信贷发放速度。”深圳银监局局长于学军在接受当地媒体采访时称。

在资金的出口大开的同时，流入的资金却是另一番景象。

存款一直是商业银行放贷资金的最主要来源。但今年上半年，储蓄存款汹涌进入资本市场，导致银行存款急剧减少。“今年上半年的存款掉得非常厉害，个人金融这块存款几乎减少了一半，大部分钱流入股市。”深圳一位银行界人士告诉记者。

同时，央行3次加息、6次上调存款准备金率、4次发行定向票据，对减少银行内部流动性的影响日益显现。“无款可贷”，已经成为部分银行所面临的现实。

房贷的警钟

房贷市场的剧烈扩张，也带来了国内商业银行在信用风险上的剧增。

“一年半前，一套新房当时在我们行办理的房贷大约是100万元，经过几次倒手，这套房又来申请贷款，贷款额度已上升到200万元。这期间，我们银行风险肯定是被放大了。”深圳一家银行行长曾担忧地对当地媒体说。

面对此景，4月份，深圳银监局下发《关于加强深圳市国内商业银行房地产信贷管理的指引》，并为此成立了跨部门的工作小组。6月中旬，工作小组开始进驻各商业银行，从关注到座谈，再到调查。“监管工作非常细致。”一位深圳的银行界人士对本刊记者称。

该人士也坦承，前段时间银行对个人房贷确实“放得比较松”，但房贷始终会是银行未来新增贷款的主要发放方向。银行要为资金找出路，尤其在各家银行纷纷向零售银行转型和倾斜以来，房贷市场的竞争变得激烈。

迄今为止，除了房地产相关产业，对银行来说，也并未出现更好的市场。当初借着1998年房改的东风，建行首先出招，接着是全国商业银行很快不约而同地涌入个人房贷和房地产开发贷款这个庞大市场。

数据显示，不到10年的时间，中国的商业性房贷从1998年的400多亿，飙升到2007年6月末的4.3万亿元，增长100倍多。而这4.3万亿元的房贷，已经占到目前金融机构全部26.5万亿贷款余额的约16％。

而据记者采访了解，今年6月初，银监会就曾要求各商业银行总行自查房贷风险。而正是在那次自查中，建行深圳分行和中国银行深圳分行的个人房贷风险压力均已经达到重级。这势必也要求紧缩个人房贷。

7月31日，深圳召开“2007年上半年深圳银行监管工作会议”，通报了上半年深圳金融行业的发展情况。在会上，深圳银监局局长于学军称，“物极必反，应当注意。”敲响了当下深圳房贷市场的警钟。