“水货房”存在即是合理？

陈晓舒

在北京，随着房价上扬，许多购房人顶着风险选择了没有国家认可的合法产权证、开发成本低的乡产权房。然而，这一高房价下的现实选择，却很难走出无产权的现实困境

今年刚大学毕业的杨萌，在学姐学长“租房不如买房”“既自住又投资”的劝导下，开始四处奔波“相房”。她惊喜的告诉记者，最近发现京郊有许多每平方米2500元至4000元的房子，这一价格只有市区内的一半，甚至比同一区域的一些房子都要便宜得多。

一打听，才知道杨萌的“惊喜发现”原来是最近风靡京城的乡产权房，这类房子是购买在农村集体土地上建设的房屋，没有产权证，不能上市买卖，不能按揭付款，却价格低廉，售价仅为同区域商品房的40%～60%。

多方热捧

许多人也笼统地称乡产权房为“小产权房”。北京千万家房经纪地产公司市场总监陈淑娟解释说：“小产权分为三种，一种是开发商在建委取得大产权，再将大产权移交给小业主，分割为小产权，这类房屋可以自由进入二级市场买卖；另一种是公房的使用权，产权属于单位，这类小产权房上市时，购房人只要补齐土地出让金，也就是购买房款的1%就可以等同为商品房；第三种就是乡产权，这类房子是压根就不许买卖。”

但在北京市轻轨八通线上，“太玉园”“月亮湾晓镇”等乡产权楼盘广告比比皆是。据中大恒基不动产营销市场研究中心今年对京城400余个在售楼盘进行调研的数据显示：乡产权楼盘约占市场总量的18%，项目95%分布在通州、顺义、怀柔、密云等远郊区县。

乡产权房热销的最主要原因还是其低廉的价格。月亮湾小镇的销售人员表示，虽然楼盘在五环以外，但卖得很快，第一期去年底开盘，均价为3450元/平方米，已经基本售罄。第二期月底开盘，均价为3550元/平方米。该销售人员也毫不避讳称，该楼盘属乡产权，只能办理乡产权证，且必须一次性付款。

据中大恒基不动产营销市场研究中心的调查显示，乡产权项目的均价为3344元/平方米，为2006年北京市房产整体销售均价的38%。房山区目前在售楼盘均价4272元/平方米，但其在售乡产权项目均价仅为2437元/平方米，价格只有平均水平的一半；而通州区的乡产权普通住宅均价为3485元/平方米，五证齐全的普通住宅项目销售均价为5636元/平方米，每平方米的单价比乡产权项目高出2151元。

尽管乡产权房售价低廉，开发商也依然赚得盆满钵盈。业内人士分析，与有产权的商品房相比，同样的建筑规划费用，但乡产权房建在集体土地上，没有缴纳土地出让金和配套税费，也绕过了层层审批关口，其成本远比有产权的商品房来得低。

高房价下的选择

北京市建委在3月12日发布购房风险警示称，“使用权”“乡产权”“小产权”房屋无产权保障，不具有房屋的所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋的产权过户手续(即无法办理房本)。

警示并没有“浇退”购房人对乡产权房的热情。据搜房网进行的“你会买小产权房吗”调查显示，80.7%的被调查者表示如果价格合适，也可以接受，仅有19.3%的被调查者表示根本不考虑；对于小产权房热销的原因，96.33%的被调查者认为是价格便宜所致。

对于乡产权房市场的火爆，北京千万家房经纪地产公司市场总监陈淑娟理解为：“与目前房价的企高密切相关。”也有业内人士认为，对乡产权房的热衷，折射出人们对房价上涨的恐慌，也是购房人对未来房价下降的否定。

尽管2007年被称为“宏观调控年”，先是追缴土地增值税，接着推出“90/70政策”等措施，而房价依然见涨不见跌。国家发改委、国家统计局发布的调查数据也显示，5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨6.4%，涨幅创2005年12月以来新高。

房价越调越高，不仅令许多还未购房的人感到担忧，也加快了他们购房的步伐。杨萌告诉记者，来北京学习六年，房价一年比一年高，根本没有下降的趋势，房子不但可以用来居住，也是很好的投资工具，因此毕业第一件事就是买套房子，早买房不但省钱还赚钱。

尽管知道乡产权房存在种种风险，但在高房价下的“逼迫”下，在廉租房、经济适用房等住房保障制度不完善的前提下，购房人选择乡产权房很是无奈。

“北京每平米在四千以下的房子也只剩乡产权房了，与廉租房、经济适用房‘绝缘，又买不起市区内万元左右一平米的房子，只能选择乡产权房。这也即将是乡产权房的购房末班车，一旦乡产权房的相关政策出台，低价就不复存在。到那时，留给人们的选择又有什么？”林颖说。

除了城市住房价格上涨过高外，也有人认为，乡产权房兴起的另外一个原因是城市化的过程中，农民的选择也不多，土地权益得不到保障，迫使农村利用自己的集体土地资源，在不损失耕地的前提下建造住房出售获利。这也给农村、农民带来了切实的好处。

产权困境

按照我国《土地管理法》第六十三条规定，“宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不受法律保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。”

地产律师秦兵告诉记者：“卖乡产权房的开发商可能不合法，买房子的业主没什么不合法的，但无法取得产权证。”

显然，乡产权房没有国家认可的合法产权，只有乡政府或村委会颁发的产权证，购房人只拥有房屋的使用权，不能像拥有合法产权证的房子一样上市交易。也容易被“扫地出门”，遇到政府拆迁征地，购房人很难得到完全的补偿。出现房产纠纷时，其购房合同属于无效合同，也缺少法律支持。

不过，许多购房人仍然认为，与价格相比，一纸产权证与其带来的法律保护并不重要。“房虫”林颖形容：“买乡产权房就如同买水货，没有保修，但至少买得起。行货售后再好，买不起连使用都别提。”

也有法律专家分析说，乡产权房的出现，不仅仅是因为法律没有明确规定，让许多开发商有“洞”可钻；还在于有关政府对乡产权房的默许与不强制干涉。尽管不符合法律与政策的规定，但北京市建委也只是对乡产权房发布风险警示，并没有禁止乡产权的买卖行为，也依然任凭众多乡产权项目大张旗鼓地进行建设销售。

存在即为合理。有关专家分析，将把本该建平房的宅基地盖成楼房出售，并没有改变土地性质，也没有使耕地面积减少。相反，一方面扩大了商品房的市场供应，让城市居民能够“居者有其屋”，起到平抑城市商品房价格的作用。另一方面，农民也能分享土地的增值。

当然，法律的不明确，政策的模糊，也不利于统一管理。中国土地学会名誉理事戚名琛呼吁，要明确引导规范乡产权房。以免一些人私自将耕地变成宅基地建房出售，不利于保护耕地，影响城市规划建设，也容易滋生官商勾结的腐败温床。

中国国土资源经济研究院经济政策法规室主任付英则向媒体表示，国土资源部正在酝酿把集体建设用地和城市建设用地纳入统一规划。如果这一方案正式颁布实施，乡产权房的监管真空即会消失，这对保护耕地和农民利益、维护城市购房者的权益以及平抑居高不下的房价都是有好处的。