土地增值蛋糕：与地产商说拜拜

谢良兵

土地增值税的“清算令”，真能成为地产暴利的终结者吗？

这个尾冬的地产界注定是热闹的。

还未从建设部叫停“90平方米意见稿”中回过味来，国家税务总局的一纸“清算令”，再次让地产商们体验了一把“惊魂”的感觉。随后两起被业内人士称为“过激反应”的事件，导火索都只有一个，即土地增值税的“清算令”。

1月16日晚，国家税务总局在其官方网站，公布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月1日起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税。

1月17日，沪深两市地产股应声全线下跌。包括万科、金地和招商地产等多家地产龙头在内的20多只地产股跌停。据报道，当日截至闭市，共计62只下跌，26只跌停。这是近年来少见的地产股大幅下跌。

1月19日，《21世纪经济报道》的文章称，上海一些房地产开发企业正密谋集体“上书”。“与其说是清算土地增值税，还不如说是清算地产商的命！”浦东新区的一家房地产企业老总说。这是久违了的地产商“上书”。

为什么13年后才清算

“土地增值税并不是新开征的税种。”面对地产商的反应，1月18日，国家税务总局在其官方网站显要位置上如此澄清。国家税务总局还强调，(此举)在政策上不会额外增加房地产开发企业的税收负担，也不会加重购房者的经济负担。

事实上，土地增值税最早出现在上世纪90年代初期的广东、广西和海南。当时这些地区的房地产正处于火热状态，大量的房地产炒作尤其是对于地皮的炒作，在给地产商带来暴利的同时，也造成了大量地产泡沫的堆积。

“设立土地增值税，其调节的主要对象是土地增值收益。当时这些地区的目的，重在抑制专门靠炒地皮牟取暴利的投机行为，其实就是为了抑制过热的房地产。”北京瑞斯泰德投资顾问有限公司总经理潘麒麟告诉本刊记者。

在此基础上，1993年12月13日，国务院发布了《土地增值税暂行条例》，决定自1994年1月1日起在全国征收土地增值税，随后的1995年1月27日，财政部颁布了《土地增值税暂行条例实施细则》。

但是，有意思的是，土地增值税开征的第一年，该项税收全国统计数字为零；随后的1995年全国也仅有0.3亿元，而当年全国总税收近6000亿元；1996年的全国土地增值税也不过1.1亿元，甚至不到当年全国总税收的七千分之一。

一方面，土地增值税的征收政策并未得到很好的贯彻落实。另一方面，1996年以后，中国宏观经济开始出现相对萧条。缓征甚至暂免征收税率相当高的土地增值税，成了政府刺激房地产再次发展的有力措施。“地方政府为了复兴地产业，于2000年对土地增值税实行缓征。”潘麒麟对本刊记者说。

到了2001年、2002年，宏观经济形势重新开始高涨。国税总局再次下发通知，要求认真做好土地增值税征收管理工作。不过，这并不容易。据媒体报道称，当年上海市某区财税局曾与该区的开发商沟通，准备开征土地增值税，但遭到了开发商的一致反对。甚至有开发商提出，“如果收，就撤资”。

博弈就如一场“拉锯战”。直到2004年8月，国家税务总局又一次要求加强土地增值税管理工作，一些大城市才开始真正采取行动。上海市从2005年6月1日起，恢复对别墅征收累进制的土地增值税；天津市明确从2005年10月1日起，预征土地增值税；深圳市也称从10月1日起征收土地增值税。

此间，各地税务局开始对房地产企业进行税务核查。华远集团董事长任志强透露，他们公司仅2006年就先后接受了八次各级的税务核查。公司专门为此腾出了两间办公室专门用于接待税务等各种核查。“12个月中除节假日之外，几乎从未间断过。”

在税务核查的同时，全国开始陆续恢复房地产开发企业土地增值税，此时，土地增值税的征收，开始成为一些地税部门的工作亮点。不过，大部分地区仅按预(销)售商品房收入1%～3%的比例进行预征，其额度微不足道。

为什么这13年来，土地增值税的征收走走停停？

中银国际分析师田世欣分析认为，原因在于土地增值税的复杂性：一、土地增值税为地方税种，执行力度取决于地方政府的积极性；二、该税种的征收难度大，如没有大量的人力物力很难准确核算；三、地产商有一定的空间通过调整成本进行避税。

这或许让许多地产商对土地增值税的再次清算心存侥幸。“有些人就会想，这十几年都没有清缴的土地增值税，是不会算总账的，是不会清缴的，根本没有想到，2月1号就成了算总账的清缴日。”Soho中国总裁潘石屹在其博客中如此描述部分地产商的心理。

地产商不再分享土地增值

有论者认为，土地增值税就其性质来说，是一种暴利税。土地增值税“清算令”所发出的讯号是：房地产业暴利时代即将结束。而且，土地增值的分享者不再是地产商，而回归国有。然而，土地增值税的“清算令”，真能成为地产暴利的终结者吗？

要想搞清楚这个问题，我们必须明白，土地增值收益从何而来？答案是征地。国务院发展研究中心农村经济研究部部长韩俊曾指出，根据专家的测算，地方政府自改革以来通过低价从农民那里征地，然后高价出售，估计从农民那里拿走了2万亿元。

事实上，在土地出让一律实行公开挂牌、拍卖之前，从农民手中得到的地皮一般是被多次转让，价格层层加码。即使是现在，一些偏远地区为了政绩，依然在将土地，廉价地转让给一些前来“投资”的人和企业。

而实际上，这些土地中绝大部分不是被囤积起来，就是被用来转手倒卖。“目前仍有不少企业的土地，是通过出让形式以低廉的价格获取，但产品定价却完全参考市场行情，以此获取巨大的差额利润。”全国工商联房地产商会会长聂梅生对记者说。

聂梅生所指的这个“巨大的差额利润”，其实就是土地的增值收益。而所谓的“地产暴利”也就是指这部分的利润。此次土地增值税的“清算”，矛头直指地产商的最大利益部分，因此，有论者认为，“清算令”打中了地产商的“七寸”。

在谈到征收土地增值税的影响时，北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为，这可以引导社会资金的流向，降低投机者的交易收益从而遏制投机，抑制投资。“如果严格执行，大多数开发企业的税收成本将会上升，整个企业的赢利水平将会受到一些抑制。”

国家税务总局在其官方网站上也强调，土地增值税是国家为了进行房地产市场宏观调控而出台的税种，主要目的是调节房地产开发企业土地增值收益和利润。“清算对以土地为核心竞争力的房地产企业的影响更大些。”聂梅生说。

这就意味着，以往靠囤地或靠倒卖土地为生的地产商将面临大的挑战，地产行业竞争已经从资源层面转化到资本层面。万通集团董事局主席冯仑认为，单纯靠土地升值不能成为长久的生存之计，未来的地产企业拼的是战略和商业模式。

“不再追求寻租，不再只希望买卖地皮，而是要改善公司治理结构，改变股东结构，要为客户的利益着想。不能再靠土地发展，要靠自身的实力为土地增加价值。”冯仑在近日举行的“中国新加坡房地产融资高峰论坛”上说。

中银国际分析师田世欣则认为，“清算令”鼓励低毛利率的项目开发，抑制高端项目开发，抑制土地囤积现象。“将形成利益的再分配，开发商未来想要享受土地增值将越来越难，开发商从更广泛意义上向制造业靠拢，离金融业则越来越远。”田世欣对记者说。

而在北京虎杰投资咨询公司首席分析员张寅看来，“清算令”将迫使企业注重财务安排以及开发节奏、开发规模、现金流等方面的控制，加强企业制度上的改革。因为“土地增值税改为阶段性清算，要求企业每季度缴税，对企业的现金流影响较大。”

不过，土地增值税是地方税种，成本由当地税务局核定，征收势必容易受地方政府的左右。“如果地方政府不能一碗水端平，对某些企业进行特殊保护，导致征税的松紧不一，容易造成房地产企业竞争出现新的不公平。”张寅向记者表示了他的担忧。

当然，也有学者质疑土地增值税会导致重复征税。因为针对地产企业获得的利润，我国既有企业所得税，又有土地增值税。“而其他国家的做法是，土地增值税和企业所得税只征其一。”上海财经大学财政系胡怡建对记者说。

在此基础上统一多类杂税为物业税，或许会是未来的选择。